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上海、北京第二轮土拍落幕,谁是最大赢家?

地产人言
摘要:很难想象,一线城市也会出现多宗地终止挂牌乃至流拍的情况。北京原拟出让43宗地,仅剩15宗进入竞报环节;此前上海也宣告终止出让7宗宅地。

作者/艳姐team

很难想象,一线城市如今也会出现多幅地块终止挂牌乃至流拍的情况。

尽管北京地块还未开始拍卖,但10月12日北京市规划和自然资源委员会公布了重磅通知:

北京共有27宗地无人报价

北京第二批集中供地共出让43宗地块,这意味着,仅剩15宗地将进入竞报环节,土地收入将大打折扣。

而另外一个一线城市上海,第二轮土拍也于10月13日落下帷幕。

在此次开拍前,上海土地交易市场发布了公告:

7幅宅地终止出让

终止出让的宅地,位于松江、奉贤、崇明、金山等郊区地块。

7幅地块下架后,第二轮集中供地,就仅有20幅涉宅地块待出让。

此前,广州结束的第二轮土拍结果是,48宗涉宅地中,23宗地成交,25宗地流拍,流拍率达52.08%。

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地产人言制图

土地流拍的背后,反映的是房企无奈之下的集体“躺平”。

01

象屿+招商+路劲联合体

63.95亿摘得青浦超级地块

先来说说上海7幅终止挂牌地块,这些地块都是位于金山、奉贤等偏远郊区。仔细一想,房企对这些地块不感兴趣也在情理之中:

一方面在限价的情况下,郊区地块的收益已经没有之前的高,而且这些地方去化还慢;另一方面,房企在资金有限的情况下,还不如集中火力关注重点地块。

根据地产人言统计,象屿成为了上海此次土拍的最大赢家,联合其他房企拿下了两宗地块。

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地产人言制图

西虹桥地块受到了热捧,该地块距离国家会展中心直线距离约1.6公里,是虹桥商务区里面最大的一个片区,板块内的中核锦悦府,蟠龙天地等项目均为此前热卖项目。

但因该地块起拍价就达到了58.21亿元,也吓退了不少房企,最终由象屿路劲招商联合体在一次性报价中胜过华发,以63.95亿元摘得此地。而该地块溢价率达到9.9%,为12日拍出的9宗涉宅地中成交溢价和总价最高。

值得一提的是,在12日下午竞拍中也首次出发了上海新增的报价“随机值”。

在6家房企围绕奉贤新城10单元13-02地块的争夺中,进入一次性书面报价环节后,不到1分钟时间内就触发了随机值,推测是有2家开发商争抢平均值,报出了相同的价格。

按照上海新增的规则,当竞价进入一次书面报价阶段,一旦有竞买人报价相同(无论该报价最终是否有效),将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”,该值也将纳入平均价计算。

在该轮书面报价中,产生了随机值14.5216亿元,最终综合计算出算数平均值14.4788亿元,最终中铁置业以14.48亿元拿下该地块,成交楼板价21353元/平,溢价率为9.5%。

而在10月13日,上海第二轮集中供地收官日当天,拍出的地块同样颇具看点。既有此次土拍备受关注的上海传统市区徐汇的两幅地块,也有此次出让面积最大的地块。

其中,徐汇区漕河泾街道两幅地块被徐房以36亿底价竞得。该地块虽位于漕河泾,但实际距离徐汇滨江较近,地块周边房价均超过10万/平米。

另一边,此次土拍出让的面积最大地块迎来成交。这块地为临港综合地块自贸区临港新片区PDC1-0105、PDC1-0202单元集合,地块总出让面积高达345744平方米,涉及普通商品房、办公楼、商业等多种用途形式。

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最终,临港集团以41.9958亿底价竞得地块。

02

首开、中铁、华润

成北京土拍大赢家

刚刚,北京第二轮土拍也落下帷幕。

北京第二轮集中供地共有16宗地块(不含招标共产房)获得房企报名,其中5宗地块因只有一家房企报名竞拍,不仅提前锁定竞得者,也锁定了将以底价成交。

所以10月13日北京土拍仅有11宗地块进行竞拍,10月13日北京土拍结果如下:

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地产人言制

上午场中,海淀东升地块竞争者较多,海淀东升镇京昌路0803-631-1地块7家竞逐,两轮后,中海以44.4亿元触到价格上限。竞政府持有商品住宅产权份额环节,中海触10%上限。

据了解,竞逐的7家包括联合体形式,分别为京投、中海、中建三局+中建五局、华润+城建、建工+首开+住总、懋源、中铁置业。海淀东升镇京昌路0803-631-1地块转入高标准商品住宅建设方案投报程序。竞得结果将于5个工作日后有进一步消息。

海淀东升镇京昌路0803-631-2地块同样封顶,竞逐的5家(包括联合体形式)有中海、中建三局+中建五局、中铁置业、华润+城建、建工+首开+住总,最终该地块总价达49.3亿封顶,转入竞方案。

在下午场中,大兴黄村一地块成为关注的焦点,有中建一局、中铁置业+兴创、中海3家房企及联合体报名参与。该地块起始价34.4亿元,经过17轮竞价达到上限价37.84亿元。

根据程序,进入现场竞报“现房销售”面积程序,此环节中,中建一局和中铁置业+兴创举牌次数最多,双方对拿下该地块意愿强烈,双方举牌23轮后,最终中铁置业+兴创联合体以37.84亿元+5.4万平方米现房销售竞得该地块,折合楼面价3.07万/平方米,溢价率10%。

北京第二批集中供地严控溢价率,整体溢价率控制在10%以内,单宗溢价率不高于15%。在竞拍规则上,当达到地价上限后,将继续采取竞政府持有商品住房产权份额、投报高标准商品住宅建设方案等竞争方式确定土地竞得人。

北京第二批集中供地的一大亮点是在竞争规则上进行了优化和创新,其中包括首次采用摇号确定竞得人、现场竞“现房销售面积”。

03

第二轮土拍的佼佼者

流拍显然已经成为了第二轮土拍的关键词,除了政策趋紧的因素外,其实这还得追究到房企身上:

2021年是房企历史上最高的债务到期潮。

据克而瑞数据的不完全统计,95家房企2021年到期债券7223.81亿元,同比增长22.45%,其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元,境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。

另一方面,今年房企黑天鹅事件频发。

这也导致房企评级下降,融资难度加大,难以实现“以新还旧”。另一方面是三条红线对于房企的约束,让房企的投融资变得更加谨慎。

这是一个广泛的行业问题,不是单个或者局部一些房企的问题,所以也不难理解第二轮土拍为何显得冷清。

虽然很多房企无缘第二轮土拍,但在此次第二轮集中供地中,一些实力房企拿地也颇为勇猛。

我们统计了各房企目前为止的拿地金额,并进行了排名,数据如下:

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第二轮集中供地拿地金额top20房企

就拿地金额排名来看,中海、中铁、中铁建、保利位居前列,拿地Top10中有8家是国企央企,情势一目了然。

这些房企大多数资本运营能力强,三道红线全绿,并且有整体运作也较为稳健。

一些区域型房企也展现了强大的区域地缘优势。比如越秀等区域型房企,就花了100多亿在广州拿了两幅地。

对于在此轮集中供地中没有大展拳脚的房企来说,或许他们也有自己的考量,或通过其他方式拿地、或者通过并购项目来获得增加弹药、或者在拿地上更加审慎,转而注重回款和利润指标。

不管怎么说,今年确实是特殊的一年,每个房企都有他们各自的活法,也希望房企们能够度过这个艰难时期。

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