“看得见”与“瞰得见” 昆明CBD的商业博弈

经历了15年之久的成长，昆明的商业地产早已经冲破“唯城市中心”界限，多区域的发展模式逐步成熟起来。

于是乎，三市街、青年路、白塔路等老一派主流商圈之外，又生成了世纪城、南亚、白云路等一众新兴商圈。

另一方面，即使还未成型，但已经有商圈之势的东风广场和巫家坝片区在近几年都是热点中的热点。

　　

　　昆明城区

两个区域都是以CBD的模式规划打造的，不同的是，东风广场片区已有集群效应，而巫家坝，至少在商业板块，还未成气候，有人也戏称是“纸上的CBD”。

一边“王炸”组合 一边“单枪匹马”

一个CBD的构成绝不是单一维度衡量的，而是足够的人流密度、足够的商业集群、足够的办公空间、足够的酒店配套，还要有完善、发达的交通路网。

在昆明，规划为CBD的区域不下4个，就目前来看最为合理的就是以上提到的东风广场和巫家坝片区了。

　　

　　东风广场未来效果图

其实早在2005年就已明确提出将东风广场片区打造成昆明的CBD，其范围东至白塔路，南至金碧路、拓东路，北至人民路，西至华山东路—象眼街—端仕街—祥云街一线。

紧接着，昆明启动了东风广场片区地块拆迁及原市政府大楼、工人文化宫的拆除工作，并先后引进了中炬置地、恒隆集团、嘉里集团、俊发地产、北京华联集团等企业进驻投资。

在商业地产领域，2019年恒隆广场携300余品牌开业，其中30%是昆明首店以及众多奢侈品牌；俊发春之眼项目出地面后开始持续“拔高”，建成后将是云南最高楼，商业部分“金俊广场”也由俊发与金格强强联合打造；号称最赚钱的SKP也在此区域拿地成功，预计2023年建成；令人期待的太古里项目也有相关进驻的消息，从效果图的呈现来看，格局类似成都太古里。

此外，香格里拉、君悦、丽思卡尔顿等五星酒店也即将进驻。

这样的商业组合堪称一流，放眼一线城市，都是一个“王炸”，关键是都已经实实在在的落地了。

　　

　　巫家坝片区效果图

“定位亚洲第一、世界第四的国际级CBD公园”，把焦点转移到巫家坝的CBD打造上来。

关于巫家坝的宏伟蓝图，号称要做中国的曼哈顿。比如5070亩的公园，比如6条地铁规划，比如200万方的集群商业，基本要在2025年完成，但目前进展颇慢，让无数人一边观望一边质疑，好在有消息披露，作为配套的中央公园开始建设了。

这样的高定位实在令人咂舌，我们不妨把理想范围缩小，从商业地产的角度，考究一下能否做到云南的曼哈顿。

根据不完全统计，截至目前，已参与巫家坝开发的房企共有20家，其中8家是国企，12家是民营企业。

在巫家坝拿地的房企，大多有国企或央企背景，即便不是国企，也是万科集团、龙湖地产、金地集团等实力雄厚的一线品牌房企，实力较弱的小型房企也很难“啃下”。为此，令人遗憾的是，别样幸福城、景成大厦、百尚城均已停工。

值得关注的是，在众多巫家坝的项目中，已经落定的商业地产项目却少之又少。即便如此，能够首次在这里呈现的一站式商业中心定也是有突出竞争优势的。

于是乎，龙湖天街与海乐世界开始崭露头角。

海乐世界能否担起巫家坝的商业期许？

龙湖天街是龙湖旗下一个商业品牌，定位为都市型购物中心，体量相对较大。截至目前，龙湖已在重庆、成都、西安、北京、上海、杭州等城市建造40多座龙湖天街。

而此次落子于巫家坝的龙湖时代天街，约13万方自持商业体量，作为商业配套，极大的驱动着巫家坝CBD的发展，然而项目去年年中才过规，还未建成，开业时间更未可知。

自然，近一两年对于巫家坝商业的期许，就要放到海乐世界上了。

从地图上赢商网发现，昆明海乐世界的区位实际上略显尴尬，处于巫家坝、会展片区、世纪城商圈三者的中间，本因此重叠，而享受三大片区的共同人流，但实际上，巫家坝还是一片建筑工地，会展片区周边常住人口较少，基本贡献不了客流。

　　

　　昆明海乐世界所在区位

因此，主要的客流就要从世纪城商圈分流了。通过测算，昆明海乐世界所在的位置距世纪城商圈核心区还有3公里的距离，处于次要商圈范畴，按照国际惯例的定义，只有15%的消费份额在这里产生。

然而，在海乐世界的多次发布会以及媒体的对外信息中，项目方都把项目纳入到巫家坝的片区中。从长远来看，整个巫家坝的起势，对于海乐世界是有强大赋能的，但就目前而言，这无疑是把项目推上了“试水”的风口浪尖。

知晓商业的人都明白，处于商业空白的区域，仅凭单个商业体是无法激活该区域消费圈的，只有多个项目、多维空间、多层业态的组合，才能形成集群效应，培养周边消费习惯，让流量往场内引，也才能反哺各大品牌商家，达成共赢。

　　

　　

　　

　　

　　昆明海乐世界周边1-1.5公里热力图

若抛开商圈的定义，以昆明海乐世界为中心，即使3公里内有60万人口，但大多来源于世纪城商圈和南悦城一带。透过赢商网的热力图发现，周边1-1.5公里范围除了海伦国际社区周边，其他区域人口分布都较稀疏，密度较差，活跃度不高。尤其是往北是沿昌宏西路分布的建材城、五金城，往西南则是巫家坝区域，都属于常住人口薄弱区域。

由此，就目前来说，周边客流稀疏是不争的事实，还是难以支撑起一个20多万方的大体量商业体，加之对面还有同为海伦堡商业的10万平方左右的官渡海乐城，引流难度可想而知。

巫家坝首个新兴商业 开业时间亟需确定

海伦堡商业集团在2018年升级了商业产品架构后，推出海乐荟、海乐城、海乐世界三大产品线，而昆明海乐世界是其首个城市地标级产品线项目，自身的三大亮点在业内外都是走在前列的。

　　

　　

　　

　　海乐世界效果图

首先，有8000平米的中央广场，超过一个足球场的面积，这不仅是昆明所有商业体中最大的室内广场，在全国也排名前列；第二，中央广场顶部是1.3万平米的天幕，这是昆明唯一，也是全国数一数二的天幕；第三，在广场中建造了“金门大桥”和“中世纪教堂”两大景点，在室内空间中尺度极为夸张，视觉冲击强烈，必将成为昆明一处网红景点。

令人期待的不止这三大亮点的呈现，还有开业时间。

在昆明海乐世界官方口径中，从未明确过具体的开业时间，只是说明会在2021年开业。

某自媒体在2020年年中采访海伦堡商管云南区域的一篇文章中体提及，昆明海乐世界拟定于2021年6月开业。而在去年底，赢商网在做新一年开业项目盘点时，通过昆明海乐世界项目招商人员得知，时间往后推迟1个月，定在7月。

今年5月初，赢商网踩盘时，从海乐世界住宅方面的销售人员了解到，开业时间可能会在12月左右，而从进驻海乐世界的某主力店得知，开业时间是10月28日。在截稿前，赢商网再次通过海乐世界招商人员了解到，开业时间为10月30日。

开业时间的不确定性给项目蒙上了一层“迷雾”。

　　

　　

　　

　　实地踩盘昆明海乐世界

赢商网在5月初也到项目进行了实地踩盘，项目整体建筑已经完成，正在进行内部结构搭建。目前只有唐顿花园、海克力斯等主力店进入工程和水电改造初期，还没有大肆动工。此外，一部分零售和餐饮商家告诉赢商网，由于开业时间一直没有确定，门店图纸还没开始设计。

按照一般店铺“设计+进场”3个月的时间，只要购物中心能保证硬件完善，消防过验，开业时间是没有问题的，但是开业率却成了最大的担忧。

大体量+多体验 触发招商率与开业率痛点

目前海伦堡在筹备中的有海乐世界和西山海乐城两个新项目，整体规模体量较大，达到了35万平方米。这不得不采取双向招商模式，在品牌储备上难度加倍，更重要的是两大项目定位不同，所招业态和品牌自然要有所区分，无形中又给海伦堡云南区域招商团队再次加大压力。

虽然昆明整个商业生态目前都在复苏当中，但经过此次疫情，“谨慎拓店”已刻进了品牌商的“骨血”中，拓店数量在一定程度上会有所减少，且多数品牌更愿选择已然成熟的商圈或项目。赢商网也了解到，有多家之前在发布会上意向签约的品牌，也不再考虑进驻。

从海乐世界了解到，目前整个项目的业态规划大致为：体验式娱乐40%，餐饮和零售各30%。这比一般购物中心体验业态占比都高，而在云南，体验业态品牌较少，大多也难以承受购物中心的租金水平，基本都“散落”在各个地州的街头巷尾，这给招商无形中增加了难度。

按照一般招商的最低标准“一铺三落位”，海乐世界预计招商500个品牌，那意味着意向商户至少要达到1500个品牌，在5月初赢商网也通过招商人员了解到，目前签约品牌300多个，招商率60%。在品牌拓店意向不足，又缺乏新品的情况下，大体量商业的招商本就艰难，如若还要避免同企业商业“自噬”，与邻近商业项目（海乐城）的同品类品牌有所区分，那招商的难度便是“难上加难”。

虽然招商难的问题几乎是云南所有新商业项目要面对的难题，但作为海伦堡商业的首个海乐世界产品，算是海伦堡商业的一次迭代，代表着整个企业在商业方面的进击力，然而落在区域上的压力可想而知，加之“大体量+多体验业态”，开业率的问题成了关键。

同样是大体量的问题，随之带来的是后期运营的难点。在昆明，类似螺蛳湾大悦城、世纪金源购物中心、大都摩天等商业体，尤其是像大悦城这种超过7层的大型MALL来说，由于存在养商期长、管理负荷大、掉铺率高的问题，所以对于运营的要求是很高的，要有专业团队、创新思维、独到模式、深厚实力等，这也是为什么有些大体量商业能做好，有些做不好的关键所在。作为海伦堡商业的全国首个海乐世界项目，区域的团队是否能运营好这个值大体量、高楼层的项目，同样是大家关心的问题。当然，我们也期待开业时能有一个绝佳的呈现。

春城的发展离不开像东风广场、巫家坝这样的新兴区域发力，而这些规划为CBD的区域同样少不了商业的驱动，我们已经看到了恒隆广场的商业影响力，接下来更期待海乐世界、金俊广场、SKP、龙湖天街的陆续开业，让两大CBD区域名副其实。