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戴德梁行:2021年上半年广州零售市场韧性发力

戴德梁行
摘要:强劲的复苏态势之下,广州优质零售市场的空置率持续下降至4.5%,达到近5年最低水平。

据戴德梁行近日发布的2021年第2季度广州房地产市场报告显示,2021年上半年国内经济持续恢复,第一季度北上广深四个一线城市GDP同比增速均超17%,其中,广州经济GDP增速高达19.5%,固定资产投资、第三产业增速等重要经济增长指标均列一线城市之首。强劲的复苏态势之下,广州的甲级写字楼及优质零售市场交出了亮眼的成绩单。甲级写字楼的平均租金迎来八个季度以来的止跌回涨,而优质零售市场的空置率持续下降至4.5%,达到近5年最低水平。展望未来,疫情短期内的反复并未影响大中型企业正常的投资及经营运作,相信随着疫情的控制,信心将逐步回升,市场将持续韧性发力。

甲级写字楼市场

租金止跌回涨,市场成交活跃

2021年上半年,广州市甲级写字楼净吸纳量和新增供应均达到近五年同期最高水平,分别为31.1万平方米和28.7万平方米,市场活跃度明显提升。在巨量供应之下,多数甲级写字楼去化表现良好,空置率较去年末下降0.9个百分点至7.2%,租金更是在经历八个季度的连续下跌后,在第二季度迎来小幅回升至每月每平方米179元。对此戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示,从2018年末开始,由于中美贸易摩擦、经济下行及新冠疫情的影响,使得市场需求疲软,写字楼租金承压下行。今年随着经济的强劲复苏,加之新增供应刺激了市场需求的活跃,租金得以止跌回涨。

图1:广州甲级写字楼市场租金及空置率

高成长型科技类企业带动租赁成交,零售业租赁需求回升

从区域来看,今年上半年,珠江新城、琶洲、体育中心及越秀的办公物业需求活跃,均为正吸纳。琶洲及珠江新城仍是办公选址的最热区域,半年净吸纳量均在10万平米左右。对比两个热点区域的需求类型,扩张型需求(新设立、扩租)与搬迁类需求占比接近,同时琶洲的扩张型需求占比较上年提升了8.3个百分点。从成交面积来看,TMT、金融业仍然是上半年租赁成交的主导行业,成交面积分别占全市的35.8%和15.7%,如今日头条搬迁至赫基国际大厦,承租30,000平方米办公空间。另一方面,得益于经济的持续复苏,零售行业受到线下消费恢复带动,办公租赁需求有所提升,占租赁成交面积比的11.86%。张晓端对此进一步分析,从TMT的租赁成交区域占比来看,超过半成的成交面积位于琶洲商务区,这是由于新兴商务区供应量大,能更好的承接大面积租赁及扩租需求。另外,随着高新技术类企业的高速发展,不排除未来衍生自用型购买或投资需求的可能。

图2:2020-2021上半年广州成交热点区域

未来展望:成熟区域面临挑战

今年下半年,部分受疫情影响而延期的项目或将陆续入市,结束自2017年以来的低供应量时期。随着77.7万平方米的新增供应入市,空置率或有所上升,同时吸纳量有望迎来一个小高峰。

至2025年,全市总存量或将达到842万平方米。珠江新城仍然是全市规模最大的商务区,占总存量的四成,但随着琶洲、国际金融城建设进度的加快,新兴商务区将迎来供应高峰,在未来五年新增供应中有九成以上位于非核心商务区。从物业品质来看,新交付物业的品质与价格或许更具性价比,未来企业在新设立或扩租时或将倾向考虑新兴商务区。成熟商务区,如珠江新城和体育中心将面对提高写字楼运营水平的挑战,以应对新兴商务区带来的竞争。尤其越秀及体育中心,在没有新增高端物业入市的环境下,将面临潜在客户流失的压力。

图3:广州未来写字楼市场供应格局

优质零售市场

疫情反复,消费市场仍韧性十足

今年前四月,广州市实现社会消费品零售总额3423.0亿元,同比增速达到27.1%,线上中高端零售、汽车消费、等升级类商品消费增多。尽管新冠疫情在广州出现反复,但相比起2019年末第一次爆发,在政府精准快速的应对下,零售市场所受影响相对降低。在稳定的外部环境下,上半年新增41.4万平方米优质购物中心投入运营。租金方面,除白云因为新增供应入市的原因,租金有所下降之外,其余商圈平均租金均有不同程度上升,当前全市平均租金为每月每平方米722.7元,较2020年相比上升了2.6%。与此同时,各购物中心积极进行招商调改,全市净吸纳量达到46.6万平方米,超过了新增供应量,在较大体量新供应入市的情况下空置率持续下降至4.5%,达到近5年最低水平,体现出消费市场的活力所在。

图4:广州优质购物中心新增供应、净吸纳量和空置率

本土品牌再掀浪潮,体验型消费升级

自新冠疫情爆发以来,零售业态线下门店受影响较大,传统国际快时尚品牌陆续转变经营策略,减少线下门店数量,将重心转移至线上渠道,购物中心优质层的主力店迎来了新的时尚零售类品牌。以URBAN REVIVO、MJstyle等为代表的本土快时尚,和以FILA、中国李宁、迪卡侬、MLB等为代表的的运动品牌成为接力军,2021上半年在时尚零售类业态品牌的新开门店占比中,运动及其相关业态品牌比重最高,达到18%。在休闲娱乐业态上,体验型消费占据越来越重要的位置,不少购物中心陆续进驻主打沉浸式场景消费等体验型业态。除传统的休闲娱乐场所外,亲子互动益智类,以及剧本杀、VR乐园及其它结合数字化科技的场景式娱乐也不断涌现。

图5:广州新增体验型消费品牌

构建国际消费中心城市,多核发展迎来新机遇

广州要构建国际消费中心城市,培育壮大商业新业态新模式。在一线城市中,广州的消费潜力和文化底蕴名列前茅,但短板在于商业供应不足和优质载体匮乏。戴德梁行广州公司商业地产部高级助理董事温苑雯表示,广州的优质商业存量较为稀缺,未来供应增量也不足,在常规商业人均面积上,广州位列北上广深最末,并且商圈呈单核发展,商业资源集中在天河区体育中心和珠江新城商圈,尽管广州现有太古地产、新鸿基、领展等优质运营商,但数量屈指可数,这使得优质的零售品牌可选择进驻的项目不多。目前,国内第一梯队运营商,如大悦城、华侨城、龙湖等企业未能落地商业项目。但随着政府带有前瞻性的多核新区规划逐步落实,“数字+会展+总部”融合的琶洲片区、白鹅潭商务区的西翼沿江总部经济带和万博商圈的金融投资产业聚集区的落成,在未来实现多核发展,优质商业供应将会大幅增加,广州商圈发展能级实现全面提升。

展望未来:消费市场信心不减

2021上半年,广州市疫情仍有反复,政府防疫工作常态化。各购物中心免除部分租金、发放消费券和推出线上线下促销活动,降低商业活动所受到疫情的影响。在限制堂食的防疫政策下,商家通过直播卖货、线上曝光等增流方式维持运营。预计下半年广州将有约39.9万平方米优质购物中心入市,超过半数位于非核心商圈,新兴商圈将会促进消费释放,租金伴随消费活跃而小幅上行。在商业大宗交易方面,继西城都荟后,领展基金以32.0亿元购得天河区太阳新天地购物中心,显示出国际资本对广州商业地产的投资信心。

碳中和,未来房地产发展的重要趋势

在中国的“十四五”规划中,将采取相应的气候和空气污染控制加强措施,力求在2060年实现碳中和目标。在房地产领域,根据联合国发布的《2020 全球建筑现状报告》指出,尽管2019 年全球建筑能耗在年度基础上保持稳定,但与能源有关的二氧化碳排放量却增加到99.5 亿吨。全球建筑运营的碳排放量加上建筑工业部分,占到了全球能源相关的碳排放总量的38%。在中国,随着经济不断增长,建筑环境的能源使用及相应的碳排放也在相应提高,对应中国远期的碳中和目标,这背后有着大量议题丞待解决,同时蕴含大量商业机会。对此戴德梁行高级董事、大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管、可持续发展服务平台联席主管黄衍维表示:“中国商业地产的投资者、开发商和业主开始意识到环境可持续性对建筑的重要性。各类政府机构对环境可持续发展的进一步推动,以及ESG(环境、社会责任及治理评价体系)和环境可持续性驱动的投资资本,例如绿色融资资本,也引起了人们的极大关注。” 鉴于近期“绿色”发展热度不减,中国商业地产投资者、开发商和业主在做开发和运营决策时,将更多考虑此类驱动因素。

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