红星大卫茂许华锋：江苏商业配置不均需政府规划 邻里中心要明确“邻里”有的放矢

近日，江苏省人民政府办公厅印发《关于完善商业网点规划管理指导意见》（以下简称《指导意见》），这是江苏省首次从全省层面出发，出台相关指导意见，其中，以下六点值得注意：

　　1、严控大型商业综合体的规模和数量，避免出现商业过剩和同质化竞争；

　　2、不得以商业综合体作为房地产开发的卖点，进行虚假宣传；

　　3、建设单位不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商业综合体，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商业综合体；

　　4、几种应重点建设的业态形式，主要包括：一是特色商业街区、二是商品交易市场、三是农产品市场、四是商贸物流园区；

　　5、推广邻里中心模式。建设集商业、休闲、文化等功能于一体的便民生活中心；

　　6、明确了城乡六个级别商业中心的建设参考标准：一是城市商业中心、二是区域商业中心、三是特色商业街区、四是社区便民生活圈、五是县域商业中心、六是乡镇商贸集聚区。　　

《指导意见》提到，发展目标是到2025年，全省各地基本形成布局优化、结构合理、功能完备、配套完善、城乡互动、高效顺畅的商业网点体系，南京、苏锡常和徐州等重点商圈集聚效应更加凸显。

红星大卫茂董事长 许华锋　　

针对此次出台的《指导意见》，赢商网采访了红星大卫茂董事长许华锋，许总就相关问题表达了自己的看法。　　

赢商网：江苏作为商业大省，近几年开业的3万㎡以上项目总数在50个左右，其中，10万以上的项目占比较大，您认为江苏商业已经过剩了吗？　

许华锋：江苏商业从总量和局部区域来看已经过剩，但是从区域配置和市场需求的创新商业来看其实是缺失的。　

从区域配置上来说，商业并非过剩。比如南京，河西板块商业体高度扎堆，而城东、城北板块严重缺乏商业；跳出南京来看江苏，苏、锡、常等地商业数量众多，而苏北各县级市却商业匮乏，这种区域配置不均的现象是商业网点规划缺失的体现。所以从整体体量来看江苏商业是过剩的，但是从局部来看商业并非过剩。　　

从商业形式来看，传统商业过剩，而主题、创新型商业不足。中国商业体目前走到了一个新时代，针对不同的客群，需要打造不同的商业体，例如生活邻里中心、潮流时尚的生活中心、时尚创意街区/园区、主题型商业，这类商业是比较欠缺的。由红星大卫茂运营的常州文化广场艺象天地区别于传统综合体，利用开放式街区设计，打造具艺术美感与时尚感的商业空间，就是主题型、创新型商业的成功尝试。

赢商网：《指导意见》提出不得返本销售或变相返本销售、售后包租或者变相售后包租，是否意味着销售性商业未来生存更加艰难？销售性商业未来出路在哪？　　

许华锋：盒子式的销售型商业本就没有未来，不应该为其规划出路。而街区式销售商业，还是有很大的发展空间的，既可以进行资本化销售，也可以进行商业化定位、商业化运营，建立一个双赢的模式。　　

从战略上来说，销售性商业本质上不具备做好做强的潜力；从开发商角度来说，这本就是一场销售的游戏，本质还是资本驱动。一方面是现金流需要，另一方面是战略发展需要；从小业主角度来说，其持有的逻辑是房产增值，而非商业增值。所以从根本来说盒子型商业销售应该明令禁止。如我们2014年在连云港东海轻资产管理的连云港大卫茂项目就是售后返租的性质。虽然定位精准，开业期间客流、销售火爆，但是最终因开发商资金链问题不能支付返租而运营困难。　　

盒子式销售商业采用“鸽子笼”式的铺位切割，破坏了商业的格局和动线，在未来砌好隔墙、返还给业主的时候后会最终导致无法正常招商、营运。而街区式销售商业，可以合理规划销售商铺的大小，其铺位分割可以有效的跟业态结合，保证后期良好的招商、运营。因此，街区式销售商业是具有想象空间的。　　

销售性商业想要做好，需要在规划期由设计院、开发商、商管公司三方结合把控项目的定位，在定位准确的基础上进行业态划分及铺位划分。在铺位划分的同时让销售公司介入，既要考虑招商也要考虑销售，实现销售和品牌招商的双赢。　　

赢商网：特色商业街区是未来重点建设的业态形式之一，那么在发展特色商业街区过程中，应该注意哪些方面？　

许华锋：特色商业街区，首先要有特色定位，要有灵魂，要有差异化的核心竞争优势。成功的商业街区要对该城市的文化进行提炼，对于该项目周边商业竞争格局进行分析，建立自己的特色优势。　　

商业街是接地气的、数星星的地方，是要具备打卡功能、让逛街拥有仪式感的地方。因此街区的景观、亮化以及美陈要具备打卡功能，要有互动性。街区是集逛街、旅游、休闲多种功能于一体的，设计风格要和定位匹配。　　

从消费时间来说，特色商业既要做好早餐晚餐，也要抓住宵夜，是个全天候24小时消费的地方，完善弥补购物中心未开门或打烊后的生活购物需求。红星大卫茂运营的常州文化广场艺象天地，利用微醺空间等主题区域增加了社交的空间和时间，尝试打造了网红特色商业街区。　　　　

赢商网：《指导意见》提到围绕城市社区设置社区便民生活圈，推广南京、徐州、苏州等地邻里中心模式，社区商业迎来机遇，特别是集商业、休闲、文化等功能于一体的便民生活中心。与大型商业综合体相比，邻里中心体量和空间都有限，在场景打造和品牌招商层面都受到制约，邻里中心如何才能做出特色？推荐您认为做得好的邻里中心/便民生活中心。　　

许华锋：首先要明确“邻里”是谁，写字楼的邻里是白领，大学城的邻里是大学生，住宅的邻里是住户。明确了“邻里”后，要根据其客群的情况完善配套，提档升级，在刚需、业态、品牌和服务上做特色。比如扬州嘉都汇DAVEMALL项目就是一家以住宅为邻里客群的网红邻里中心，其周边街铺门面林立，还有一家大型商业综合体，就亟需进行业态错位布局，不仅要错位街边店铺，还要错位大型商业体。最终，扬州嘉都汇定位为品质型网红邻里中心，引进精品生活业态、网红菜场、广陵印巷（便民服务中心）、星巴克、时尚餐饮、健身等等。　

赢商网：关于《指导意见》提出的内容，您还有哪些观点？　　

许华锋：作为商业从业者，我们也意识到，商业不仅在江苏，在全国都是过剩的状态。在商业体量整体过剩，呼唤创新型商业的时代，我们正在进行尝试和突破。政府部门接地气给出了非常专业务实的指导文件，与红星大卫茂最新的发展思路是不谋而合的。　

为响应政府的号召和政策要求，红星大卫茂将致力于下述项目的打造，在特色街区的打造上，和中青旅集团联合打造特色文旅网红商业街区，目前已经在南京、徐州、常州、盐城、南通、西安等地开始选址；在邻里中心的打造上已经和凤凰传媒集团合力打造文化类的邻里中心镇江凤凰大卫茂；同时，红星大卫茂和扬州城控集团合力打造了网红最美邻里中心扬州嘉都汇DAVEMALL；在主题型购物中心方面我们打造了ＭＫＬ成都生活美学中心，正在筹备潮流、时尚、夜经济的长沙和达州红星大卫茂。　　

在当前商业过剩的形势下，如何将商业运营模式推陈出新，打造创新型商业，优化存量商业，还需要政府规划部门与商业从业者的共同努力，我们相信，中国商业的4.0时代已经到来，将进入一个百花齐放的创新时代。