猜猜房企第二轮集中供地的谨慎、克制、奇袭指数
作者：蒲莎莎
最近天津、杭州、济南等第二批集中供地名单已公布，从目前释放的消息来看，相较于第一批集中供地规则，不少城市已更换了新标准、新玩法，政策力度也有所加大。
在此背景下，“三道红线”重点试点房企拿地款不得超过年度销售额的40%的调控新规加持，更为房企们在后续的拿地行为增添了一些不确定性。
面对此情此景，房企在集中供地市场悲喜各不相同，拿与不拿、拿多还是拿少、拿哪座城哪块地，依然是个艰难抉择。
有业内人士表示，在首轮集中土拍中，就有不少房企一块没拿或只拿了少量地的，还有报了很多一块没中的，另外也有不少企业在22城之外的市场中收获颇丰的。因此，这场激战，反映的不仅仅是房企的资金实力，还有其研判能力、决策能力，以及反其道而行之的“奇袭”能力。
未现身企业：“阿喀琉斯之踵”？
在这场抢地大战的袅袅余烟之中，我们不难发现，有些top50房企并未现身。
这类房企中，以资金链紧张者居多，被曝出债务危机的蓝光发展、华夏幸福、中国恒大等均在其中。
这些房企的第一紧要任务是解决债务危机，眼下先活下去再说，增加土储关乎未来发展的事只能暂且先放下。因此，资金承压无疑是其拿地路上的“阿喀琉斯之踵”。
此外，对照亿翰智库提供的数据，合景、宝龙、时代中国、中交等企业也几乎未在22城拿地。
这类房企参与集中土拍积极性不高的原因有很多，或与资金流动性不充裕、降杠杆，以及自身土储战略有关。
以合景泰富为例，财报显示，2016—2019 年，合景泰富经营活动产生的现金流量净额分别为 -28.13 亿元、-94.69 亿元、-22.72 亿元、-42.76 亿元，连续多年承压。2020 年财报中，合景泰富未披露该数据。
净负债率略有好转的时代中国，也仍面临不小压力。2017—2020年，时代中国资产负债率一路上升，分别为72.43、74.97%、77.84%及81.26%。
不过，时代中国董事长岑钊雄曾表示，到2020年底，时代中国净负债率进一步降至66%，现金与短期债务比率为2.1倍。有关集中供地的政策，从时代中国对土地储备的安排来看，目前有50%来源于城市更新项目，还有产城融合的项目。对于公开市场招拍挂的依赖比较低，因此，这一项政策对时代中国应该不会构成较大影响。
值得注意的是，虽然像恒大等企业目前面临的负债问题比较明显，但土地储备并不少：恒大拿地骤降的背后是其高达2.31亿平方米的土储在支撑。还有一点需要提及的是，虽然上述企业并未在集中拍地市场“大显身手”，但并不意味着他们没有增加土储的意愿。上半年，像宝龙、中交等房企在集中土拍市场之外的其他市场依然有新增土储加持。
少量拿地房企：谨慎与克制
在首轮集中拍地市场，还有一些企业显得较为谨慎和克制。这与当前“降负债”的市场环境以及企业自身情况不无关系。
土地市场监管严格依然是主旋律，且有更加严厉之势。7月26日，“三道红线”再添补丁政策，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年销售金额的40%（即拿地销售比），且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地。
由此，不排除在今年第二、第三轮的集中土拍市场中，更多企业持谨慎态度。
数据来源：亿翰智库
上半年，世茂、首创、华发等企业都较为谨慎。
比如，在控制支出下，禹洲集团上半年仅新增土地项目4个，权益土地成本约21亿元。公司新增土储不论是数量还是权益地价，均呈减少趋势。
同策研究院资深分析师肖云祥认为：降负债成为禹洲集团当前的重要任务之一，显而易见，减少投资是其降负债的主要手段之一。此外，公司前几年不惜成本高价拿地，因此目前谨慎拿地也是公司不得不采取的策略。
华发股份2020年激进拿地，债务规模也随之水涨船高。中指院数据显示，2018—2020年，华发股份拿地金额分别为160亿元、253亿元、703亿元。其中，仅2020年，拿地金额高达703亿元，远超前两年的拿地总额。而据亿翰智库统计，2020年华发股份在“三道红线”方面三线全踩，现金债务比0.9，净负债负债率高达181.6%。
于是，在降负债压力之下，2021年以来，华发股份明显放缓了拿地步伐，首批集中拍地中仅在南京等个别城市落子。
为降负债，富力也选择在土地市场上采取保守态势。其实，自2019年开始，富力拿地力度就保持持续收缩的状态，加之为更好地应对“三道红线”等融资监管政策，富力在集中供地模式的拿地之路上步伐放缓。
但也有企业表示，他们在集中拍地市场拿了少量地，是因为本身土储总量占有优势以及有其他多元拿地方式。典型代表为世茂以及前段时间刚刚宣布退市的首创置业。
首创置业相关人士表示，“土地竞拍本身就不是首创近年来的重点取地方式。作为北京国企，我们在一二级联动取地上有明显的优势，比较有利于拿到条件更合适的土地，所以本着优中选优、审慎拿地的原则，在本轮集中供地中，选择了先不出手。”
同样，世茂集团对于此次土拍也采取了审慎原则。世茂集团相关人士表示，土储总量、可售货值、即将入市项目的优质，以及多元拿地成本较低等，决定了世茂在集中供地直接斩获较少。数据显示，今年以来，截至5月31日，世茂通过收并购、合作开发、招拍挂等多元拿地方式新增土地超20幅，土地金额超200亿，以上新增土储多位于新一线、二线及强三线城市。
在首批土拍中唯一落子苏州的新力地产也坚持并认同“多元”策略。公司副总裁刘翔表示，未来公司会继续保持多元的拿地策略，公开招拍挂市场可能占到50%，收并购占30%，产业勾地和城市更新的项目占20%。
踏空房企：有钱难花？
首轮土拍市场，还有一类房企恐怕“欲哭无泪”：报了那么多地块，一块没中。总有股淡淡忧伤的味道。
北上广深一线城市的地块历来都是兵家必争，但是土地市场这块蛋糕只有这么大，不免出现一些踏空龙头企业。
根据公开信息不完全统计
比如，据不完全统计，在北京集中土拍的29宗地块中，万科报名参拍14宗，但在综合考虑利润等因素之后，万科并没有拿下北京土拍市场的任一地块。此外，“陪跑”企业中，也不乏龙湖、中海、金茂等头部企业。
在业内人士看来，形成这种局面的原因众多：
诸葛找房数据研究中心分析，原因主要在于，一方面由于上半年在三道红线和供地两集中政策调控下，叠加信贷环境持续收窄，房企融资受限，拿地力度均较温和，同时，多城出台政策禁止房企“马甲”公司拍地，极大地降低了房企成功拿地的概率。另外，从各个城市参与竞拍房企来看，部分房企参与多个城市土拍，自身资金流或也有较大压力，对参与竞拍的部分城市积极性不是很高，持有一定的观望情绪。
当然，这与企业拿地战略转型也有关系。比如，万科采取土地投资策略是散点布局，呈现出单个城市土地投资数量少、金额小的特点，主要在天津、沈阳等竞争小、单价和溢价率低的集中供地城市进行拿地，针对性地规避在重庆、杭州、北京等热门集中供地城市拿地的情况。
也有业内人士表示，房企选择积极参与，也有“刷存在感”的因素在其中。一位地产从业人员就对媒体表示，一家房企深耕某个区域和城市，如果拿不到地，在当地政府和本地市场中就会慢慢淡出，所以刷存在感还是很重要的。
