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房企冲击商管赛道 瑞安、花样年等拆分商管板块赴港IPO

乐居财经 曾树佳
摘要:瑞安房地产罗康瑞、花样年潘军不约而同地对商管赛道发起了冲击!拆分商管、举起轻资产运营的旗帜,已经成为了诸多地产商、物业公司的选择。

罗康瑞曾凭借上海新天地一战成名,由此从香港转战内地。但瑞安房地产旗下的中国新天地,却在几年前遭遇了上市搁浅,此后一直没有消息。

直到7月26日,有消息称,瑞安正在重新考虑将中国新天地推往香港上市,现已就上市事宜同潜在财务顾问进行了早期讨论,最快明年完成上市,募资规模预计为5亿美元。

同日,花样年、彩生活也宣布,拟将商管板块分拆,打造另外一个“轮子”。罗康瑞、潘军不约而同地对商管赛道发起了冲击,进一步向行业传达了不一样的信号。

在喧嚣的物管行业中,商管可谓是其中一个细分的领域。

它市场空间较大、行业集中度较低,存在着许多结构性机会,再加上利润率高的优势,使其逐渐受到青睐。因此,拆分商管、举起轻资产运营的旗帜,已经成为了诸多地产商、物业公司的选择。

而嗅觉灵敏的资本,无时无刻不在因时而动,寻找新的投资标的。从地产到物业,再到商管,赛道不断细分,资本已经走出了一条耐人寻味的曲线。

瑞安的商业“节点”

瑞安房地产虽然专注于内地发展,但它依然保持着港企的审慎风格。2015年,当行业进入了新一轮规模竞速时,瑞安却因此前的重资产策略收效不佳,而改走轻资产之路,意在降负债。

此后几年时间里,罗康瑞陆续出售位于上海、大连、重庆等地的资产,使每年期末的在手现金,都保持在百亿以上,并把资产负债率降低至60%以下。

在被抛售的商业项目中,既有66亿卖给领展的上海企业天地1号、2号物业,也有41亿卖给万科的重庆天地,还有44.6亿售予亿达的大连天地等。

今年4月,又有境外债券机构消息透露,瑞安正在考虑出售部分位于上海的优质地产项目,资产价值约100亿元,有几家国内私募股权公司、房地产基金与其有过接触。

目前,该公司仅剩位于上海、南京、武汉、重庆、佛山的7个可出租物业。

在瑞安内部,商业板块的运营主体是“中国新天地”。早在2012年,中国新天地就宣布了单独上市的计划,此后,它接收瑞安房地产的商办物业资产,并引入境外的战略投资者Brookfield。

乐居财经查阅获悉,在此期间,瑞安还在香港,注册了中国新天地管理(香港)有限公司,而境内的上海新天地商业管理有限公司(简称“新天地商管”)、新天地商务管理(上海)有限公司等,也相继成立。

与此同时,罗康瑞的女儿罗宝瑜,也于2012年加入瑞安房地产,主要负责中国新天地的发展策略及项目定位。上述新天地商管的注册资本为1000万美元,起初法人为罗宝瑜。

资产腾挪、引入战投、人事调动,这一系列举措,似乎都预示着上市的一触即发。

但不久之后,瑞安房地产却重新将中国新天地并表,并对外明确表示“短期内不会进行上市计划”,因为彼时“并非充分反映其资产价值的最佳方式”。

时局变换,商业管理作为大物管下的细分赛道,如今已逐渐受到资本青睐。去年以来,星盛商业、卓越商企、华润万象生活、中骏商管先后登上资本市场,王健林也在珠海国资的帮助下,谋求商管上市。

罗康瑞或许不想放弃新的时机了。去年由于疫情,公司的综合租金及相关收入为20.84亿元,较2019年的的22.51亿元下跌了7%。如果推动商业板块上市,将有利于业绩的提振。

况且,2018年,38岁的罗宝瑜,已担任瑞安房地产执行董事,并继续在中国新天地任职多年。假如完成分拆,那代际传承将更进一步。

轻资产的故事

前几年,罗康瑞不断出售物业,一方面是为了回流资金、置换资产,另一方面可能是准备给资本市场,讲述一个轻资产的故事,让中国新天地更受青睐。

毕竟,资本市场已经越来越倾向于轻资产,物管公司不断奔涌上市,就得益于此。而商管是物业股中较为稀缺且热门的业务之一,被分拆出来成为独立的发展线条,也是未来一个明显的趋势。

为了迎合资本,王健林与罗康瑞如出一辙,也曾出售过大量资产,并公布了“轻装上阵”的方案。

即由独立第三方作为合作方,负责获取土地并承担拿地和建设的全部投资,拥有项目资产所有权,而万达商管则只负责项目的建筑规划设计、建设管理、商业规划及招商、运营管理。

此后,万达商管会授权合作方使用“万达广场”品牌,双方再按照项目开业后的经营净收益分成。目前,作为冲击港股的主体珠海万达商管,又在进行着新一轮的重资产剥离。

那些从地产孵化出来,而登上资本市场的商管公司,其方向也大致如此。

它们的经营状态各异。华润万象生活、宝龙商业、合景悠活、中骏商管等,都兼具住宅与商管业务,而星盛商业仅从事购物中心运营管理,卓越商企服务主要为写字楼等商务综合体提供物管服务。

虽然对地产关联公司,存在着不同程度的依赖,但它们都在努力拓展第三方。因为这种模式,几乎不需要前期投入,就能收到长期稳定的现金流,而且规模越大,就意味着市场对其管理水平越认可。

主流商管企业具备品牌、管理输出基础,轻资产输出预计将成为推动规模增长的抓手。

平安证券统计数据显示,从现阶段各商管企业管理面积构成看,卓越商企的商务物业第三方占比 82.7%,星盛商业第三方占比58.1%,宝龙商业零售物业第三方占比为5.3%,华润万象生活购物中心、写字楼第三方占比分别为12.3%、12.9%。

另一种支撑商管保持轻盈姿态的模式,是资产证券化。

根据REITs研究中心统计, 2014-2019年国内类REITs产品共发行68支,累计发行金额1402.8亿元,其中排名前三的物业类型为购物中心、写字楼、零售门店,分别占比33%、25%、19%。

比如,凯德集团就通过私募基金+房地产投资信托基金(PE+REITs),打通了“投融管退”的全流程。具体而言,先由凯德集团旗下私募基金对标的资产进行收购、培育,待项目成熟后,再注入REITs完成公开市场退出。

商管的吸引力

商管是无法和物管完全区分的,因为住宅也不乏零售场景,对于住宅物管公司来说,商业管理能力不可或缺。因此,物业股中一般都会包含些许商管的业务。

在商管成为热门新赛道的情况下,某华南房企负责人,曾对乐居财经感叹到:“我们之前是物管、商管打包在一起上市,现在看来是错的,要分开才对。”

如果了解商管在资本市场上的表现,或许就明白他言语之中透出的不甘了。

从乐居财经统计的7家主流商管企业来看,平均毛利率在38%以上,高出住宅物业平均毛利率近10个百分点。目前,华润万象生活以94倍PE位居上市物企之首,中骏商管、宝龙商业、合景悠活、星盛商业PE也均在30倍以上。

从大环境着眼,也能洞悉出商管的巨大潜力。

有数据显示,2020年国内拥有存量购物中心5.8亿平方米,预计未来几年,我国购物中心面积每年还将以超过6%的增速稳定增长,每年开业的购物中心面积约4000-6000万平方米。

而且眼下行业集中度较低,竞争格局还未真正形成,企业有着较大的发展空间。2019年。TOP5写字楼运营服务企业收入占比为42.6%,购物中心运营服务收入前五份额,也仅为23.4%。

而2020年中国购物中心企业排行榜显示,万达商管、新城商业、世纪金源、印力、宝龙商业等5家商管企业,都拥有50家以上购物中心,另有41家企业拥有10-50个购物中心。

其中,除万达商业管理集团外,其他头部企业的建筑面积集中度都较为分散。

也是因为于此,花样年、彩生活才宣布,正考虑将其商业板块的物业管理和营运服务业务,拆分去联交所主板单独上市。

进入2021年,彩生活股价仍在低位徘徊,现市盈率仅为6.84,在目前已上市的54家物企中,排名倒数第三。总市值约40.76亿港元,和同一规模梯度的恒大物业相差近600亿港元。

若能得到商管上市的加持,或许能弥补彩生活的估值,而彩生活也会成为首家分拆商管板块的物企。毫无疑问,后续奔赴资本市场的商管股,会越来越多。

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