地下商街的喜与悲：地铁和商圈成转型关键因素

城市化进程的加快，让城市的商业开始逐步向上向下发展：购物中从楼层越来越高，地下商业的发展也开始加速。配合国家政策的发展，向下掘金，成为很多开发商的选择。

从一开始地下商业街到如今的地下商场，地下空间的发展越来越多样化。加上地下交通轨道的发展提速，地下商业空间在地下开发所占的比例也越来越高，经济重要性越发凸显。

不过，在向下“掘金”的过程中，构建地下商业航母不仅仅是把商业空间搬到地下，创造更多的客流聚集地，而是通过在形式和消费模式上创造更多的可能性，以此留客。

山东，由于多数城市天然条件的原因，其地下商业的发展远不如已经成熟多年的北上广深，其地下商业更多以小商品街区的形式存在。随着青岛和济南的地铁的开通，两个城市的地下商业开始逐渐扩容，TOD等商业模式被外来开发商引入，开始成为很多商圈的选择。

赢商网实地探盘山东知名地下商业街区，开启《“向下掘金”正当时》系列，探究近些年山东地下商业的发展进程。

地下商街的喜与悲：地铁和商圈成转型关键因素

如果说大型的地下商场是城市商业向下延伸过程中打造的脉动商业的重要核心，那么，遍布城市各处的大小地下商街，就是串联地下商业发展的血管。

在山东的商业发展进程中，地下商街的发展远远早于地上购物中心。但在如今购物中心以及商业盒子的冲击下，很多地下商街或是逐渐没落，或是转型后弱化商街概念。转型阵痛期，山东的地下商街是几家欢喜几家愁。

赢商网探盘青岛中山商场、龙山商城、中防商街、青岛丽人街、香港中路地下商城等多个地下商街，发现，在经历坎坷之后，商圈的振兴和地铁的开通，又给这些地下商业带来新的活力。

优势明显，客群稳定

在探盘中不难发现，作为起步较早的商业模式，青岛的地下商街的区域位置有着明显优势。一般来说，这些地下商街由于起步较早，所在环境多数属于老牌商圈核心位置，其次，其地理位置多处在火车站、地铁站、公交换乘站等较为重要的交通节点上，交通极为便利；

从客群方面来看，地下商街由于开业时间长，其知名度在本地消费者中较高，借着多年积累的信誉在生存中吸引了较多消费者，固定客群稳定；

在经营模式来看，地下商街发展时间远长于新型购物中心，能基本把握周边客群心理，因此，在客单价和商品种类选择上，要更接地气，经营模式也更为灵活；

此外，电商的出现打破了传统商业领域原有的运行规则，融合了线上和线下元素的 “新零售”行业发展成了大势所趋。地下商街不少商户选择直播+线下一起运营，很多商街更是打出了直播商业的噱头，更吸引了一部分客群。

最后，相较于购物中心和商业综合体较为昂贵的租金，地下商业因地理位置和门店空间较小，其租金也更低。

尽管地下商街的优势极为明显，客群也相对稳定，但由于新商圈的冲击、新零售的崛起、购物中心刺激了商业更新等等原因，地下商业仍旧在当下的商业环境中日渐式微。

布局规整，品牌杂乱

地下商街由于整体商业面积小，所以商业规划相对更为规整，门店面积也小。

以青岛中防商街为例，李村中防商街地处李村商圈的核心地段，京口路至峰山路段的书院路地下，紧邻和谐广西、利客来购物中心、乐客城、崂山百货、北方国贸、苏宁广场等几大购物中心，和向阳路步行街和奥克斯广场也较劲，周边配套设施邮局、银行、医院、学校等，公共交通相当发达，青岛地铁2号线、3号线以及30条公交线路贯通。

作为目前青岛客流较大的商街，中防商街不仅有零售业态，餐饮和娱乐也规划其中。根据赢商网实地探盘发现，B2层商街整体面积小，属于长条状，两头均为餐饮业态，和餐饮紧邻的则是美甲美睫等门店，潮流服饰则集中在B2层中间。

而B1层虽然区域布局更为复杂，但整体均为零售业态，间杂几个娃娃机、扭蛋机等休闲娱乐。门店整体面积偏小，也都不是知名度较高的品牌，看品牌更多属于小商品市场。

根据商街自我定位，商业每天最大承载客流在2万7000左右，峰值承载2万左右，已经属于青岛较大的商街。

因为品牌的杂乱，商街整体客单价并不高，其主要目标客群也是李村周边的青年消费群体，但由于“李村商圈周边常住人口较多”和“商圈面积较大”两个因素所影响，商街的品牌入住率接近百分之百。

地铁成为商街转型分水岭

就在青岛众多地下商业项目走向衰落之时，地铁曾经被众多地下商业项目寄予厚望。这样的期待并非虚幻，在北京、上海、广州等一线城市，地铁为众多地下商业引入了庞大的客流，成为推动地下商业发展的重要力量。

自2015年12月16日青岛地铁3号线北段开通以来，青岛地铁已经进入相当成熟的阶段。目前已经开通地铁2号线、3号线、11号线和13号线、8号线。1号线也实现了全线电通。在此情况下，能直接导入地铁站点的商业项目，瞬间被地铁带来的客流盘活，而无法直接接入地铁的项目，则由于地铁拉动作用有限，并未给它们的经营带来太大起色。

中山商场、龙山商城、中防商街、青岛丽人街、香港中路地下商城等商场中，中防商街由于备考李村商圈和两大地铁，从地下商街的存活战中脱颖而出，而中山商场、香港丽人街等项目，由于商圈没落，距离地铁较远，逐渐被快速发展的青岛商业甩开，慢慢凋零。

自2020年以来，青岛启动了以中山路片区为核心的青岛老城区复兴计划，市南区宁阳路片区、劈柴院北片区、黄岛路片区、市北区四方路、馆陶路等街区、四方路等老城区接连被修复完成，给老商圈带来新的活力。

而随着青岛地铁网络的逐步完善，后续，这些没落商街，也会逐步复兴。