宝龙商业左韬：高度竞争与多面承压下，商业地产需向新求变，积极拓展新赛道

商业焕新，精彩已至；城势所向，乘势而起。11月18日，由赢商网主办的2021中国城市商业力高峰论坛，围绕大主题“城势所向”，解读新世代、新内容、新赛道、新生活4大主题，创设5大系列活动，涵盖大型博览会、主题演讲、论坛对话、报告发布、颁奖盛典及酒会等多个环节，全方位解读城市商业地产发展密码，探讨中国城市商业力与影响力。

在当天的中国城市商业力主论坛上，宝龙商业管理集团商业研发中心总经理左韬发表了《向新求变——商业地产运营企业新赛道路径的探讨》主题演讲。他认为，中国商业地产的现状可以用两个方面去总结，一是高度竞争，二是多方面承压。对此，商业地产运营企业需要向新求变，思考商业地产运营的方向和优势，在优势上进行突破，才能够实现新的赛道拓展。

主题演讲现场

启思：商业地产行业的高度竞争与多面承压

左韬表示，过去十年商业地产大开发时期，企业多以规模化发展作为核心战略，以规模占据市场，获取竞争优势。经过多年发展，商业地产存量不断增多，业内竞争已呈白热化态势。不仅存量大增，商业地产的增量也在不断增加，未来国内有近5亿多平方米的购物中心或将开业。目前头部企业开业速度每年都在上涨，虽然受疫情影响，开业速度有所降缓，但所积压的体量可能会在未来井喷式释放。鉴于存量和增量的不断增加，商业地产行业竞争压力会非常大。

左韬指出，商业地产收入增长主要来自两个方面，一是新开购物中心带来管理面积的增长和收入的增长，二是已开业购物中心的运营收入增长。在实现这两方面增长的过程中，商业地产行业面临着多方面的压力。

比如，要实现第一个方面收入的增长，商业地产企业需要增加新的管理面积，这就需要不断增加项目外拓量。而在项目外拓的过程中，企业会遇到政策与商铺拓店的多方压力。在政策上，由于土地供应及房地产金融业务政策的双重作用，商业地产投资端面临下行压力。在商铺拓店上，由于疫情的影响，许多品牌的承租意向和整体预知趋于谨慎，开店速度开始放缓。此外，连锁经营的品牌如果创新迟缓或者品牌老化，也会放慢品牌的扩张步伐，加剧新开业购物中心的招商压力。

再者，在实现第二个方面的收入增长时，已开业项目面临着租金成长的压力和资本市场的压力。一方面，由于项目进入成熟期后，客群消费情况相对稳定，以及线上零售对线下实体商业品牌经营的持续冲击，都使得线下品牌的实际经营承受巨大压力，商业项目的租金成长空间也相应出现天花板；另一方面，已实现规模化布局的商业地产运营企业上市已成趋势，资本市场对运营企业收入和利润的持续增长也提出了更高的要求。

求变：优化收入模型，发挥四大优势

对于商业地产当前面临的形势，左韬表示，商业地产运营企业需要向新求变，思考商业地产运营的方向和优势，在优势上进行突破，实现新的赛道拓展。

首先，商业地产运营企业需要思考如何优化商业地产收入模型，实现经营性收入增长。目前购物中心的收入主要分为两个类别，一是资产性收入，通过出租资产物业实现收入；二是经营性收入，即运营团队利用物业和系统条件去实现经营性收入。通常前者占据绝对比例，二者大致形成7:3的比例结构。由于资产性收入主要依赖场地出租，在出租率一定的情况下，难有较大提升空间。因此如何提高经营性收入是商业地产经营商必须长期研讨和努力的方向。

其次，商业地产运营企业还需要思考自身有何优势可以拓展新的赛道。当下商业地产运营商，特别是成规模的头部运营商，一般存在资源优势、平台优势、技术优势、管理优势等四个方面的优势。商业地产运营企业需要思考如何最大限度地发挥这四大优势，以拓展新的赛道。

宝龙商业管理集团商业研发中心总经理 左韬

向新：宝龙商业赛道扩展的秘诀

在主题演讲的最后，左韬分享了宝龙商业如何在实践过程中寻找赛道，以及目前宝龙商业赛道扩展的路径。

左韬谈到，目前宝龙商业在四个方向上寻找赛道，拓展路径。

第一，服务增值。提高经营性收入是商业地产商在租金达到一定瓶颈情况下往上提高的必由之路。服务增值的赛道在于为客户提供更多服务、获得更多收入，这需要扩大对商户客户的服务范围，拓展对商户服务的渠道，深化对商户的服务内容，以更具内容、创新和探索性的服务提高商铺销售额，以此来提高项目自身的收入。

第二，利用资金及平台优势对关联业态进行投资布局，实现自营模式。商业地产运营企业要突破招商瓶颈，需要更多地对关联企业进行资本性投入。原来的购物中心不生产品牌，只做品牌的搬运工，而现在需要做品牌上下游，以切实解决招商问题和达成差异化运营。

第三，利用管理优势进行管理输出，实现项目拓展。这是目前较为流行的轻资产拓展逻辑，即管理输出逻辑。目前国内头部企业大都在做类似的管理输出，且合作方式十分多样，譬如资本性投资、整租、维管、小股操盘，甚至是股权收购形式。

第四，针对管理输出过程中存在的难点，从前端切入，利用管理和技术优势输出咨询服务。商业地产运营企业在管理输出过程中，存在两大难点。一是对企业管理和项目把控力度有更高要求，二是合作周期长，涉及很多环节，期间可能会遇到诸多难题。对此，宝龙商业扩展出了从前端切入，从管理和技术输出手段做咨询服务的赛道，针对前策、管理、招商运营和财务提供咨询和服务。