19城集中供地收金8333亿元，龙头房企亮出拿地成绩单
有人在重仓，有人不上桌
首批集中拍地进程过半，土地市场也热闹了两个多月。
据36氪未来可栖不完全统计，截至6月3日，全国已有包括北京、天津、沈阳、长春、深圳等19个城市完成了今年首批集中供地，成交金额高达8333亿元。
积极重仓、看准一二线城市、低利润魔咒能否打破……TOP5 房企们有着各自的拿地经。
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相比去年拿地降速，融创今年在集中供地城市持续发力。
去年融创中国拿地面积大幅下降至5877万平方米，同比下降41.1%。以重庆为例，融创中国近12个月住宅成交量超过了土地储备量。
而杭州、重庆是融创2020年销售额最高的两座城市，分别达到了400亿元与300亿元。融创在天津、无锡、青岛的销售额也位列首位。
结合土储和销售情况，融创无疑仍会选择重仓一二线城市。在首批集中供地中，融创在重庆、天津、无锡、北京、杭州、青岛、广州等城市均拿下3宗以上地块。
不仅活跃在集中供地城市，融创在全国范围内同样有积极表现。根据贝壳研究院统计，2021年年内融创全国范围共取地81宗，权益拿地金额约788亿元，超过去年全年权益拿地金额。
02
集中供地的两个多月里，万科和保利堪称为最忙房企，连续进入超过10座城市取得多宗地块。
从4月到5月，万科辗转于长三角的宁波、南京、杭州、无锡等地，除连拿4宗南京地块外，其余每个城市仅获1宗。另外据中指研究院数据显示，2021年1月-5月，万科以427亿元重仓长三角。
其他二线城市中，万科亦落子济南、长春、郑州及福州等区域核心城市各拿下超3宗地块。但一线城市的激烈土拍争夺赛里，万科却不见踪影。
北京集中供地的30宗地块，万科报名了15宗，最终却仍旧一无所获。不仅沉寂京城，万科在广州、深圳同样颗粒无收。尚未开始的上海土拍或也难以见到万科，据媒体报道，去年上海对万科、华润、中海三家房企发出了“禁令”，限制其三年内在公开市场的拿地行为。
保利除了在重庆、杭州、宁波多个热门二线城市拿地之外，也进入广州、北京一线城市共获取4宗地块。另外，热度较低的长春、沈阳两地，保利和万科均有所斩获。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄称，在多个城市土拍市场作战，对于房企来说不仅自身资金力面临考验，同时也对房企在全国的整体布局能力和预判能力提出更高的要求。
从销售分布来看，一二线城市对保利地产销售贡献较高，占比达74%。自去年起，保利地产便在拿地方面有所发力。2020年拓展项目146 个，新增容积率面积3186 万平方米。
另外，在公开招拍挂市场之外，龙头房企也有多种取地方式。6月2日，万科、保利等参与上海城市更新基金，规模约为800亿元。
贝壳研究院高级分析师潘浩指出，城市更新、TOD、旧改等多渠道取地方式在项目资源与土地成本上具有一定的优势，而这种拿地趋势也将从土地端加剧行业的马太效应
03
TOP5房企中，恒大、碧桂园较少参与此次集中供地的激烈拼杀。
据中指研究院数据，截至5月27日，碧桂园仅拿下广州、无锡、北京等城市地块，共计45.7亿元。
同样据中指研究院数据，今年前5个月碧桂园以366亿元拿下了860万㎡的土储面积。这意味着，其中的300多亿元都投入在了非集中供地城市，如江门、德州、莱芜、惠山等多个地块。
为了实现减负控土储，恒大几乎没有出现在任何一个集中供地的城市，在非集中供地城市也较少现身。2021年前5个月，中国恒大拿地面积仅218万平方米，在百强房企中排在第28位。
恒大财报显示，2020年下半年土储面积下降近1000万平方米。并且未来两年恒大计划年均土储再下降1500万平方米，可售土储总规模控制在2亿平方米左右。
潘浩指出，碧桂园、恒大两家房企在本轮集中供地市场较少出手，原因之一是战略布局。碧桂园和恒大主要以三四线城市为主，其发展核心并未在集中供地范围内。
二是算账问题。碧桂园、恒大在发展过程中始终保持“低土地成本”的优势，此次集中供地中多数地块竞争激烈，土地成本上涨，销售利润率被压缩，并不符合两家房企的土地策略。
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这轮集中拍地里，所有房企几乎都绕不过低利润魔咒。“努力做到1%-2%的净利润水平。”滨江集团的答投资者问捅破了这层窗户纸。
晨曦观点研究院指出，北京集中土拍的30宗土地中亏损及零利润地块占比为39.13%，其中约52.17%项目为低利润项目。中利润项目占比为8.7%，中高利润及高利润项目占比为0。
以万科、融创和保利均成功拿地的重庆为例，此次重庆成交49宗地中，有25宗地达到了50%溢价率。在利润方面，其中37宗土地中亏损及零利润地块占比32.43%，其中约51.35%项目为低利润项目。中利润项目占比为13.51%，中高利润及高利润项目占比约2.7%。
陈霄认为在本轮集中土拍中，多个热点城市地块高溢价成交，房企未来利润空间被压缩，对房企的操盘能力及成本控制提出更高的要求。
6月份，成都、上海、武汉等热点城市将带来集中拍地下半场。下半年里第二批、第三批集中供地也将陆续开拍，后续房企的拿地节奏或许有着截然不同的把控。
