江东商业孔令凯:强筑底层基础 定制周边精准出击

————“这,就是中国商业”之《赢商对话》

赢商网云南站 张亮
摘要:赢商网在「第16届中国商业地产节」到来之际,也走进了江东商业,对话昆明和谐广场总经理孔令凯,解码江东的商业“密码”。

编者按:中国商业正以循新之力量,借不循常之巧劲,蓬勃发展!「第16届中国商业地产节」特别策划——“这,就是中国商业”之《赢商对话》系列访谈,与行业领袖精英面对面,畅谈中国商业发展现状,探讨商业新发展格局。

  

人之于商业是最底层的单位,实力之于商业则是最基础的保障。人与实力,江东地产兼得。

25年励精图治,江东早已是城市阔步的中坚力量,超1800万平方米、近48个商住项目的开发量成为北市区城市更新的佼佼者。正是这快速而稳健的开拓步伐,使其拥有了百万级的底层流量,在“人”的环节,江东商业早已脱颖而出。

10年强修内功,江东商业终于一鸣惊人。尽管疫情之下,和谐广场已然顺利开业,在商管团队强大的战斗力下,从0到100实现质的飞跃。当然,集团的战略引导和实力保障是商业前进中至关重要的一步。

从和谐广场到永和府,江东商业在一步步进击,未来的景象充满期待。赢商网在「第16届中国商业地产节」到来之际,也走进了江东商业,对话昆明和谐广场总经理孔令凯,解码江东的商业“密码”。

  

  昆明和谐广场总经理 孔令凯

赢商网:如果用一个词描述贵公司在2020年的发展情况或变化,是什么?为什么?

孔令凯:应该是“挑战”。

疫情过后整个商业处于低迷状态,市场一片动荡。2020年,当众多商业纷纷面临招商难、退铺多的情况下,作为江东集团在昆明的第一个综合商业项目,和谐广场在短时间内完成招商,从2020年4月初筹备到12月满铺开业,物业改造、多方对接,前期的筹备花费大量的人力物力,这对于和谐来说无疑是个巨大的挑战。

去年“十四五”规划导向下,未来几年加快内需供给的同时,也要加强对现代服务业改革,简介推动零售商业的加速发展,这不仅是一个挑战,更是一个新的机遇。

赢商网:疫情之下更显企业韧性,在您看来,贵公司核心优势是哪些?

孔令凯:江东商业其实也是在疫情期间逆势而行的,在集团的大力支持下和谐广场顺利开业,集团的强大实力就是我们商管公司的优势。做商业,第一要有一个强有力的后盾;第二天时、地利都占据了,人和也是最关键的,我们所有的同事万众一心,付出了不懈的努力与坚持。

赢商网:2020年,您觉得公司经历的最大困难是什么?如何解决的?

孔令凯:最大困难就是时间紧、任务重。

从“0”到“100”,和谐广场经历了10余年沉淀,从最初组建商管团队,到全国各地进行参观学习,再到昆明各个区域进行商圈调研,尤其在北市区深入研究消费者画像,结合企业自身特点,与时俱进,形成一套自带江东DNA的商业开发、运作模式,进而到到完成招商,无一不面临着巨大的困难,我们都投入了很大的心血。而短短半年不到,我们便完成了85%以上的招商率,背后付出的精力也可想而知。

赢商网:疫情下,贵公司在数字化运营的策略有哪些变化和成绩?对于数字化运营长远的策略是怎样的?

孔令凯:数字化运营的核心是CRM系统,和谐广场通过CRM系统的布局为顾客提供了比较直接的线上活动场景,使得顾客有更加良好的购物体验。

对于数字化运营长远策略是以CRM系统为基础,拓展客流系统与数据采集系统,形成更精准的顾客消费模型,为顾客提供更为精准的消费场景。

赢商网:目前,贵公司的商业规模是怎样的?(数量&体量)?2020年情况下是否有调整开业目标?

孔令凯:我司单自持商业就有近150万方,2020年和谐广场是重点项目,接下来2021年会有永和广场、社区底商、专业市场等商业体相继呈现。

和谐广场是江东旗下第一个商业项目,由两栋219米双塔式建筑和购物中心组成。购物中心是一座拥有6万平方米体量的6层体验式空间,从地段、人群、定位、品牌落位,强调多元、丰富、品质、体验等特色。

在2020年疫情期间,和谐广场没有调整商业目标,于12月26日顺利开业,并在开业第一天就取得了喜人的成果,捷报连连。

赢商网:贵公司2021年的购物中心开业的规划是怎样的?主要布局在哪些区域,如何看带这些区域的市场潜力?

孔令凯:2021年工作重点在和谐广场和永和府,根据市场的发展趋势、周边用户的定位和购物中心销量进行调整,紧跟商业发展步伐。

永和府处于北市区的核心区域,位于北京路交通主干道,周边有着具备有高消费能力的住宅人群,并且配套完善,有助于后期进行差异化业态经营。

赢商网:您如何看待中国商业的“免疫”能力?体现在哪些方面?

孔令凯:这次疫情,考验的不仅仅是每个人的免疫力,也是一个企业乃至国家的免疫力。疫情的冲击加速了商业优胜劣汰的进程,而中国商业在疫情冲击下产生“免疫”,是中国商业稳步发展的成果和证明。

赢商网:高端消费逆势增长,给行业信心,据您观察,中高端、家庭消费整体情况是怎样的?

孔令凯:有调查数据显示,中国中高端消费人群呈现年轻化、女性为主、教育水平较高、企业管理层居多的特点,而这些人群的消费习惯可以分为追求创新型、文化知识型、成就彰显型、品牌热衷型、生活严谨型、消费理性型和生活享受型,中高端家庭具备强有力的消费能力,是大多数商场的核心用户。

赢商网:中国经济进行国内循环、国际大循环,对国内消费有怎样的机遇?

孔令凯:中国经济未来在《循环论》下的战略选择主要是几个方向:以需求和供给为两大抓手,构建完整内需体系并进行产业链现代化;以「要素市场化」改革和「一带一路」战略分别化解国内和国外供需不平衡的矛盾。

对于国内消费来说,构建完整的需求体系,反映真实的供求关系,激发活力供给要素,保证资源供给安全稳定能够带动一波精准消费,能提高国内消费者的购买力。

赢商网:随着宝龙商业、华润万象生活等分拆上市,行业将朝着成熟市场的进化,如何看待这一行业发展趋势?

孔令凯:随着行业的日渐成熟,2021年将有更多专业的卖场和综合商业体,未来的跨界联合,异业合作也将增多。此外,会有越来越多文创“入侵”传统商业,激发商业地产的新模式,将传统的商业业态与文化创意元素跨界混搭,是当前及未来商业转型的明显趋势。这一趋势将推动商业的转型和进一步发展,想必未来会有更多优秀的商业综合体呈现给大家。

赢商网:据赢商网统计数据,2020年全国新增开业商业近400个,2021年超1000+商业待开业,虽然增速下滑,但数量仍高企。未来国内商业增存走势会如何?

孔令凯:未来国内商业增存走势将呈现社区化和定制化,随着住宅区越来越多,就需要商业中心因地制宜开发商业体。如不能找到精准的自我定位和商业属性,必将在商业体的更新发展中被淘汰。和谐广场定位的主要消费人群就是和谐广场周边3公里人群,精准出击。

赢商网:新消费群体的崛起催生新需求,继续催生新品类、新场景,购物中心如何抓住这些日新月异的“新需求”?

孔令凯:购物中心要因地制宜,抓准自己的定位,确定商场的消费人群,精准迎合,满足强有力消费群体的消费需求,推动商场的更新发展,并不断推陈出新,在时代发展背景下,打造出自身亮点,满足消费者的新需求。

赢商网:能否预测一下今年国内商业和零售市场的走势会怎么样?

孔令凯:我觉得今年国内商业体验类业态将增加,传统零售类因近年来电商的快速发展将会减少。目前消费者热衷于沉浸式、场景式的购物体验,对精神消费要求更高,生活配套类业态所占比重也会越来越大,餐饮类作为热门业态也将占据更大比重。

趣答

赢商网:2020年有没有一个数字,对您(或企业/品牌)来说意义非凡?

孔令凯:3、18、1000000对我来说意义非凡。

和谐广场致力于精准营销、垂直营销。和谐3公里范围内江东开发了18个社区,超过100万稳定居民,这些居民大多来自企事业单位,福利好,收入稳定,消费意识较强,而众多都是江东的业主。无论是各大节点的活动,还是各品牌的促销,都可以快速、精准的推送给周边居民,带来直接有效的市场反应。

赢商网:如果用一个颜色形容2020,您认为会是什么颜色?2021,您觉得会是什么颜色?为什么?

孔令凯:2020年是橙色。

这一年对于和谐广场来说是至关重要的一年,从无到有,充满生机和希望,正如蓬勃的代表色橙色一样,象征着2020年和谐广场是在冲击中破土。

2021年应该是红色。

这是和谐广场要努力向上、越做越好的一年,是我们商管团队要全力冲刺的一年,也寓意着希望和谐广场2021年红红火火。

赢商网:如果让你给中国商业发一张”S”卡,您将如何定义这个S?

孔令凯:应该是“Surprise”。在疫情的冲击下,很多国家的商业都遭受了很大打击,损失惨重,相比起来中国商业的“免疫”能力是喜人的,对中国乃至世界来说都是令人惊喜甚至惊奇的,中国商业的成果是世界有目共睹的,所以我觉得“Surprise”最合适定义这张S卡。

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