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戴德梁行: 厦门新潮发力,岛外勃发

戴德梁行
摘要:戴德梁行对 2021 年厦门商业地产市场发展情况进行回顾并对新机遇下的商业地产新格局进行预判。

厦门,2022 年 1 月 5 日——全球领先的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行,举办“媒体抢听会”对 2021 年厦门商业地产市场发展情况进行回顾并对新机遇下的商业地产新格局进行预判,同时,发布了《新潮发力,岛外勃发》厦门 2021 年市场报告,报告显示:

优质购物中心市场时隔两年再迎新开项目,吸纳量录得 2019 年以来最高值;

城市更新及 TOD 将为厦门带来更多商业供应;

招商落地助力写字楼去化,厦门甲级写字楼市场活跃度持续向好;

新贵企业加速登“鹭”;

鹭翔新湾——海湾商务新格局开始构建;

后疫情时代厦门高星级酒店市场迎接变化。

优质购物中心市场时隔两年再迎新开项目,吸纳量录得 2019 年以来最高值

2021 年全年新增供应集中在集美区,全市商业存量增至 251.4 万平方米。全市消费热情持续火爆,1-11 月厦门社会消费品零售总额同比增幅14.6%,继续领跑全省,显示出极强的消费积极性,购物中心吸纳量录得 2019 年以来最高值,达 111,934.4 平方米,购物中心空置率微降至9.0%。时尚零售、颜值经济、网红餐饮、新能源汽车持续登“鹭”。

戴德梁行:新潮发力,岛外勃发

租金方面,受更多非核商圈项目降租影响,全市平均租金环降 2.9%至本季度的 527.6 元/平方米/月。多数商圈租金出现不同程度下降,部分地标项目及核心商圈项目租金在强劲的消费支撑下出现上涨,两极分化日益明显。

城市更新及 TOD 将为厦门带来更多商业供应

2022 年预计有 68 万平方米的新增供应将要入市。中长期来看,岛外、中山路及两岸金融中心商圈供应面积分列前三。伴随着城市更新及交通综合开发工作的推进,将有更多的商业项目浮出水面。

结合供应结构,及供应规模来看,片区,乃至全市租金水平都将承受下行压力。

潘育敏指出未来厦门的零售版图将面临供应潮及新城潮,而这几年兴起的新国潮,及三胎政策催生的新生潮都将继续影响厦门零售市场。同时,越来越多的品牌、项目开始利用场景营造,科技及内容来吸引客群,促进消费,对于一个更加时尚潮流的厦门零售市场,我们充满期待。

招商落地助力写字楼去化,厦门甲级写字楼市场活跃度持续向好

2021 年全年,厦门甲级写字楼新增供应面积仅 5.4 万平方米,存量增至 138.9 万平方米。市场活跃度整体延续 2020 年第 3 季度起的回暖趋势,年内各季度吸纳量均呈正值,累计录得 12.9 万平方米,空置率出现较大幅度下降,环比减少 3.7 个百分点至 26.4%的 2019 年以来最低值。

图 1:厦门甲级写字楼租金及空置率变化情况(左轴租金:元/平方米/月,右轴空置率:%)

戴德梁行:新潮发力,岛外勃发

年末租金降至 95.2 元/平方米/月,降幅较三季度收缩至 0.15%,较 2020 年同期降低 5%。2018 年起,厦门甲级写字楼供应开始放大,降租去化成为吸引租户的最主要方式。同时,新兴商务区及非核心商务区项目的入市,亦在结构上带动厦门甲级写字楼租金下探。

滨南滨北及两岸金融中心部分项目持续热租,带动两区空置率分别减少 7.4 及 2.2 个百分点;岛外营商环境持续提升,对新经济企业的吸引力不断放大,空置率较三季度下降 7.0 个百分点。

值得留意的是,受部分滨南滨北及两岸金融中心片区热租项目的带动,两区租金出现增长,环比增幅达 1.1%及 0.1%。

新贵企业加速登“鹭”

TMT(电讯、传媒及科技)及专业服务等“新贵” 行业,对厦门甲级写字楼的需求持续加大。两类企业租赁面积占比为 38%及 26%,较 2020 年分别扩大 11 个及 8 个百分点。各大商务区中,两岸金融中心,滨南滨北成为各类企业的首选区域。

此外,岛外商务区凭借更高的招商力度及产业聚集度,更实惠的租金及各项奖励措施,对企业的吸引力不断提升。片区吸纳量占比扩大至 23%,位列全市第三,仅低于滨南滨北的 30%及两岸金融的 25%。

戴德梁行:新潮发力,岛外勃发

受三季度散发疫情影响,部分已落成项目延期至 2022 年交付,预计供应总量将首次突破 100 万关口。中长期来看,两岸金融中心、岛外商务区及两岸贸易中心供应面积分列前三,其中岛外商务区及两岸贸易中心增量最大,分别为现有存量的 2.7 倍,及 2.4 倍。

市场活跃度在招商落地的有力支撑下未出现显著性波动,但供应放大仍将对租金预期产生压力。空间上看,两岸金融中心、两岸贸易中心及岛外等租金较低区域成为主要供应来源地,全市甲级写字楼租金仍将承压下行。

鹭翔新湾——海湾商务新格局开始构建

回顾厦门经济特区建设 40 周年经济发展历史,结合第三产业发展及结构转变,可以比较系统的整理出厦门写字楼,特别是甲级写字楼的发展脉络:

特区设立初期至上世纪 90 年代中,全市掀起建设热潮,写字楼市场进入萌芽及第一轮发展期,期间政府及企事业单位成为厦门写字楼的建设主体及首波用户,项目集中在湖里老工业区及滨北政务区。

鹭江潮起。上世纪 90 年代中至 90 年代末,写字楼市场进入第二轮发展期,甲级写字楼市场进入起步期。彼时甲级项目开始出现,外资业主及外资用户为主,鹭江道 CBD 开始成形。

业翔双核。2005 年“住宅禁商”之后,厦门写字楼市场真正进入爆发期,商务格局开始向东发展。伴随着 2010 年经济特区扩容至全市,叠加两岸金融中心,海上丝绸之路,自贸区,金砖等多重利好,东西双核格局日渐稳固。

跨岛新局。“十三五” 以来,厦门产业逐渐形成“工业基础夯实,先进制造业潜能积聚,服务业百花齐放,现代服务业蓬勃发展”的新格局。结合第三产业构成来看,TMT 及商务服务等新兴行业呈扩大趋势,批零及物流等传统功能性行业呈基本稳定,金融行业虽历波澜,但整体呈现稳定发展。而伴随着基础设施建设的完善,及岛外新城的蓬勃发展,对新经济企业的吸引力不断提升。

扬帆海湾,面向“十四五”,强招商,促落地,在新经济及新赛道上,厦门商务格局将逐渐实现从双核到环湾布局的海湾新格局的转变。

戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏表示,结合供应来看,明年岛外供应占比 34%,仅较两岸金融中心片区的 40%低 6 个百分点。伴随着软件园三期、环东三谷的高速发展,及新经济企业的纷纷落地岛外片区,以岛内“双核”为主的商务格局,将逐渐向,西起海沧湾,东抵东坑湾,并逐渐延伸至金门湾的“海湾商务新格局”变化。

后疫情时代厦门高星级酒店市场迎接变化

增量方面,业主对市场缺乏信心,普遍选择引入国际品牌并委托经营以降低风险,同时国资背景企业成为投资主力军。鉴于国内旅游回暖、厦门会展产业发展及酒店市场竞争等因素,超五星级酒店入厦速度不降反升。总体市场竞争格局总体呈现出岛内拼质量,岛外争数量的态势,酒店定位从“大而全”转为“小而精”或成新常态。

存量方面,疫情冲击下酒店平均房价与出租率均大幅下降,当前正稳步回温,但总体指标走势与疫情防控紧密关联,年内波动较大。酒店可在全球海岛度假酒店市场中寻求经验借鉴。

戴德梁行福建区域策略发展顾问部助理董事尹思源表示:疫情防控成效是提高出租率(OCC)的关键,在疫情防控有力的前提下提高平均房价(ADR)或可有力提高可销售房收入(REVPAR),进而提升酒店整体收益。同时,酒店可结合地理优势、防疫措施提升消费者心理安全感,或通过创新酒店二次消费项目,多元化收益。

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