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不止是滑雪与上山度假,深度解读都江堰商业发展现状

购成都
摘要:文旅项目并非都江堰商业的唯一选择。

作者:邱洪森

“文旅项目并非都江堰商业的唯一选择。”

​提起都江堰,成都人的第一印象通常是“度假胜地”。

他们前往的目的大都相同——去全球最大的室内滑雪场滑雪,去青城山森林酒店度假吸氧,亦或是单纯去景区游览休闲。以金融城为起点举例,到都江堰全程驾车不到80分钟即达,满足成都人对“微度假”的心理和体感距离。总之,都江堰早已成为市区人们小长假消遣的目的地首选。

不过,也正因都江堰“休闲旅游”的城市定位过于突出,反而让人容易忽略其“商业”面向。

早前,编辑部曾总结过,2021年新增商业体的显著特征为“市区外扩”——不止是龙泉驿区、郫都区、新都区等第二圈层,以都江堰为代表的成都周边地级市、第三圈层的商业提速同样值得关注。

■都江堰商业体布局示意

从数量上来看,都江堰当前在营商业综合体仅4座,不过未来还将有青城山奥特莱斯购物公园、五粮液青城山国际康养中心等筹备中的项目待亮相;从分布上来看,集中于市中心和南部区域,以深耕都江堰市中心多年的百伦广场最被人熟知,其次是近年城南区域新崛起的成都融创茂;可以看出,都江堰的商业发展从2016年就相对停滞了,在2020年得以集中爆发;而城市中心,多年来仅有小体量的百伦广场作为城市核心消费支撑,但这样是远远不够的——

截至2020年,都江堰市地区生产总值441亿元,接待游客共2622亿元,年均增速5%,常住人口70万,社会消费品零售总额年均增速8.4%。随着城市人口、经济、旅游等全方位地高速发展,都江堰市有着巨大的商业潜力。

随着成都市区内商业体的日趋饱和,商业布局开始往成都第二、第三圈层外溢,并且成都周边城市人口的消费意识也在不断提升,他们并不再满足于业态单一的街区底商,或是毫无规划的零散街铺。此外,从城市和市场发展规律来看,都江堰市中心的商业提档升级也是时机了。

2021年3月,由都江堰市第十八届人民代表大会第六次会议通过《都江堰市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲领》中指出,要聚焦新兴消费潮流,突出融创城跃动、青城山康养、古城文旅主题,培育三大城市主力商圈,打造成都都市圈和川西旅游环线购物目的地。

■都江堰商圈规划示意

在政策引导和商圈规划之下,都江堰市中心的古城文旅商圈,优先开始“提质上档”。这其中,位于市中心都江堰大道核心商圈的“都江堰大融城”就是该商圈发展的标志性载体——

2020年12与26日开业之时,都江堰大融城实现整体出租率和品牌开业率双高,更是引进近40%的区域品牌首店。

那么,在开业整整一年后,都江堰大融城为城市中心商业格局及城市消费带来了哪些影响?我们从实际经营端口,来听听身处其中的品牌租户代表们怎么说?

本次共采访了都江堰大融城里的5家品牌门店代表,选取标准为商圈内同业态的升级品牌,亦或是商圈内缺乏的新兴业态品牌,最终敲定:邻你生活超市、六福珠宝、BOY LONDON、齐舞空间艺能教育、芭莉与彩虹西餐厅,这5家不同业态、且在商圈中较有代表性的品牌门店。

在对商圈的展望中,5家品牌均表示长期看好市中心都江堰大道商圈,并纷纷表示:该商圈地处城市中心,是夜间经济消费示范商圈,不管是对游客还是本地居民都有着很强的吸附力,并且政府、银行、机构等等对该商圈的支持力度均比较大;其中有4家品牌表示大融城门店业绩达到或超过品牌预期,1家品牌表示暂未达到预期,但未来可期;5家品牌均表示当初入驻原因,是看重项目地处城市的中心区位所带来的、极强的“地标级商业”属性,更有部分品牌提到是信赖“大融城”这个商业品牌和光大安石专业的商业操盘能力。

可以看出,场内重点品牌商户对项目饱含诸多肯定:从经营端口来说,当前大部分品牌均达成业绩预期,且不乏门店业绩在全成都排名头部的主力店品牌;从推广运营端口来说,同样得到了绝大部分品牌的高票赞赏,“体验感”、“互动感”、“参与感”是受访品牌租户们提到最多的关键词。

■都江堰大融城 全年数据表现

■都江堰大融城区域首店(部分)

从数据来看,都江堰大融城首年的可观表现,给予了二级城市消费市场更多的信心。

不少受访品牌租户们也重点提到,随着都江堰大融城的占位落定,都江堰大型商业综合体缺失的空白被填补,更重塑了都江堰市中心的商业格局——地处城市核心商圈,与周边的百伦广场、大润发、新汇购书中心形成商圈集群的良性竞合效应,充分发挥大融城在特色场景、空间体验、业态组合上的优势,将都江堰的城市商业能级进行提升,构建城市潮购消费地标。

■与都江堰大融城一街之隔的百伦广场

据透露,2022年,都江堰大融城将进一步明确目标受众:服务于项目周边10公里、超百万的中高端城市消费者,辐射都江堰年2600万人次的旅游客群,实现“确保新商户稳定”、“保持客流增长”、“培养消费习惯”的三个目标。相信未来在成都国际消费中心城市的号角和“三遗之城”都江堰市政府的相关政策引导及推进之下,都江堰大融城还将有更多令人惊喜的表现。

不止如此,光大安石还有着更大的野心:未来将加速在成都的商业布局。

不久前,光大安石正式对外官宣,西南首个与世界级体育馆为邻的运动+奥特莱斯「成都凤凰山大融城」将于2023年亮相。

「成都凤凰山体育公园」隶属于成都市属平台公司成都城投置地集团,是成都建设“三城三都”的重要项目之一,也是成都北部新城城市发展南北主轴上的重要节点。凤凰山体育中心,未来将承接大运会、亚洲杯球赛等国际顶级赛事和国内顶级联赛,在全民体育风潮和产业带动之下,带来产业和人群的聚集效应,对区域发展产生巨大的带动作用。

作为凤凰山体育中心里唯一的购物中心,光大安石将“大融城”带到成都城北,牵手成都城投置地集团,成立专门的合资公司成都城投安石商业管理有限公司,对定位为“运动+奥特莱斯”的成都凤凰山大融城进行精细化打造,助力凤凰山体育中心在商业消费上的“目的地”吸引力。

此外,成都城投安石还在全力打造位于成都城西金牛国宾片区的「文博坊ART PARK」,该项目隶属于「天府艺术公园」的商业街区部分,临近龙湖成都西宸天街、华侨城欢乐汇广场,建筑面积8万平方米,是串联两馆一湖的商业水街形态;天府艺术公园整体建筑面积达22.8万平方米,定位于“国宾接待会客厅、蜀风雅韵体验区、公园城市示范区”。目前,天府艺术公园的文博坊片区建设项目主体工程已全面竣工。

■重庆观音桥大融城焕新升级后的效果图

在“大融城”进驻成都的十年前,光大安石就曾在重庆得以大力发展——2009年,光大安石投资位于重庆观音桥的购物广场并对该项目重新定位,通过招商调改、运营调整对购物中心进行改造,最终命名为「重庆观音桥大融城」。目前,重庆观音桥大融城已成为重庆核心商圈人气最旺的商业品牌,项目的重装升级焕新也在持续进行中。2016年,光大安石团队完成对该项目的资产证券化,证券化金融产品目前在深交所挂牌交易,并同期斩获“2016年度中国房地产金融最佳案例奖”。

可以看到,通过战略思维、前瞻性地布局资产管理领域,光大安石已打造出非常成熟且独树一帜的商业操盘风格,形成“募、投、管、退 ”的全产业链,与此同时在如今“成渝地区双城经济圈”经贸一体化的整体规划之下,光大安石将顺势而为,持续加码西南布局。

■光大安石全国商业布局

目前,光大安石在全国11个城市中,管理与在建的大融城体系项目共21个,其中西南地区占了9个,总建筑面积超200万平方米。

通过都江堰大融城的本地化适应性实践,光大安石开始蓄力在成都的布局发展,凭借着市属平台公司成都城投置地集团的实力背书,及其运营团队向来务实、高效的操盘能力——

待凤凰山大融城和文博坊ART PARK陆续开出后,相信市场将更多地关注到光大安石这个成都“商业黑马”。

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