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孙嘉接任万科海外主席 如何避免边缘化?

36氪
摘要:港股上市公司万科海外投资控股有限公司公告一则人事变动,孙嘉获委任为万科海外主席、执行董事及提名委员会成员。

港股上市公司万科海外投资控股有限公司(01036.HK)公告一则人事变动,自2021年11月23日起,张旭已辞任万科海外公司主席兼执行董事,并不再担任公司的提名委员会成员,以便投放更多时间处理其他业务。

按公告信息,张旭辞任后,孙嘉获委任为万科海外主席、执行董事及提名委员会成员。于公告日期,孙嘉已与万科海外订立委任函,为期三年。

获万科海外委任后,孙嘉是否继续担任万科南方区首?36氪未来地产尝试联系孙嘉本人进行确认,但截至发稿电话未获接听。万科集团也未公告说明。接近万科人士表示:孙嘉是兼任,不是调岗,他仍然继续担任南方区域区首。

孙嘉曾先后担任上海万科总经理、万科集团副总裁及首席财务官,一度成为总裁接班人选之一。但在祝九胜接替郁亮担任万科总裁后,2019年5月孙嘉被“下放”至南方区域担任首席执行官,任职仅两年半后,又转任更边缘的万科海外。

从规模上看,万科海外的资产、营收、盈利能力都无法同万科集团相比。2021年上半年,万科海外实现净利润2.69亿港元,同比增长390%,主要基于资产管理服务产生的更多回报。

万科海外的营收并非住宅开发,而是资产管理。该公司拥有万科在香港、纽约、伦敦投资的多宗物业,但随着近年来内房企业海外投资受限,万科海外也聚焦香港市场。

被定义为海外地产投资平台的万科海外,实则处境尴尬。一是近年来万科境外投资少有更广阔的国际化探索;二是就香港市场而言,万科海外其实是万科香港的“后勤保障部门”。实际操盘过程中,由万科香港投资拿地,万科海外提供项目开发、销售、资产管理等服务。

短期看,曾在万科上海及南方区域大权在握的孙嘉,将不得不成为万科香港的“服务生”。最近三年,万科香港在住宅开发业务上加速布局,特别是通过“旧楼并购强拍”参与香港旧城改造。

香港旧改市场有望扩容。一方面,根据香港官方统计,截至2020年底,楼龄超过50年的楼宇在过去10年由3900幢增至8600幢,楼宇老化远快过楼宇更新的速度;另一方面,旧改政策支持力度也在加大,港府有意放宽楼龄超过50年的旧楼“强拍”门槛,由现在须集齐八成业权降至七成半甚至七成,减少“钉子户”导致的旧楼难拆现象。

经过前期并购及投资积累,万科香港近三年内陆续推出香港西环15 Western Street、长沙湾the Campton、何文田VAU RESIDENCE等住宅项目,累计预售超过1400套。

然而,旧改项目也非“稳赚”。一是从收购个体业主物权,到申请强拍,再到规划调整、旧楼拆除、物业重建,最终预售回款,面临诸多不确定性因素,回报周期远不及内地的“高周转”水平。比如万科对深水涉海坛街一系列老旧物业的收购,从2018年就已经开始,至今仍在分批申请强拍。

二是旧改项目周边商业及公共服务配套设施相对落后,周边人口也“鱼龙混杂”,影响后续楼盘卖出溢价空间。例如万科长沙湾the Campton项目,实则更靠近老旧楼宇集中的深水涉,周边有较多非洲及东南亚雇员等流动人群。在香港楼市一房难求背景下,该项目平价入市,仍有尾盘拖到现房阶段才出清,背后的居住体验因素不容忽视。

除了服务万科香港,万科海外也在自主试水住宅开发业务。11月23日,万科海外宣布以8.53亿港元收购香港深水埗一宗物业,计划开发为住宅项目,但预计到2024年才能开始产生收入。可见,旧改往往难以提速出业绩,而孙嘉与公司的签约任期只有三年,留给他重塑万科海外的时间并不多。

对于香港旧改项目,中原集团主席兼总裁施永青表示,制约开发商利润空间的一大因素是容积率,老旧楼宇的地积比率大多已用尽,重建也没办法建出更多的面积。另外,强制拍卖由测量师估价,小业主若不认同,还有上诉权利,这也可能拖延旧改进程。

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