戴德梁行：2021南京甲级写字楼市场稳中承压， 零售商业市场首店经济持续发力

​南京写字楼市场稳中承压，河西租金首超鼓楼

2021年南京写字楼市场稳中承压，上半年市场整体回暖，三季度疫情导致市场受到较大冲击，四季度重新显现复苏迹象。戴德梁行数据显示，租赁市场方面，2021年南京甲级写字楼市场新增6个优质项目，总计新增供应面积约45万平方米，大体量标杆带动新增供应。2021年全市甲级写字楼年吸纳量为15.7万平方米，同比增加3.1万平方米。

全市总体空置率为26.5%，和2020年同期相比下降2.5%。分板块来看，新街口区域三季度受到疫情以及大面积租约集中到期换租等多重因素影响板块空置率上升到26%，而河西、鼓楼、江宁三大板块则降低到26%，16%，10%，核心板块空置率持续承压。

截止2021年四季度，南京甲级写字楼平均租金为2.88元/平方米/日，同比上升0.4%，整体租金止跌回升。受短期空置率上升影响，新街口板块租金为4.44元/平方米/日，和去年同期相比下降4.7%，而河西、江宁板块租金则上升到3.83元/平方米/日和2.66元/平方米/日，板块之间价差缩减。值得注意的是，由于优质新项目入市拉动，河西板块平均租金首次反超鼓楼板块。

细分行业来看，TMT、金融、专业服务业最为活跃。以电子商务、信息科技、软件服务为主的TMT行业承租能力强,租赁面积以900-2000平方米为主。以银行、保险、基金为代表的内资金融业逐渐恢复，半层、整层面积租赁为主。以律所、设计院、咨询公司为代表的专业服务机构租赁需求平稳，1500-3000平方米成交为主。

销售市场方面，2021年南京写字楼销售市场新增供应约108.4万平方米，同比上升24.5%，成交面积约41.5万平方米，同比下降21.7%，供求比创新高。开发企业面临激烈竞争，为求去化，采取低价策略，写字楼成交均价降至每平方米1.8万元，和2020年同比下降5.2%。2021年热点成交项目有绿地之窗、龙湖时代上城、绿地云都会、斯亚财富中心、万科都荟天地等。

土地市场方面， 2021年商办用地共成交23幅地块，总出让面积约160.7万平方米，土地出让面积及价格同比减少。成交区域主要集中在浦口区、玄武区和雨花台区，建邺区出让步伐放缓。中标企业中地方国企及央企占比74%，显示国企强劲实力。

未来南京写字楼市场供给超500万平方米，核心区和新兴商务区均有大体量商办项目供应。河西和江北新区将成为未来的主战场。核心板块部分优质项目未来将以自持为主。

戴德梁行华东区项目及企业服务部助理董事朱丹华表示，未来南京写字楼市场变革与机遇相伴共生。核心板块楼龄较长的楼宇由于自身问题以及新兴板块的冲击，竞争优势逐渐减弱，如何突围是带给存量楼宇的新思考。科技智慧设施、健康绿色环保、优质物业团队、灵活人性化的运营管理策略都成为新的竞争优势。

首店经济持续发力，河西、江北未来优质零售商业供应集中

2021年南京新开10家优质零售商业项目，同比上涨40.8%，新增商业体量约94.2万平方米。截止2021年第四季度，南京优质零售空间的总库存达到492万平方米，平均出租率为95.8%，平均首层月租金为675元/平方米。

各大商圈优质零售物业市场表现平稳，新街口、河西、百家湖三大商圈领跑全市。其中，新街口商圈平均首层月租金全市最高，为人民币1319元/平方米。河西商圈优质零售商业存量规模全市最高，达140万平方米，占比35%。 百家湖商圈日趋稳定，存量达51万平方米，平均首层月租金为461元/平方米。

戴德梁行数据显示，对比长三角主要城市，南京城市级商圈优质零售商业平均首层租金为40-60元/平方米/天，仅次于上海；单体项目年销售额最高达150亿元，为长三角第一。然而，南京次核心商业租金水平偏低，与城市级商圈租金差距较大。和上海、苏州、杭州等城市横向对比城市商业魅力指数、星巴克指数、优衣库指数以及亚朵指数等相关数据，南京市的开放度和时尚度有待挖掘，商业活力和消费资源仍有进一步提升的空间。

近三年来南京首店经济持续发力，保持了每年40+的速度引进首店品牌。业态上看，零售首店数量占比在2021年首次超越餐饮首店，成为商业项目引流招揽人气的利器。能级上看，全国首店比重也逐年提升，高能级首店的新店效应受到关注。新商场开业是城市吸纳首店的重要方式，老商业焕新也助推了首店数量增长。

预计2022年将有7个地标商业项目开业，为南京零售市场带来约81万平方米的供应量。预计至2024年，将有22个地标商业项目开业，共提供近276万平方米的零售空间。从未来的优质项目增量分布来看，主城商圈未来新增供应有限，已进入存量更新阶段，江北和河西板块是未来城市商业主要发力点。

按南京商业网点布局分析，戴德梁行策略发展顾问部高级经理吴凡表示，TOD商业将是城市商业未来布局的主导方向。南京TOD商业数量从2014年开始快速增长，主要布局在主城及江宁百家湖区域，未来继续在河西、南部新城、仙林、江北板块散点式涌现。另外，2021年大批运营能力强劲的龙头房企抢占核心板块，布局高端商业产品线，未来将改变南京老牌百货主导的商业格局。

关于南京零售商业未来发展趋势，吴凡指出，南京未来增量集中在江北、河西两大板块，主城内部以存量项目更新升级为主，核心商圈将面临更大挑战。预计2022年零售租赁需求维稳。在租户方面，餐饮、时尚、新零售和体验店将持续活跃。受政策支持，国货品牌、新能源汽车有望在未来进一步扩张。首店经济将持续发酵，更多首店将在南京选址开店。

左：戴德梁行项目及企业服务部助理董事朱丹华

中：戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨

右：戴德梁行策略发展顾问部高级经理吴凡

戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨表示，面对复杂多变的外部环境以及疫情冲击，2021年南京经济发展保持了总体平稳，稳中向好的态势，显示较强的韧劲。写字楼市场分化明显，行业变迁迅速，维稳前行。优质零售商业市场加速扩容发力，加速形成各有特色、差异化竞争的新型消费发展格局。

戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光总结，受疫情再次影响加上供应持续增加，2021年南京写字楼市场依然压力不少。“十四五”阶段，南京将重点发展数字经济、人工智能、生命科学和现代金融等产业，有望为南京经济增长孵育更多动力，也是未来办公物业需求的新力量。另外南京实施创建国际消费中心城市的“三年计划”, 并且成为全国首批一刻钟便民生活圈试点地区，这将促进城市消费转型再升级，在传统商圈优化提升外，未来小体量商业以多点布局将成为趋势。