旭辉之后，新城也拿出了兜底方案！
作者/李奕和
艰难的市场行情犹如一面“照妖镜”，地产企业的经营面，哪家好哪家坏，一验便知，屡试不爽。
债务暴雷、理财逾期，房企为眼前的烦恼各自奔忙，有的选择躺平，有的积极应对。当然，这样的大背景下，如果哪家房企的大股东尚有余力，为公司托底注资，无疑是雪中送炭。
12月2日，新城发展（01030.HK）发布公告，以供股的方式发行最多约2.96亿新股，募集约15.67亿港元。
这次供股，新城发展提供了一个兜底方案，如若供股认购不足，大股东将全额对供股进行认购。在行业信心明显不足的情况下，此前，大股东对公司供股进行兜底认购的，是旭辉。
行业融资受阻，房企供股可以在不推高负债和融资成本的情况下，为企业发展提供资金，不失为当下环境融资的好方法。而大股东的兜底认购，又为其再上了一道“保险”。
大股东“兜底”融资
本次供股面向新城发展所有合资格股东，股东可以按所持新城发展股票的1/21配额进行认购，发行价5.3港元/股。该交易价较前一个交易日收盘价每股5.63港元折让5.86%。
据此，新城发展将发行295,715,521股供股股份、占该公司经配发及发行供股股份扩大后已发行股本的约4.55%，以筹集最多约15.67亿港元（假设于记录日期或之前已发行股份数目概无变动）。
值得一提的是，新城发展大股东富域香港及Set Hero Developments Limited承诺，将投入10.87亿港元认购2.05亿股。并在供股认购不足的情况，有意向额外投入4.8亿港元进行全额认购，合计将以家族基金最多投入15.67亿港元。
根据公告，富域香港最终由新城发展控股股东王振华创立的Hua Sheng信托持有。于本公告日期，王振华及其配偶陈静连同彼等各自的联系人于合共4,307,968,000股股份中拥有权益。
在房地产融资收窄、信心不足的大环境下，不足一个月前，旭辉曾最先抛出一套大股东兜底认购的供股方案。
11月9日，旭辉控股以供股方式面向合资格股东，按所持旭辉股票的1/20的配额进行认购，发行价4.00港元/股，发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元。
这笔供股中，旭辉大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股，且在认购不足的情况兜底认购，保证公司资本金能增厚16.73亿港元。
新城发展称，此次供股为集团提供加强资本基础及改善财务状况的良机，而不会产生债务融资成本，同时将使股东能够参与集团的未来发展。
此外，兜底认购的方案，显示出公司大股东对新城发展的前景充满信心，以真金白银的方式助力公司长远稳健发展。供股完成后，将进一步增厚公司资本金，改善公司资本结构。
据了解，经扣除开支后，供股所得款项净额估计约15.6亿港元。新城发展拟将所得款项净额60%用作额外资本储备，以把握中国物业开发的商机，40%用作一般企业用途。
债务暴雷、市场面临挑战、行业信心受损，不得不说，此次供股也是新城发展为企业注入信心的体现。其实在11月5日，新城发展大股东就以平均价格每股5.96港元的价格，购买3207万股公司股份，对公司做出增持。
两天后，新城发展子公司新城控股（601155.SH）宣布提前赎回一笔将于12月16日到期的3.5亿美元债，并予以注销。该公司称，此举为促进公司长期稳定发展，基于对自身价值及未来发展的信心，并结合当前实际经营及财务状况而作出。
12月1日，惠誉确认新城发展的长期本外币发行人评级及其子公司新城控股的长期外币发行人评级为“BB+”，评级展望维持为“稳定”。该机构的评级报告指出，新城控股在11月赎回了12月到期的3.5亿美元债券，表明其流动性状况良好。
进入2022上半年，新城发展将有一笔6月份到期的4亿美元债券，以及新城控股将有3月份到期的2亿美元和5月份到期的3亿美元债券需要偿还。惠誉指，新城发展有足够的资金偿还2022年上半年到期的130亿元债券。
降本增效“过冬”
过去的十一个月，受行业大环境等因素影响，新城控股的销售有所放缓。2021年1-11月，该公司累计合同销售金额2129.67亿元，同比下降3.16%。
负债方面，截至2021年6月底，新城控股剔除预收款项的资产负债率76%，净负债率56.6%，现金短债比为1.53倍。“三道红线”踩了一条，属于黄档房企。按规定，有息负债年增速不得大于10%。
控负债和控融资成本的诉求下，这也是新城发展、旭辉等房企选择供股方式融资的重要原因。就新城发展而言，据悉，该公司也曾考虑通过发行债务证券或以债务融资的方式集资。但这会让其资产负债比率上升，以及导致产生更多利息开支。
至于配售新股份，一方面，股东的权益会被摊薄且未能让股东有机会参与其中；另一方面，委聘配售代理也会招致额外成本及费用。权衡之下，供股成为了新城发展眼下最合适的集资方式。
从万科郁亮口中的“缩表”，到各家房企屡次提及的降本增效，这种对负债、成本费用权衡，以及慎之又慎的态度，已然成为房企度过眼下这场“寒冬”的必要素质。
一个事实是，除了母公司新城发展为不增加必要负债以供股的方式集资，作为子公司的新城控股也在为合理配置资源而持续优化组织架构。
近日，有媒体消息，新城控股已在内部发文，公司旗下住宅开发和商业开发两大事业部将进行组织架构升级迭代。
据了解，新城控股下设住宅开发、商业开发和商业管理三大事业部。最新组织架构升级中，其拟将住宅开发原14个大区与商业开发原4大区域全面整合为10个大区。其称，调整主要是为了及时顺应市场变化，进一步集中优势资源，建立一支面向中长期的高效、稳定的组织团队。
这种对资源、费用严格适配和管控的态度，也表现在新城控股最新的拿地策略上。
数据显示，今年1-10月，新城控股新增土地储备1364.58万平方米，所付出拿地权益金额470亿元，占其销售收入的47%，而去年同期为60%。这些新增土储中，不少以联合竞买及合作方式拿下。
甚至进入下半年以来，新城控股的拿地节奏有了明显的放缓，7、8月份，该公司在各地拿下共10宗土地，但在9、10、11月，仅拿下3宗，惨淡的10月份在土地市场更是0收获。
惠誉在评级报告中也指出，由于市场不确定性，新城发展在10月份停止收购土地后，全年土地收购将达到销售收入的40%。而其在2021年上半年的土地储备总量1.16亿平方米，预计可供出售部分约1亿平方米，可以支持其三年的销售。
