高力国际：上海一季度零售物业整体市场空置率下降1.0%

4月8日，全球领先的房地产服务及投资管理公司高力国际举行新闻发布会，回顾2021年第一季度上海商业地产市场表现情况，并同步发布《电动未来，势不可挡——中国电动车未来五年将迎来历史性机遇》的专题报告。

高力国际数据显示，第一季度上海商业地产市场表现“超出预期” ，写字楼租赁市场净吸纳量、大宗交易数量等各统计数据均传递出积极向上的信号。高力国际华东区董事总经理沈寅认为：无论是国家的“十四五“ 规划，还是上海的”十四五“发展纲要，工商业地产都展现出了承上启下的作用，对人财物数据流动的推动和对科技发展的促进，不仅限于新能源、人工智能，亦将在更深层次方面影响整个行业的布局、开发、发展。

写字楼租金企稳，专业服务仍主导需求

2021年第一季度，受宏观经济持续回暖及前期受抑制需求释放的影响，上海写字楼市场延续去年第四季度的良好回暖趋势，甲级写字楼净吸纳量为21.6万平方米，呈现自2018年第四季度以来最强单季表现；新增供应16.4万平方米，市场整体空置率下降0.6个百分点至22%；平均有效租金为人民币7.57元每平方米每天，其中核心区域租金环比下跌1.3个百分点，连续三个季度持续收窄，特别是次中心区域的写字楼市场租金随着入住率的不断提高，已表现出明显企稳的迹象。从子市场表现来看，次中心区域成为净吸纳量的主要地区，前滩、北外滩、世博耀华、徐汇滨江表现较为活跃，总计净吸纳量达到9.6万平方米，占到总体净吸纳量的44%，超越了本季度CBD区域的整体净吸纳量。未来五年，上海甲级写字楼市场的年均供应为130万平方米，特别是今年和明年，年均超200万平方米的新增供应，其中30%源于核心区域，70%源于次中心区域，后期市场的空置仍将继续上扬。

需求方面，专业服务、TMT以及金融行业的公司占据需求的前列，三者占到净吸纳量的78%；分别为32%、24%和22%。其中TMT行业的租赁量占比提升至总量的24%，跻身需求的第二。从统计数据中可以看出，TMT行业中有超过六成的公司选择了前滩和徐汇滨江等比较热点的次中心区域，较高品质的办公楼宇、完善的周边配套及相对具有竞争力的租金，使得这些TMT纷纷选址在这些热点区域。从企业性质来看，内资企业仍是需求的主力，占到75%左右，外资占比则为25%。

零售物业供应将迎高峰，物流地产供需健康

上海零售物业市场本季度暂无新增供应，市场的整体净吸纳量为7.7万平方米；整体有效租金人民币33.01元每平方米每天，环比保持不变；得益于休闲餐饮、新能源汽车与美妆生活方式集合店扩张需求的支持，整体的市场空置率下降1.0%，为11.2%。由于去年部分项目延期入市，高力国际预计今年将有大约125万平方米的新增供应集中入市，对后期市场产生较大压力。需求来看，随着疫情得到有效的控制，零售市场的信心逐步恢复，奢侈品牌借机不断扩张，力求抓住商机。此外，餐饮和新能源汽车品牌的需求持续增加，目前需求前三位的仍旧是餐饮、时尚服饰和生活方式。

上海物流市场一季度租赁交易活跃，整体净吸纳量3.7万平方米，租金达到人民币1.51元每平方米每天，环比微涨0.8%；新增租赁需求例如三方物流和生鲜电商持续扩张，带动整体空置率下降至12.2%。展望全年，净吸纳量有望上升至55万平方米，预计租金将环比上涨3%。整体物流市场随着电商的持续扩张，仍将保持良好健康的供需状态。

由于上海核心区域目前可选择的仓库较少，热点区域如浦东机场附近，均接近满租。未来，随着上海物流市场的日渐成熟，上海周边城市的物流市场有望承接外溢的需求，并带动物流市场进一步成熟完善。

产业园区租金上涨，境内机构投资者表现活跃

虽一季度为传统淡季，但上海产业园区市场自去年一季度以来节节攀升，2021年第一季度产业园区整体净吸纳量达22.1万平方米，环比上涨8.4%，整体市场空置率为22.8%。预计今年产业园区整体净吸纳量将逐步走高，全年净吸纳量有望达到109万平方米，实现供求基本平衡，表现喜人。租金表现方面，整体租金水平为人民币3.80元每平方米每天，环比上升1.0%；张江、漕河泾和金桥等核心子市场表现出色，分别上涨1.2%、1.1%和2.0%；而核心子市场与成熟中子市场租金表现继续分化，成熟中子市场平均租金下降0.8%。预计今年全市产业园区租金将上涨2.0%，其中上述三个核心子市场的租金涨幅将优于全市整体，达到2.5%。在客户需求方面，医疗健康、软件服务、通信等行业在上海产业园区积极扩张，分别为26%、20%和14%，占总体需求的60%。集成电路和电子设备等上海市的战略新兴产业亦高速增长，带动产业链上下游企业快速扩张。

大宗交易市场，机构投资者本季度表现相当活跃，写字楼、商务园区和零售商业均有大宗交易成交的录得，总计成交人民币123.2亿元。从整体来看，国内的金融机构仍是市场主要参与者。由于疫情的缓解以及疫苗的推出，境外投资者预计将在本年内有更多交易。

电动未来，势不可挡——中国电动车未来五年将迎来历史性机遇

高力国际专题报告指出，新能源汽车和传统燃油汽车相比有着本质的变化，这不仅体现在汽车动力系统的改变，也体现在其所赋予汽车行业全新的理念，并引导的从前端研发到生产，再到销售和售后的各环节都进行了颠覆性的变革。相比传统汽车，新能源汽车更注重通过智能化和网联化提升驾车体验，这就需要更多的研发人员参与到前端的汽车系统的研发和售后的服务升级。同时，新能源车相较传统燃油车而言零部件较少，维修保养的硬件需求下降，新能源汽车更加注重前端销售以及软件的升级取得更佳的驾驶体验并建立品牌知名度。

随着中国新能源汽车销量大幅提升，预计销量从2020年的136.7万辆上升至2025年的669万辆，年均复合增速达到37%，对应的物业选址需求也将大幅提升。对于房地产而言需要紧紧抓住当中蕴含的机遇与企业共同成长：从前端的研发中心、供应商、整车厂，到汽车销售展厅、汽车交付中心、维修服务中心以及零配件分拨中心。