首批集中供地：16个重点城市收金7672亿，头部房企土储较充足
观点指数 4-5月，16个城市完成了年内首次集中供地，从出让结果来看，城市之间土拍市场热度分化明显。
另外，由于大多数城市选择“限地价和限房价”的竞价规则，出让地块地房比普遍偏高，土地毛利率明显缩窄。
在利润率下降的行业趋势下，部分城市热度较过往甚至有所提升，少数房企在土拍市场频频举牌，激进拿地，这背后体现出哪些投资逻辑？
首次集中供地面面观
4-5月，22个集中供地试点城市中，长春、广州、重庆等16个城市进行年内首次集中供地。从土地出让结果来看，各个城市热度不一，分化明显。
数据来源：观点指数整理
根据观点指数统计数据，16个重点一二线城市第一次集中供地总建筑面积8377万平方米，成功出让建筑面积7604万平方米，总出让土地金额7672亿元，平均成交楼面价10090元/平方米，平均溢价率16.6%。
从土地成交溢价率来看，地市成交热度跟所处区域有明显关系。
重庆、杭州、厦门、深圳和宁波这5个热门城市土拍竞争激烈，溢价率均在25%以上。其中，重庆由于没有限制地价（其他15城市竞价规则均包括限制地价），溢价率高达38.8%。个别城市如长春、青岛整体市场表现比较平淡，溢价率分别为4.8%和2.1%。
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另外，土地溢价率跟郊区供地占比有明显的负相关关系。
例如广州首次集中供地48宗涉宅用地，郊区地块数量占比高达96%。最终48地块总出让价格906亿元，平均溢价率为11.7%。
其中有20宗底价成交，仅4宗地块触顶摇号，触顶土地占比8%，成交热度明显低于其他一线城市。
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从首次集中供地毛利率来看，由于限地价和限房价的竞价规则，各个城市出让地块地房比普遍偏高，土地毛利率明显缩窄。在扣除配建和自持面积成本等因素之后，部分城市例如杭州、整体土地项目利润微薄，毛利率处于低位。
5月14日滨江在回应投资者问题中提到，公司在杭州首次集中供地获取5宗涉宅用地，净利润水平大概在1%-2%。
可以对比的是，2020年滨江获取土地储备项目30个，土地款总额为781.9亿元，其中包含了21宗杭州项目，对应的土地款总额为322.6亿元，最终滨江给出的2020年新增拿地项目净利润测算为8%。滨江提供的净利润指引差距，体现出了杭州土地项目利润空间出现大幅缩减。
腰部区域深耕房企拿地逻辑
杭州首次集中供地利率缩减是当前房地产调控政策趋严的缩影，随着政策对住宅开发链条全面覆盖和监管，土地项目利润率下行是地产行业未来的发展趋势。
回顾4-5月首次集中供地出让结果发现，房企采取的土地投资各不相同。
其中，重点深耕布局单一区域的房企大多在首次集中供地中大手笔拿地，例如越秀以177.5亿元一举斩获广州8宗地块，融信斥资253亿元重仓杭州，滨江182.6亿元摘下杭州5宗涉宅用地，龙光80亿拿下深圳光明区和南山区两宗宅地等等，这些区域房企全口径拿地金额均占对应城市拿地总金额的15%以上。
在此轮竞争激烈、利润微薄的土拍中，这些区域房企依旧保持着较为激进拿地动作的主要原因有以下两点。
第一点是及时拿地开发周转，对年内销售货值形成有力的供应支撑。集中出让、一年三拍意味着土地出让是阶段性的，出让时间主要集中在4-5月7-8月以及10-11月，房企若想要新增土地项目达成预售条件，转化为年内销售，必须在首轮集中供地的4-5月进行拿地。
融信此次重仓杭州是出于补充区域可售货值方面的考量。截至2020年年底，融信杭州土地储备总货值约为300亿元，按照2021年销售目标1600亿元以及去年杭州销售贡献率30%计算，杭州现有土储货值明显不足，因此需要及时在杭州首轮集中供地进行扩储。
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第二点是按区域供地比例确定拿地比例，达到平滑拿地节奏和分散风险的目的。根据年度供地计划，16个城市首次供应商品住房用地占全年总供应比例平均值为33.5%，个别城市如广州、杭州、天津首次集中供地比例达40%以上，叠加1-3月供地规模，前5月的供应比例甚至超过6成。因此，房企需要根据全年拿地计划和政府供地铺排节奏，适当进行拿地。
以滨江为例，2021年，滨江制定了新增30幅以上土地的拿地目标，其中杭州拿地比例要达到50%。1-3月，滨江仅在杭州收获4宗地块。按照1-5月杭州供地占全年供地约2/3计算，滨江需要适当在杭州首次供地中寻找土地标的，否则后期将会面对巨大的拿地压力和土地利润不确定的风险。
头部房企拿地策略简析
相比深耕单一区域的腰部房企，头部房企区域布局更加广阔，土地储备更加充足，在首次集中供地中拥有更多的选择空间。
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以重点布局一二线城市的两家头部房企万科和融创作为观察样本。
从拿地数量来看，万科和融创4-5月拿地力度较大，新增土地建面（全口径）分别为723.1万平方米和682.1万平方米，占前5月拿地建面比例分别为55.3%和63.4%。
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但从区域布局来看，两者土地投资逻辑并不相同。具体而言，4-5月融创在13个城市进行拿地，拿地数量54宗，其中在7个集中供地城市拿地数量45宗，拿地建面525.7万平方米，占比77.1%。
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4-5月万科在24个城市进行拿地，拿地数量37宗，其中在8个集中供地城市拿地数量13宗，拿地建面260.6万平方米，占比为35.4%。
观看两家公司具体拿地情况，融创在首轮集中供地中采取的拿地策略是将资金集中投向重庆、杭州、天津等城市，这些区域都是融创的深耕区域，去年销售金额均超过100亿元。
而万科采取的土地投资策略是散点布局，呈现出单个城市土地投资数量少、金额小的特点。另外，万科主要在天津、沈阳等竞争小、单价和溢价率低的集中供地城市进行拿地，针对性地规避在重庆、杭州、北京等热门集中供地城市拿地的情况。
据不完全统计，在5月10日北京出让的29宗地块中，万科报名参拍14宗，但在综合考虑限价、配建以及利润等因素之后，万科并没有选择拍下北京土拍市场的任一宗地块。
另外一家布局国内核心一二线城市且注重利润的房企中海，观望态度更加明显。据公告披露数据，中海4-5月拿地数量仅有5宗，拿地城市分别是重庆、厦门、天津、济南和南京，拿地建面125万平方米，占前5月总拿地建面比例为24.2%。
作为一家强调利润持续稳定增长的房企，中海曾对外界表示，利润的要求是毛利率不低于30%，去年其实现毛利率30.05%，处于行业领先水平。此次中海在集中供地上的沉寂，侧面反映出了土地项目利润下降，内部收益率等指标难以达到设定门槛。
中海前5月支出拿地权益金额290.2亿元，占全年1650亿元权益拿地预算的17.6%，预计中海将在第二、三次集中供地中加大拿地力度，这将间接为市场提供观察土拍利润走向的一个视角。
