云南高端商业起势强劲 恒隆、金俊、SKP的高阶博弈

商圈，作为城市经济、文化的缩影，人流、物流、财流的集中地，发挥着“能级式”商业聚合力。见证了城市的扩容和升级，推动着城市的发展和繁荣。

每个商圈在历史大潮中，都有着自身的变迁逻辑和革新之道，以不同的风格定位、审美色彩，构成了特定的商圈性格。

由此，赢商网策划推出“昆明商圈新变量”系列选题，为大家呈现那些突围的商业变量。

西南城市群中，昆明是一座开化很早的城市，由于特殊的区位和高度的包容性，吸纳了世界优质商业资源进驻。

在高端商业领域，2010-2011年全国奢侈品数量20强城市排名中，昆明位列第12位，在西部城市中仅次于成都排第2位。好景不长，之后近10年的时光中，包裹在下行大环境中的昆明，持续受到电商、海外购以及周边城市的强势进攻，金格百货部分门店、金鹰百货陆续关闭或撤出昆明，一时间云南的高端消费进入到了令人叹息的疲软期。

“区域性国际中心城市”如火如荼建设下，城市进入到了新一轮的更新升维中，恒隆广场、SKP、金俊广场等高端商场的陆续落地，蓄势已久的高端消费的强劲势头又“王者归来”，世界大牌的触角再次探向昆明。

云南商业市场坚挺

高端商业发展潜力大

实际上，中国消费者是奢侈品市场最大的增长引擎，2020年受到疫情影响，国内奢侈品掀起一轮购买潮，进入2021后疫情时代，境外旅游依然受限制，而高端商场承接了消费者买买买的需求。因此，高端商场业绩十分喜人，而据贝恩研究预测，2021年中国境内市场将继续保持30%左右的正增长。

疫情缓解以来，奢侈品“报复性”消费刺激反弹，上海、广州等多个奢侈品牌门店打破有史以来最高日销售记录。

与此同时，奢侈品购买渠道发生重大变化。2020年4-7月，本土线下渠道占比从32%上升到59%。可以说，正是这种渠道转移，支撑了国内高商场的业绩基本面。但国内奢侈品消费潜力仍受压制，有望随经济进一步复苏、国内购买渠道的丰富和完善而不断释放。

中城研究院发布的报告显示，云南作为我国西南片区重要的旅游省份，旅游行业的发展带动经济效益，提升人们的消费水平。从人均购物中心面积同比增长趋势来看，在2020年疫情影响之下，云南商业市场依旧坚挺，活跃度不降反升，同比去年上升22%。

随着城市化加速，二线城市人均可支配收入增加，高端消费力逐渐成长，部分二线城市的消费意愿及消费金额更甚超过一线城市。近年来，恒隆广场、SKP相继选址昆明，一方面高端零售商业的入驻改变了昆明高端零售供给侧结构性改和消费升级，另一当面亦意味着昆明乃至云南消费实力有待释放，高端市场消费需求有待满足。

高光不再

奢侈品百货时代渐行渐远

云南的奢侈品消费可以追溯到1997年，这一年是云南奢侈品鼻祖金格百货的前身金龙百货开业的时间，4年后来自马来西亚的零售连锁企业百盛百货进入，2007年在青年路商圈金鹰百货也成功开业，2009年王府井百货伴随着顺城也亮相春城......

昆明首家爱马仕旗舰店开业

当时，全亚洲首家爱马仕表店、全国第四家LAMER顶级护肤品专柜以及Louis Vuitton、GUCCI、Tod"s、Cartier、Max Mara、Emporio Armani、Hogo Boss、Burberry等奢侈品牌很早就被引进昆明。

金格百货、金鹰百货涵盖了服饰、箱包、鞋履、钟表、化妆品等全业态的重奢品牌布局，而百盛、王府井主要以化妆品、钟表为主。值得关注的是，金格百货在2000和2001就分别以20亿和21亿的斐然成绩享受着高光时刻。

这就是云南前些年奢侈品的布局阵列，高端消费的模型由金格搭建起来，而运作又是从百货化模式开始。

当消费升级的速度超越昆明商业地产的自然更迭，百货化这种最初的模式逐步走下“高台”。

停业的金格百货白塔店

老牌的金格百货最终没能跑赢市场的步子，在2015年关闭了旗舰门店白塔店。去年，在疫情之下，金格一众门店都被迫停摆，直到一则恢复营业的海报发布，但遗憾的是中心店却没有出现在海报里，直至现在仍是停滞状态。

曾经的金鹰百货南亚店

另一方面，昆明的第二家金鹰百货（南亚店）才开业三年，2017年就被迫匆匆关停，原物业也由业主方诺仕达集团收回，改造成了购物中心形态。被改成购物中心的还有金鹰百货的第一家门店，位于青年路商圈的金鹰A座，如今也成了一座定位为年轻、快时尚的购物中心，与原本的B座形成统一整体。

接连的关停有人为之叹息，有人为之庆幸。叹息的背后一个时代的结束，庆幸的背后则是云南的商业在频频进阶。

头部打入

高端消费进入购物中心时代

焦点集中在东风广场的版图上，两个信息值得关注。一是这个区域聚集着全城最头部的企业，最高阶的品牌资源；二是这里的商业形态都是以购物中心的形式出现。

东风广场未来效果图

东风广场板块，昆明重点打造的CBD区域。恒隆入此地，始于2011年9月，一场历时近4小时、上百轮的抢地战，最终其以近35亿元、溢价38.7%将昆明原市政府地块收入囊中。

两年后，俊发地产高调宣布要在昆明恒隆广场旁建“昆明第一高楼”春之眼，如今金格将与俊发联袂打造金俊广场。2019年，昆明恒隆广场开业8天后，中国自贸区昆明片区挂牌成立，而后吹风已久的昆明SKP终现身。

由此，云南的高端商业布局已经初见端倪。

已经开业的昆明恒隆广场是恒隆布局西南的首个项目，于2019年8月正式开业，购物中心建面达16万㎡。据恒隆集团的2021年上半年业绩报告显示，昆明恒隆广场商场租赁收入大幅上涨，涨幅达72%，位居恒隆旗下10间商场之首，商场出租率由去年84%提升至95%。

昆明恒隆广场

金俊广场是俊发春之眼的商业部分，名字的由来其实就是金格与俊发的合体，定位为国际化的高端购物场所，总体量达15万平方米，预计将在今年底开业。由于皆是本土企业打造，让业内外更加期待。

金俊广场效果图

而昆明SKP则紧邻恒隆广场、金俊广场等地标物业。昆明SKP将延续成都SKP模式，开辟地下商场模式 ，预计2023年下半年或将开业，购物中心建面约17万㎡。

昆明skp招拍挂信息

另一面，从业态组合、品牌构成上重点关注到在营的恒隆广场。在重奢方面，汇聚了BALENCIAGA、LOUIS VUITTON、GUCCI、BOTTEGA VENETA、Brunello Cucinelli、BURBERRY、BVLGARI、Cartier、CELINE、Dior、HUGO BOSS、IWC、Jaeger-LeCoultre、Jimmy Choo、LOEWE、Puyi Optical、SAINT LAURENT、VERSACE、TOD'S等40余个品牌，涵盖了服饰、箱包、钟表。

CHANEL和Hermès的缺席，让我们对接下来亮相的金俊广场和SKP充满期待。

当然，除了布局高奢品牌，一些尖端的潮流餐饮、时尚零售以及首店品牌也是整个业态构建中的重要部分，毕竟未来的云南高端商业是以购物中心的方式存在，就如恒隆广场，全场300多个品牌，也是以不同业态和定位分布在了不同楼层。

外来和本土的头部企业是未来云南高端商业发展的引领力量，而东风广场又是奢侈品消费的集中地，恒隆广场、金俊广场、SKP呈现三足鼎立之势，注定是一场强者的博弈，一场城市的跨步。