诺仕达杨文宇：跟紧市场变化 重塑“共生、共享、共赢”新关系 |赢商对话

中国商业正以循新之力量，借不循常之巧劲，蓬勃发展！「第16届中国商业地产节」“这，就是中国商业”之《赢商对话》系列访谈，与行业领袖精英面对面，畅谈中国商业发展现状，探讨商业新发展格局。以下为云南诺仕达企业集团有限公司商业地产运营事业部总裁杨文宇的Q&A。

 

part 1

一、关于公司

Q：如果用一个词描述2020年的发展情况或变化，是什么？为什么？

A：一个词可能不太好描述，针对今年这种情况，简单的描述很容易将它偏颇化。在我看来，2020年的确是艰难的，很多损失甚至无法挽回，比如那些逝去的生命。但我们也看到，无论是国家还是企业，大家都在积极应对，很快就扭转了局面。

而就商业地产来讲，疫情之前就已经有了下行的趋势，再加上疫情这个意外，商业地产的处境就更加艰难了。越是艰难的环境下，对于企业运营管理能力就有更高的要求，只有具备超强管理能力和运营水平的项目，才能实现逆势上行。

今年下半年，我们看到整个商业地产行业实现了快速复苏，甚至有些板块出现了反弹。但市场上能够快速克服困难，走出疫情影响的项目，都具备较强的运营能力，或者说是有一些商业底蕴的。

当然，疫情之下面对的困难有很多，尤其体现在招商调整方面。对于品牌商来讲，疫情使他们变得更加的慎重，疫情带来的不确定性，让他们的投资变得非常谨慎，虽然也有借助疫情想要“弯道超车”，加速拓店的品牌存在，但毕竟是少数，更多的品牌方还是抱着谨慎的态度。

品牌拓店计划的收缩，对我们项目原本的调整计划，也造成了一定的影响。诺仕达集团旗下的七彩云南·第壹城、南亚风情·第壹城两个项目，原本在2020年有很多品牌的开业计划，均因品牌公司拓店政策调整原因延缓到2021年。

 

Q：疫情之下更显企业韧性，在您看来，贵公司核心优势是哪些？

A：在我看来，企业韧性其实来源于多方面的综合实力。就诺仕达而言，在强大的企业实力基础上，又十分注重商业的长远发展，讲究多板块、多方面的融合共生，所以企业的韧性会体现得更加明显。

在商业地产板块，诺仕达的韧性也有很好的体现。一直以来，我们不断在项目的运营过程中，与集团层面保持了良好的沟通，赢得了集团更多的资源和支持，我们也十分看重与品牌商家在经营理念上达成共识，然后再进一步推动共同发展。此外，我们对员工也会有更多的保障，就算在疫情之下，集团仍然坚持了不裁员、不降薪的策略，确保员工不至于出现生活上的困难。

事实上，在疫情期间，不少企业都出现了员工大批量流失的情况，但诺仕达的团队一直比较稳定，特别是骨干的流失率是非常良性的，其实这就是长期以来相对融洽的工作氛围和上下顺达的沟通，还有各方面综合因素积累起来的作用和效果。

另一方面，企业和商业韧性的一个重要表现，还在于商业项目经营团队自身必须具备很强的运营能力，否则无法在市场的快速变化当中找到适合的发展之路。要么就举措过度，导致动作变形；要么就是反应太慢，没有动静，导致市场口碑受到影响。很多团队实力不足的项目，虽然眼下看起来仍然能够生存，但是从长期来看，客户对你的信任会在一次次的危机处理中逐渐消磨殆尽。而就诺仕达而言，经过多年的累积和发展，经营团队的资历经验、反应能力等各方面的综合素质都已达到了一个很好的水平，这也促使我们的项目在疫情后能快速得到恢复，甚至实现了一定程度上的反超。

总的来说，我们认为只有全方位、多举措的把工作做好，才能使企业变得有韧性，这其中任何一个版块如果出现了问题，企业“韧性”都无法深度建立。

 

Q：2020年，您觉得公司经历的最大困难是什么？如何解决的？

A：公司最大的困难其实就是原定的计划无法全部实现。实际上，商业经营有很强的计划性，每年的经营计划就会对应当年的各项预算。疫情打乱了我们的计划，但是预算还是要完成。怎样在已经完全变化了的市场环境下，顺应市场发展，合理地调整经营计划，达到预期目标，就是一个很大的挑战。

但也有好的一方面，虽然上半年因为进行了大量的租金减免，原本的营收指标受到了影响。但在疫情渐缓后，局面迅速得到了扭转。下半年随着商业的快速复苏，我们不仅完成了预算，甚至还出现同比高增长的态势。就七彩云南·第壹城来看，从6月份开始，销售额便超过了19年同期，即使是在呈贡区域新开了两个大型商业项目后，12月的销售额仍然实现了同比两位数的增长。

 

Q：疫情下，贵公司在数字化运营上是如何看待的？对于数字化运营长远的策略是怎样的？

A：关于数字化运营，我们在大方向上持认可态度。疫情前，集团层面就已经在私域流量建设和线上运营方面进行了不小的投入，疫情期间我们也做了很多线上运营的工作。

但对数字化运营这件事情，我们也还在谨慎的对待，特别是很多数据采集的精准度和有效性我们认为还有待验证。在我看来，目前数字化运营从技术到最终效果的呈现，还有提升的空间，我们需要看到更具确定性和有效性的实施方案后，才会进一步考虑。

此外，随着5G技术的进步，数字化运营技术可能还会有新的变化，在这个转变的节点上，企业要做投资，将更着重考虑技术及系统未来的长期可用性，而非很快就被迭代，我们目前也在密切关注着这个领域的趋势和动态。

 

Q：近两年轻资产是行业热点，贵公司在轻资产方面的现状和计划是怎样的？

A：诺仕达的轻资产业务这几年来正在稳步推进，目前已有蒙自南湖荟·第壹城这样的合作项目得到了行业同仁的认可。作为一家看重商业长期发展的企业，诺仕达在轻资产业务的推进上，也仍然坚持了稳扎稳打的原则，并不一味地追求数量和规模，更注重成功率，并寻求合作双方的长期共赢。

如果我们决定与某个项目签约，一定是我们有能力和信心把这个项目做好。如果我们没有把握，可能就会选择放弃这个项目。这是对企业的品牌及口碑负责，同时也是对我们轻资产项目的商户负责，更是对合作方的负责。企业的口碑对诺仕达轻资产版块的长足发展，是尤为重要的。

目前，诺仕达轻资产板块的业务构成，除了全面接手项目的招商运营之外，还囊括了单独的前期研策、规划，以及中期招商代理等业务。业务的多样化，不仅实现了轻资产板块的收益增长，更重要的是通过前期业务的介入，能够与项目方进行深入全面的沟通，促进双方多维度的相互了解，从而更加准确地判断双方是否能够进行深度合作。

现在我们在合作的轻资产项目，主要还是以单纯的管理输出为主，下一步将不断寻求更多有志于在商业板块进行长足发展的优质合作方，进行更加深入的合作。

 

Q：如果以2021年为新的启点(周期），公司的发展计划和战略布局是怎样的？依据是什么？

A：诺仕达一直是一家稳健发展的企业，所以我们的战略也是深耕云南本土市场，一步一个脚印地不断发展壮大。未来，诺仕达也会结合自身能力和市场情况走出云南，但目前并没有量化的指标，例如在几年之内，拓展多大的规模等等。

就目前诺仕达商业板块的规划而言，一方面是推动轻资产业务的发展，继续寻求优质项目方进行深度合作，另一方面也是深化现有运营项目的调整升级，今年南亚风情·第壹城会在硬件的升级和品牌结构调整上做更多工作，争取在地铁5号线通车前，给消费者呈现出一个大有不同的南亚风情·第壹城；而七彩云南·第壹城则会继续稳步完成原定的调整计划，进一步提升区域内的市场竞争力。

 

part 2

二、关于行业

Q：今年高端消费逆势增长，给了行业信心，据您观察，中高端消费整体情况是怎样的？

A：在我看来，高端消费就总量来看并不见得是增长的，只不过是因为疫情，很多奢侈品的消费者流动性降低，不得不由原先的国外消费转而向国内消费，所以在国内的购物中心身上显现出了上升的趋势。

对于高端消费而言，疫情反而成为了很好的推手。一方面使得这类消费在一定时期内可以实现快速的增长，对于整个购物中心的客流量和销售额都起到了很好的助推作用；另一方面，相较于往期，高端消费品类的店铺在招商开店方面都会更加顺利，促使各购物中心在对应业态及品类的调整上占据优势。但我觉得，这种现象都只是阶段性的显现，并不会形成长久的趋势。

 

Q：随着宝龙商业、华润万象生活等分拆上市，行业将朝着成熟市场的方向进化，如何看待这一行业发展趋势？

A：在我看来，这其实是商业地产的融资渠道问题。这个趋势一方面表明行业在向前发展，对资金流动有更大需求；另一方面，很多企业都走上了上市的道路，也从侧面证明了融资渠道并不多元化。因为上市公司其实远没有表面上那么光鲜亮丽，上市以后，企业受到的约束力会更强，反而在一定程度上降低了企业的灵活性。所以如果企业拥有更多的融资渠道，便不一定选择上市进行融资。

 

Q：据赢商网统计数据，2020年全国新增开业商业近400个，2021年超1000+商业待开业，虽然增速下滑，但数量仍高企。您对未来国内商业增存走势是如何看待的？

A：在我看来，新开商业项目增速下滑的现象，还是符合整体市场规律的。目前，商业地产市场逐渐进入到了边际效益递减的阶段，所谓的边际效益，就是每增加一个新的商业项目所产生的收益。在前几年，边际效益一直呈现的都是快速直线上升的状态，但现在这个趋势已经进入了拐点，开始逐渐递减。

在边际效益是快速上升阶段，自然会有大量的企业投入商业地产跑马圈地，但进入到了边际效益递减的阶段，无论再怎么增加数量，市场规模都难以扩大，所以我们看到了新开项目数量的下降。当边际效益达到了负值，就不会再有人投入其中，即使有少数投入者，也需要项目具有强大的运营能力和过硬的生命力才能在市场中存活。

所以，未来国内商业地产，存量项目会越来越多，增量项目会逐步减少。

 

Q：新消费群体的崛起催生新需求，继续催生新品类、新场景，您对日新月异的“新需求”是如何看待的？

A：我认为谈到消费群体，我们看到90后，甚至00后逐渐登上了舞台，但其实80后仍然是消费主力，只是目前的80后生活中需要平衡的东西增多，会促使他们的消费意愿有所下降。80、90组成的年轻群体，近年来一直都是购物中心关注的重要客群，我认为目前这个群体更倾向于“高性价比”的商品，不过他们理解的高性价比并不意味着便宜，更多的是物有所值。相比起华贵的品牌，他们更倾向于潮酷时尚类的商品。所以，商场和品牌都需要去抓住这部分消费需求。

同时，今年的疫情也促使很多消费者的消费习惯发生了改变，线上购物行为大幅增加。疫情期间吸纳了一大批原先可能不在或者不屑于在线上消费的群体，这对网上销售有很大的促进作用。我们也会发现，线上关联度高、依赖性强的企业或者品牌，在2020年也获得了新的机遇和发展。

此外，疫情之后的一些消费变化也需要我们注意。由于疫情带来的不安全感，会让不少消费者减少滞留时间，之前一个顾客在商场可逛一天，行动轨迹可能包含吃饭、看电影、喝咖啡、购物等，期间会产生很多的随机消费，但现在逛街的时间减少，很多非必要的消费也就不一定会产生。再加上很多消费者对于未来预期的乐观程度下降，他们的消费更加趋向理性，疫情后一段时间内的也会促使他选择更多高性价比的东西，让疫情之前本就已经出现的消费降级体现得更加明显，这些都是我们购物中心需要积极去应对的“新需求”。

 

Q：能否预测一下今年国内商业市场的走势会怎么样？

A：2021年，我预估市场会有一些补偿性的增长，在2020年被压抑的投资需求会得到释放。总体来看，在疫情不再严重反复的情况下，2021年甚至是2022年上半年，我觉得都还应该是增长的状态。

 

趣味问答

 

Q：2020年有没有一个数字，对您（或企业/品牌）来说意义非凡？

A：2020年1月12日，这是蒙自南湖荟·第壹城的开业时间，作为诺仕达的第一个轻资产项目，对于我来说意义非凡。

 

Q：如果用一个颜色形容2020，您认为会是什么颜色？2021，您觉得会是什么颜色的？为什么？

A：作为统计学专业出身，我更习惯于用曲线来表示，2020年初期较为低迷，后期开始复苏，最后渐趋稳定，如果要用颜色来形容，那2020年就是渐变色；2021年的话就是蓝色，整体会更加稳健。