越秀服务上半年TOD业务营收1.17亿 未来还将走出广州

“未来三到五年要跻身第一梯队”的越秀服务，用数据向外界展示自己的决心。

8月12日，物业新股越秀服务公布了上市之后的第一份成绩单。

观点地产新媒体查阅财报获悉，上半年，越秀服务整体营数据向好，期间实现营业收入9.58亿元，同比上升108%；股东应占利润1.78亿元，同比上升134%；毛利率35.8%，上升了3.6个百分点；净利率18.5%，同比上升2个百分点。

市场较为关注的面积规模方面，截至今年6月底，越秀服务在管面积3504万平方米，合约面积5273万平方米，均有所提升。

尽管物业股近期面临调整波动，越秀服务执行董事兼行政总裁吴炜也感叹“市场受负面情绪影响有些波动，目前环境对物业股有些不利”，但他指长期看好物业发展前景，因为轻资产、赛道非常长，而且盈利、现金流情况良好的独特优势十分明显。

具体到公司发展本身，吴炜表示：“管理层有信心，也有安排，保持越秀服务未来的高速增长。”

业绩会现场，越秀服务多位管理层重申此前的目标——希望未来两到三年可以快速达到1亿平方米的管理面积。

商管与增值服务

尽管越秀服务目标明确，但从目前来看仍需要一些时间。

非执行董事兼董事会主席林峰坦言，虽然越秀服务目前规模与行业第一梯队相比还有一定的差距，但投拓能力在快速提升。

据观点地产新媒体了解，上半年越秀服务通过招投标的方式获取合约项目25个，合约总金额3.6亿元，新增合约面积419万平方米，同比上升41%；新增在管面积为376万平方米，同比上升63%。

与房地产需要预售到结转的时间差不同，物业更多是反映当期的一个管理业绩。因此新增面积的增加，也带给了越秀服务上半年108%的营业收入增长。

分业态而言，贡献比较突出的是商业和增值服务板块。

上半年，越秀服务商业物管录得营收2.8亿元，同比大幅上升97%，占总营收的29%。其中，新增合约面积为83万平方米，同比大幅增长2.7倍；截至上半年，商业在管面积为296万平方米，合约面积为455万平方米。

“更重要的是上半年大部分承接的是外拓项目，而不是来自母公司的，这对我们培育市场能力的一个比较好的实践和证明。”执行董事兼常务副总裁毛良敏对观点地产新媒体表示。

据悉，越秀服务上半年外拓项目包括广州创维科学城总部大楼、广州粤传媒大厦、广州云享经济生态园等写字楼。

商管物业不仅给越秀服务带来面积与营收的增长，还有盈利的提升。

据了解，截至上半年，越秀服务整体毛利率表现为35.8%，相比去年增长了3.6个百分点。分商业与非商来看，非商部分毛利率增长约1%，商业部分则从25.8%升至34.7%。

进一步细化而言，在商业运营及管理服务、市场定位及租户招揽两大商业业务中，对盈利起主要作用的是后者，上半年毛利率接近翻倍增长至45.9%。

对此有投资者人士对观点地产新媒体表示，上半年商户招揽业务毛利大幅提升的主要原因，是因为该业务量大幅提升，同时这一块业务为典型的轻资产输出，所以成本固定的情况下上半年收入、毛利有了显著提升。

盈利水平也是目前资本市场看好商管物业的核心因素，如近期中骏商管上市、花样年分拆商管物业平台等动作，都可以窥探出市场这一偏好。

“从港股市场可以看到，具备商业性质的物业管理企业是比较受欢迎的。当然，越秀服务也具备这样的特质。”毛良敏说道。

他表示，未来越秀服务会在商业板块大力发展，希望商管业务未来能够占比10%左右。

上述投资者进一步透露称，在目前300万平方米商业在管面积基础上，越秀服务管理层希望未来两到三年能够有700万平方米以上的增量；其中，近200万平方米是越秀地产目前在建的，还有400万到500万平方米需要外拓。

除了商业，增值服务同样对上半年业绩起到积极作用。

在过往，越秀服务社区增值服务相比于其他物企较为薄弱，上半年这一板块实现较大提升，录得营收1.84亿元，同比大幅上升2.1倍，营收占比从去年同期的13%上升到19%。

其中贡献主力是美居和租售中介业务，前者以“硬装+软装+一步到家+焕新改造”四大业务为主，上半年录得5000万营收，管理层表示这一块市场空间较大，预计未来收入增长较快。

后者则是越来越被物管公司看重的中介物业，据越秀服务资本运营总监万思蕴披露，上半年越秀服务加快租售中介业务的开展，铺开全国门店。

TOD边界与壁垒

基础业务之外，市场显然更关注越秀服务TOD物业的经营成色。

数据显示，上半年越秀服务TOD业务营收录得1.17亿元，占总营收12%；截至上半年，TOD业务在管面积录得510万平方米，包含在管地铁站71个、车辆段和停车场有25个，合约面积则录得612万平方米。

市场或许更想知道，地铁服务管理收费水平及盈利情况，相较于常规的住宅、商管物业表现如何？

从整体数据看，上半年越秀服务TOD业务录得毛利率27.9%，同比上升1.9个百分点；净利率17.3%，同比上升5.7个百分点。

其中又具体划分为以地铁站点、地铁车辆段为主的盖下物业管理，以及以越秀地产开发的TOD住宅项目为主的盖上物业管理。

关于市场较为陌生的盖下部分，毛良敏对观点地产新媒体表示，这部分业务与传统住宅收费方式不同，是按标段来收费而不是按平方来收费，“目前我们盖下部分的净利率同样能达到17.3%，整体也是一个不错的业态。”

对于盖上，毛良敏则表示基本都是大盘住宅项目，平均单项目面积达80万平方米，“未来这些项目全部交付以后能实现的毛利非常高，因为有规模效应。”

另据观点新媒体了解，这些大盘项目往往在相对远郊的位置，因此仅从单位坪效来说并不算太优越。

盈利情况外，这一业务如何实现增量也是外界所关注问题。

据悉，目前越秀服务的TOD业务主要承接广州地铁项目，尚未实现外拓。针对区域及项目扩张问题，毛良敏在业绩会上也解释称，公司今年上半年已经开始走出去。

“我们上半年与昆明、成都、长沙等城市的地铁运营企业联系和沟通，有一些达成初步合作意向的企业。”

在他看来，TOD业务具备一定的技术壁垒，市场上目前能够同时具备盖上和盖下两种业态服务能力的企业不多，而越秀服务是其中之一，所以未来越秀服务很有把握能够走出广州，能够承接更多的项目。

同时，广州地铁本身也在其它城市开发和运营相关地铁业务，包括跟南昌、重庆、青岛等城市在合作，“我们未来有机会借船出海，能够伴随着广州地铁走出去。”

除了区域上的扩张，未来整个TOD物业的市场容量如何？

对此毛良敏也表示，TOD不仅仅是为地铁服务，其所理解的TOD是基于一个公共交通的站点建设的概念。

“未来我们希望不仅是能够为地铁服务，包括机场、高铁站等大型交通枢纽，我们希望也能够延伸，进一步拓展TOD物管的边界，挖掘TOD物管的市场空间。”

以下为越秀服务集团有限公司2021年中期业绩发布会问答环节实录：

现场提问：接下来全年营收和管理面积等多方面的管理指标，能不能给到一个指引预测？过去几年间业绩都有良好的表现，这些数据的增长是否可持续？

吴炜（执行董事兼行政总裁）：我们中期业绩应该说还是非常不错的，管理层有信心，也有安排，保持未来高速增长。具体的营收利润，这里就不方便讨论。

业绩增长主要的基础是业务拓展，希望未来两到三年可以快速达到1亿平方米的管理面积，基本上内部也做了一些安排，有三个方向保证这个目标的实现。

第一个是母公司每年基本上能够保证500到600万方的面积，两三年下来可以提供1500万到1600万方。

第二个是我们已经构建了一个60到70人的外拓团队，而且这个外拓团队是全国布局的，我们希望外拓这一块能够实现1500万方的水平。

第三个是收并购，我们上市融资的资金中有60%是要用于收并购的，预计这一块未来3年实现3000万到3500万方的目标。

这几项加起来，管理层希望尽快实现1亿平米的管理面积目标，这是我们未来业绩发展的基础和保证。

现场提问：最近看到中骏商管上市、花样年分拆商管的业务，怎么看待近期商管物业在资本市场的活跃，越秀服务的商业物业占比也达到了将近3成，未来除了承接母公司的业务，会怎么拓展商业的物业？

毛良敏（执行董事兼常务副总裁）：关于商业板块，从港股市场可以看到，具备商业性质的物业管理企业应该是比较受欢迎的，我们可以看到几个同行的表现，当然越秀服务也具备这样的特质。

我们的商业占比还是相对比较不错的，而且上半年整体发展势头也比较不错，新增管理面积达到了83万方，而且都是比较优质的项目。

更重要的是我们大部分承接的是外面的项目，而不是来自母公司的，这对我们市场能力的培育也是一个比较好的实践和证明。

未来在这一块也会大力发展，希望商业占比能够保持10%左右。

现场提问：越秀服务上市所得资金主要是用于收购投资和进一步发展增值服务、技术的提升以及智慧社区等等工作，想问一下上半年外拓的成果，以及投后管理方面有没有一些经验的分享？还有全年并购的目标如何，具体是如何开展的？

吴炜：拓展工作分成两部分，一部分是外拓，这一块使用的资金量比较少，主要是人工费用，我们准备了60到70人的团队，进行全国性布局。今年上半年外拓情况还是不错的，增加了合约面积419万平米，下半年我们内部有一个目标，应该可以完成，目前的势头也不错。

第二部分是并购，公司是6月份上市的，上市前后并购动作会稍微放缓，目前已经加紧推开，而且也有一些标的在谈。我们会向好的企业学习，加快推进这一块的工作。

现场提问：TOD物管方面，越秀服务把这一块作为一个专业壁垒较高的板块去发展，今年上半年取得了什么进展和成果？有没有预估过这一块业务的市场容量究竟有多大？越秀服务有没有信心做到第一？

毛良敏：这一块业务分盖上和盖下，上半年盖下部分实现新增合同额超过1亿元，这一块主要是车辆段和站点服务。盖上部分也实现了几十万方的面积新增，同时我们也看到越秀地产上半年有新增TOD项目土储，未来可以支持业务发展。

从整个市场容量来看，我们的TOD不仅仅是为地铁服务，我们所理解的TOD，是基于一个公共交通的站点来建设的概念，未来希望不仅能够为地铁服务，还能为机场、高铁站等服务，我们希望也能够延伸过去。

比如说我们能给地铁提供很好的服务，高铁的服务需求其实是类似的，车辆的清洗、消毒、清洁、保养等，包括高铁停车场、车辆段服务，跟地铁是基本上一模一样的。所以，我们未来除了地铁这一块之外，还会深耕高铁和机场这些基于公共交通的场站类业务，进一步树立我们TOD的特点，从而输出自己的技术和服务能力。

现场提问：最近市场上因为政府出台整顿教育行业的政策，教育股大跌，市场也认为物业也属于民生行业，所以担心受到政府监管，物业股最近的调整幅度也比较大，管理层怎么看待物业股政策的问题？

吴炜：市场受一些情绪影响有些波动，目前这个环境对物业股有些不利，这是正常的。但是长期看，我们认为物业的发展是很有前景的。

物业的独特优势是很清晰的，轻资产、赛道非常长，而且盈利、现金流情况都不错，从长期持有、发展的角度，物业股的价值在市场中一定会有所体现。

从政策上来说，目前的政策我觉得更多是利好，包括前一阵政府印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，这都是国家的一些大政策，允许物业行业向养老、托幼、家政、文化等等领扩张，对物业来说有两个很明确的信息。

第一，政府是非常重视物业这一块的，希望物业企业做大做强。第二，物业的业务领域是非常宽阔和广阔的。

从这个角度来说，物业跟教育恐怕不能够相提并论，从长远来看，物业行业更有发展前景。

现场提问：越秀服务深耕大湾区，尤其是广州，公司是否有布局城市服务的想法？

吴炜：首先阐述一下城市服务的概念，我们公司提的是全域管理。从同行交流情况来看，很多同行的城市服务概念可能会收窄，我们的概念是全域化，不管是在大湾区还是江浙一带，我们重点布局的这些区域，都会推进全域管理的概念。

目前也取得了一些成果，我们在无锡跟扬名街道的合作就是全域管理，包括了基础设施提升、环境优化、智能化建设等一些非传统物业的工作，所以我们的全域管理是比较宽泛的。

现场提问：公司以内生+收并购+第三方外拓获取项目，下半年主要是以哪种方式为主？未来收并购的标准是什么？

吴炜：不管是哪一个方法，都是为了加大越秀服务的在管面积，以这个管理面积为基础增厚我们的业绩。

因为我们在市场上成功融资，下半年的收并购动作一定会不断加快。