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仲量联行:2021年广州市区Mall首层租金同比微降0.4%

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摘要:2021年,广州市区优质零售物业首层租金同比微降0.4%,市郊同比跌幅扩大至1.7%;整体空置率为7%,同比上升1.4%。

近日,仲量联行发布《2021年广州房地产市场回顾与2022年展望》报告。

报告指出,随着广州消费市场稳步复苏,多个国内外茶饮咖啡人气品牌加速布局广州市场,奢侈品牌的开店意愿增强,优质零售物业整体租赁需求较为平稳。

同时,此次报告还提及空置率、首层平均租金等重要数据。

空置率:市郊新增项目因商业氛围尚未成熟,至今仍留有不少空置面积。加上部分存量项目的品牌调整仍在持续,以及个别家电零售商年底出现大面积退租等情况,2021全年广州优质零售物业整体空置率为7%,同比上升1.4%

首层平均租金天河北商圈部分优质项目线下销售强劲、持续吸引人气品牌,录得较大幅度的租金涨幅。位于市区其它商圈与市郊的项目受制于整体租赁需求疲软、自身经营状况等问题,租金延续下行趋势。特别是番禺、增城的项目因同质化问题突出,市场面临更加激烈的竞争,攀升的空置率进一步拖累市郊租金水平。截至第四季度,广州市区优质零售物业首层租金同比微降0.4%,而市郊同比跌幅扩大至1.7%

广州消费市场稳步复苏

购物中心租赁需求主要流向天河北商圈

数据显示,尽管受6月商业活动的局部停摆的影响,但2021年广州消费市场整体呈现稳步复苏态势:2021年1-11月,广州社会消费品零售总额同比增长11.2%,两年平均增速在一线城市中仅次于上海,达3.2%

仲量联行报告进一步指出,消费的迅速回暖并没有利好整个零售市场,整体租赁需求较为平稳,且主要流向天河北商圈,部分则聚集在商业氛围较为浓厚的白云新城商圈2021全年净吸纳量约为30万平方米

• 餐饮业态:扩张势头尚未恢复至疫情前水平

按业态来看,茶饮咖啡维持亮眼表现,多个国内外人气品牌进军广州:精品咖啡Peet’s Coffee、Lavazza及网红茶饮Machi Machi均在广州设立华南或广州首店,Tim Hortons也加速在穗布局

但从全局来看,广州餐饮业仍未恢复至疫情前水平,这直接影响到餐饮品牌商对于销售的预期。同时,鉴于当地居民的餐饮习惯及外出就餐频率,地方菜系的扩张势头并没有蔓延至广州。

据仲量联行监测的全市优质购物中心成交数据显示,去3年地方菜系的租赁成交记录中,粤菜占比接近30%,川菜及湘菜占比45%,但绝大多数贡献自酸菜鱼这一细分菜品

• 零售业态:高端消费刺激奢侈品开店意愿

广州服装业线下零售布点策略整体基调依旧是开源节流,但市场不乏亮点。

具体而言,高端消费的迅猛增长刺激着奢侈品牌的开店意愿,Balenciaga及Moynat在太古汇中庭区域开出广州首店

此外,因广州优质商业载体较为稀缺,奢侈品和国际美妆品牌的扩张需求呈现转移之势。例如,Gucci试水珠江新城商圈,以快闪店的形式登陆K11。同时,今年广州K11在租户升级上也有重大进展,引入YSL、Tom Ford、La Mer、Bobbi Brown等国际美妆品牌

• 新项目积极尝试业态组合创新

报告指出,在招商方面,2021年广州新开业优质购物中心都积极适应目前的消费特点及趋势,转变传统的业态组合。

例如,环贸天地及美林M·LIVE天地二期引进大比例的餐饮、娱乐和个人服务业态,并取得95%以上的开业率

2022年空置率将保持平稳 租金将继续承压

展望2022年,仲量联行华南区研究部总监曾丽认为:尽管短期内居民收入增速受宏观经济影响呈不确定性、整体租赁需求将维持平稳走势,但作为全国首批国际消费中心城市,广州将在政策引导下迎来新一轮的消费刺激。

同时,曾丽也提及2个值得留意的趋势:

随着广州建设全国首批国际消费中心城市逐步深入,以及重焕商圈活力,预期消费环境将得到稳步提升,以往高质量产品和服务供给不足等问题将迎来改善

其次,考虑到广州零售市场的单核心格局,非重点商圈的项目仍有大量自我进化的空间,以打造覆盖全客层的区域型购物中心。未来,将有更多来自国内外一线运营商的商业项目落地

结合2022年广州优质购物中心的增量情况,曾丽指出,由于短期内市场租赁氛围改善空间受限,可以预见整体空置率将保持平稳,而租金则因部分项目去化难度提升将继续承压

领展收购太阳新天地 广州受境内外资本青睐

回顾2021年广州大宗物业交易,优质购物中心同样有亮眼表现——领展以32亿收购位于CBD核心区域的太阳新天地,这是领展继2017年收购荔湾区西城都荟后,在广州收购的第二座购物中心。

仲量联行华南区投资及资本市场部总监卢盛表示,总体来看,大湾区蕴藏商机,吸引境内外资本持续关注,作为湾区发展中发挥重要角色的主要城市,广州未来持续向好,仍然是境内外资本首选的目标城市。随着未来有更多优质项目的资产面向市场,预计2022年会更多投资者参与到广州的投资市场。

图片来源:赢商网

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