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房企年中考丨房企投资力度分化明显:有人火拼,有人躺平

和讯房产
摘要:数据来看,部分具有强烈规模意愿的房企表现抢眼,同时一些标杆房企在土地市场上的表现与自身体量不相称,拿地数据并不好看。

随着6月进入尾声,22城首批集中供地也落下帷幕。

从第一轮血拼结果来看,土地市场呈现出明显的冷热不均,有些城市竞争惨烈,不少房企拿地利润率不足5%,有的城市则落寞收场,个别地块陷入流拍境地。

资金和土地作为房企生命力的两大主动脉,今年以来分别被套上“三条红线”和“两集中”的调控枷锁,为房企投资带来了巨大压力,拿地还是观望,成为困扰每一家房企的终极命题。

土拍规则的改变使得开发商陷入内卷之中,积极抢地意味着要接受有限的利润空间,不拿地意味着公司将无米下锅。

在此背景下,房企的拿地预期和投资策略都在发生变化。从中指院发布的前5月房企销售额和拿地数据来看,部分具有强烈规模意愿的房企表现抢眼,同时,一个微妙的现象是,一些标杆房企在土地市场上的表现与自身体量不相称,拿地数据并不好看。

无论哪一种路径,毋庸置疑的是,房企寻找到具备可观利润空间项目的难度越来越大,在这条愈发拥挤的赛道上,拿地策略和投资力度已经成为一个辩证的命题,并开始倒逼房企从源头开始重新审视并做出选择,为企业生命力提供优质有效补给。

PART 01

为规模而“战” 越秀地产加速进击

数据显示,今年1-5月,全国,300个城市成交土地9872宗,与去年大致持平。但在部分城市集中供地的刺激下,前5月土地供应的质量明显提升,土地交易价格和出让金规模有所上涨。

数据显示,今年1-5月,300城市土地出让金总额为22396亿元,同比增加16%。其中,在集中供地最为密集的5月,出让金总额为7665亿元,同比上涨36%,土地平均底价为4980.64元/平方米,同比上涨了11%。

不仅如此,集中供地对供应端形成的刺激也驱动着房企早早介入这场土地市场的搏杀中,据中指研究院数据,随着第一批集中土拍收官,300余家房企将800余宗土地收入各自麾下。

和讯房产根据中指院提供的销售额和拿地金额测算得出,前5月,TOP50房企平均拿地投资力度(拿地金额/销售额)为23.83%,投资力度前十房企中,仅华润置地和绿城中国2020年全年销售额位居TOP10行列,其余企业大多是排名20-50位的腰部房企,其中,去年全年销售额居第42位的越秀地产以65.13%的投资强度位居首位,紧随其后的是中交地产和招商蛇口,分别为53.89%、48.06%。

实际上,自2020年以来,招商蛇口和中交地产在投资力度和销售进度上就表现出强劲动力。根据和讯房产发布的《2020百强房企成长力榜单》,2020年,招商蛇口和中交地产的投资力度分别高达52%和81.1%,借此,两家房企在成长力榜单中分别位列第2位和第4位。

相比之下,前5月投资力度高居榜首的越秀地产则是令人惊喜的存在。根据中指院的数据,2020年,销售额不及千亿的越秀地产拿地投资比仅为31.1%,这一力度,在百强房企中并不具备优势。但进入2021年以来,越秀地产便加大了在土地端的发力。

越秀地产2020业绩发布会上,管理层透露今年的销售目标是1122亿元,为实现这一目标,越秀地产将保持较大的投资力度,买地金额计划达到520亿以上,这一指标,相较于越秀地产2020年土地投资的实际支出,增幅达26.8%。

而在推行集中供地的22城,越秀地产的身影确实颇为活跃。例如,在打响一线城市集中供地第一枪,同时也是大本营的广州,越秀地产以143亿拿下9幅地块,成为广州第一批集中供地的最大赢家。

除此之外,根据越秀地产年报,在拿地方面,公司形成了公开竞拍、城市更新、住宅+配建、TOD、国企合作、收并购、产业勾地的“6+1”特色化增储模式。其中,管理层称TOD战略将是发力的重点方向,2021年TOD项目预算目标不低于180亿元。

PART 02

厮杀之外 有房企选择“躺平”

当然,也不是所有房企都享受这场土地盛宴,也有房企已经悄悄退到聚光灯之外的角落。

例如,在销售额上一骑绝尘的恒大并未出现在前5月拿地百强榜上,在过去长达两个多月的集中供地市场,恒大仅在长春花费6个亿拿下一宗地,而去年疫情之下的同期,恒大曾拿出538.8亿元用于拿地,和今年同期相比,拿地金额有近二十倍的差距。无独有偶,昔日“华南五虎”之一的富力也缺席了前5月的拿地排行榜。

土地作为企业的粮仓,一直以来都是房企战略布局的重中之重,尽管土地两集中政策让房企茫然失措,但依然有不少房企不惜牺牲利润也要补仓。相较之下,恒大和富力对待“面粉”的态度令人大跌眼镜。

但实际上,如果从房企的另一条命脉——资金角度来看,恒大、富力如此这般的佛系不难理解,究其原因,均与负债问题有关。

自去年下半年房企融资监管“三道红线”政策横空出世以来,不少房企已经实现了部分或者全部红线数据转绿,而恒大截至2020年末,三个指标均未过关。不仅如此,数据表示,截至今年五月末,恒大还有约6000亿元的负债规模。

受负债所累,6月3日的恒大战略合作伙伴交流会上,许老板立下军令状:“今年6月30日,恒大至少实现一条红线变绿,有息负债总额降至5字头。”恒大的降负债问题已经刻不容缓,而最为有效的方式就是收缩土地支出。

同样,富力也面临着不小的降负债压力,2020年,富力共降低负债规模374.1亿元,占比达69%,在富力的降档计划中,预计于今年内实现一到两条红线转绿,争取于2022年内全部转绿。

不过,虽然恒大和富力在土地市场鲜少出手,但这两家企业的土储并不少,恒大拿地骤降的背后是其高达2.31亿平方米的土储,拥有5188万平方米土储的富力虽然规模较小,但其中利润较高的大湾区城市更新项目占据较大比例。

除了未上榜的恒大和富力之外,相较以往,世茂、中南和阳光城的表现也不佳,拿地投资力度下滑明显,排名垫底。这背后,则与企业对于土地的利润要求有关。

  

以TOP10房企世茂为例,根据中指院数据,前5月,世茂拿地金额不足30亿,尽管世茂方面称,其前五月土地投资额实际远超这个数字,但在首轮集中供地中,世茂的确大量缺席,收获甚微。

据了解,在世茂的评估标准中,权益后利润达到8%-10%的地才能拿,而像滨江集团董事长戚金兴坦言在集中供地中拿的地可能只有1%-2%的利润,较大的利润偏差成为世茂选择观望的关键因素。但对于世茂来说,即使短期不拿地,13800亿元的土地货值也仍然能保证今年的销售。

实际上,回顾房企今年以来在土地端的表现,利润面前,不少房企还是选择了理性观望。正如旭辉CEO林峰所言,集中土拍促进了短暂的土拍热,但是房企如果不是为了规模,或者为了保障当地的团队稳定,拿地还是应该要追求利润,如果没有利润宁愿不要。

PART 03

多元拿地 推开新世界的大门

在首批土地集中供应上,不少中小规模房企屡次参拍但颗粒无收,这对中小房企产生了较大影响,可以预见的是,未来企业通过合作拿地、勾地、旧改等多渠道共同发力,将成为行业发展的必然趋势。

事实也正是如此,在土拍热度较高的区域,部分中小房企选择在郊区拿地或者通过与大型房企合作的方式联合拿地。

中指院数据显示,广州、重庆两城首次集中供地中联合拿地占比分别为19%、15%,企业合作模式主要包括三类,一是中小房企与头部房企合作拿地,如象屿+融创、大发+融创等组合在重庆成功拿地;二是中小房企与区域优势企业合作,如美的+金科,华宇+新希望+金科,大唐+金科等组合,在重庆成功拿地,溢价率均超过70%;三是中小民企与国企合作,部分中小民企仍有一定的规模诉求,通过与国企合作实现扩张,如弘阳+招商蛇口在广州成功拿地,楼面价达到2.6万元/平方米。

旭辉的多元化拿地战略始于2018年,在此之前,旭辉80%以上土地储备都来自公开土地市场拍卖。自2018年之后,旭辉多元化拿地占比从11%提升至51%,其中商业勾地及IP勾地是旭辉多元化拿地的主要形式。

同样,通过大量商业勾地模式拓展的还有新城控股,据悉,根据新城控股内部测算,预测2025年全国8万方以上购物中心还将开业1500座商业地产,而这些购物中心的需求将成为公司的商业机会,并支撑公司的核心商业模式。

随着地产行业从增量市场向存量市场发生转变,城市更新为房企增长打开新世界的大门,百强房企中已有约47%的企业涉足城市更新领域,其中TOP50房企涉足占比超6成,包括融创中国、万科等公司都已经将城市更新作为在一线城市拓展土地的重要手段。

近两年,逐渐淡出招拍挂市场的富力地产是最早一批涉猎城市更新的房企之一,按照富力地产内部的测算,公开招拍挂通常是一次性支付地价,但旧改是分期付款,且成本仅为招拍挂的60%左右。

也因此,富力地产将希望寄托在城市更新之上。他们的扩张版图是,以后通过城市更新获取的土地能够占据总土储的70%,彻底扭转过往传统招拍挂的运作模式。

“新的土地出让制度出台以后,很多开发商都在重新思考自己的商业模式,重塑土地拓展的核心能力,从拿地方式上寻找突破点,以多元化拿地来提升利润率,这已经成为行业的共识和未来拿地的方向。”一家规模房企华东区域负责人表示。

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