万科上半年商业营收36.29亿 下半年计划新开商场体量达192.6万㎡

8月29日，万科发布2021年半年度报告，实现营业收入1671.1 亿元，同比增长 14.2%。分业务类型看，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 1575.3 亿 元，占比 94.3%；来自物业服务的营业收入为 85.7 亿元，占比5.1%。

上半年，万科归属于上市公司股东的净利润110.5 亿元，同比下降 11.7%；每股基本盈利 0.95 元，同比下降 14.1%；全面摊薄的净资产收益率为 4.98%，较上年同期下降 1.41 个百分点。

对于净利润的下跌，万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜在8月30日的业绩发布会上表示主要有三方面原因：一是销售规模增长有限，近年来万科开业业务与销售业务增速相比于同行更低，上半年的结算收入仅增长11.9%。此外地价占比不断升高，从2017年至2020年上涨了17%，逐步体现在结算收入与利润上；二是毛利率下降较快，万科中期的毛利率从税后的24%降到了18%，跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23%；三是转型业务效果暂未体现。

商业营收36.29亿 推出“印唰厂”厂牌

上半年万科商业板块实现营业收入36.29 亿元,同比增长 19%。印力管理的商业项目营业收入24.53 亿元，同比增长 21.6%。具体而言，上半年收入排名前十的商业项目分别是上海七宝万科广场、深圳印力中心、上海南翔印象城MEGA、杭州西溪印象城、深圳龙岗万科广场、宁波鄞州印象城、济南印象城、天津西青印象城、北京印象城、南宁印象城。　报告期末，万科集团已开业项目整体出租率 92.3%，其中稳定发展期（开业3 年以上）的商业项目出租率 93.9%。

万科19%的租管费增长比，相对于龙湖商业30%的增长率、华润65%的增长率以及新城73%的增长率，存在明显差距。对此，祝九胜法反思，万科商业版块业绩差异实则大于能力上的差异。其认为万科商业项目存在“二元特征”，即：好的很好，差的不及格，导致业绩总量呈现报表不理想。不过祝九胜对于未来万科商业板块的发展充满信心，目前已经调任王海武出任印力事业部总裁，他的加入将对印力和万科7个区域BG的联动和拉通起到很好的作用，也将帮助丁力业管理方向性和落地执行方面的工作。此外，王海武还找来了华联背景的EMT成员等充实经营管理团队。

上半年，万科持续开展产品创新，新开惠州印象城、上海漕河泾印象城以及成都印象城3个购物中心，合计建筑面积30.8万平方米。新签约落地杭州永丰印象城和上海虹桥前湾印象城等项目。截止到2021年6月30日，万科集团（含印力集团）累计已开195个商场，累计建筑面积为 988.8 万平方米，同比增长 18.3%，规划中和在建商业建筑面积为 549.3万平方米。

印力集团持续开展数字化升级，数字化会员运营体系覆盖 64 个项目，印力会员数量近1200 万；同时加强线上线下多元互动，正式推出了创意内容厂牌“印唰厂”，将以有趣的内容和鲜活的形式，更好的触达年轻消费者的喜好。

下半年，万科将迎来新项目集体入市，从已披露的数据来看，下半年计划新开29个商场，面积将达192.6万平方米，包括杭州奥体印象城、温州印象城MEGA、上海松江印象城、上海西岸凤巢、靖江滨江新城商业、福州长乐印象汇、福州烟台山仓前九里项目、武汉未来中心、徐州万科新淮中心、厦门龙海万科广场、西安金域东郡、南昌地铁万科广场等项目。据悉，到2021年末，万科累计开业商场将达224个，累计建筑面积为1181.4万平方米。

多赛道业务并进

在开发业务板块，报告期内万科实现合同销售面积 2191.7 万平方米，同比增长 5.5%； 实现合同销售金额 3544.3 亿元，同比增长 10.6%。合同销售金额中，住宅占 86.7%，商办占 9.1%， 其它配套占 4.2%。

期内，万科新获取项目建面1505.9万平方米，新增投资金额92%位于一二线城市。截止到2021年6月30日，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约1.6亿平方米。其中在建项目总建筑面积约 1.12亿平方米，权益建筑面积约 6738.8 万平方米；规划中项目总建筑面积约 4782.6万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 339.8 万平方米。

物业服务板块，万科云实现营收103.8亿元。细分维度，社区空间服务以万科物业为品牌已布局全国 105个大中城市（含香港），服务3490 个项目。商企空间以万科梁行为品牌，已服务项目超1900个，涵盖商业综合体、写字楼、科技园、学校、城市公共建筑、城市更新特色街区等业态。城市空间服务以万科云城为品牌，辐射北京、深圳、广州、雄安新区、成都、青岛、厦门、郑州、武汉等 21个城市。

租赁住宅板块，报告期内，泊寓共有房源 19.2 万间，上半年在 16 个重点城市新开业 6000间，累计开业 14.8 万间，规模位列集中式公寓全国第一。截止到2021年6月30日，泊寓已布局全国 33 个城市，累计已服务客户 51 万余人。

物流仓储服务板块，上半年新开业 98 万平方米，累计开业项目建筑面积797万平方米。截至报告期末，万纬物流在 44个城市累计管理148 个项目，可租赁建筑面积1149万平方米。

下半年万科将坚持“行稳致远”的工作主基调，围绕“巩固提升基本盘”、“从以房地产开发为主向不动产开发经营服务并重转变”这两个战略突破点推动转型发展。关于中长期的增长预期，祝九胜认为“活下去仍是首要问题，企业在规模超5000亿后，该问题更为突出。”因此，万科未来将在平衡规模和能力基础上，坚持与城市、客户同步发展，更多放在能力建设上的及时迭代与提升。