世邦魏理仕发布《焕新万象—2021年成都房地产市场回顾及2022年展望》
2021年成都经济和商业地产市场的反弹如期而至。前三季度，成都全市生产总值同比增长10%，在国内二线城市中位居前茅；固定资产投资、消费、出口均实现双位数的大幅上涨。同期，商业地产租赁供需两旺，写字楼、零售物业及仓储物流市场平均租金均由负转正迈入上升通道，产业互联网、生物医药、社区团购等新增长点涌现。
“风起于青萍之末。周期交替之际，往往孕育新的结构性演变。通过对疫情后政策、金融、产业和企业等各方面的专业洞察，世邦魏理仕总结出对未来成都商业地产市场产生深远影响的六大变化：‘城市产业内涵迭新’、‘企业扩张新趋势’、‘房地产策略灵活化’、‘社区商业添新极’、‘零售新形态新业态’、 ‘仓储物流迎转折之机’，希望为租户和投资者提供未来房地产决策的前瞻性参考”，世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚表示。
城市产业内涵迭新
产业新发展与城市载体新机遇
近年来，成都在着力打造城市历史、文化及生态环境同时，城市产业发展也一直在高速前行：2020年获批为西部首个国家级服务型制造示范城市；2021年4月，成都软件和信息服务集群、成德高端能源装备产业集群进入先进制造业集群“国家队”；9月，工业和信息化部公布第三批专精特新“小巨人”企业名单中成都贡献62家企业，成都国家级专精特新“小巨人”中的企业已有107家，在副省级城市中排名第三……2021年12月10日，成都市召开产业建圈强链工作领导小组第一次会议，正式提出成都将大力实施产业建圈强链行动，印发《成都市实施产业建圈强链行动推进产业高质量发展工作方案》；随后在12月27日至28日，成都市委十三届十次全会暨市委经济工作会议上，对成都接下来产业的高质量发展进行了更为系统的谋划布局。产业的高质量发展，必定成为成都未来发展规划的核心旋律。CBRE长期关注并深度把握中国社会经济的发展前沿，为中国城市发展提供智囊支持。对于成都所展现的产业发展趋势，我们也一直在紧密跟踪、深度思考，并为各级政府和市场主体提供专业咨询。
对标世界知名大都市的城市发展规律会发现，发展跃迁往往是前瞻性布局战略性新兴产业，瞄准产业高附加值高科技高知识性环节，最终为大都市尤其其中心城区跃迁发展构筑新动能。例如伦敦的下利亚山谷度，布局电子科技、生物医药、尖端制造的研发设计环节及高端知识服务业；纽约的布鲁克林打造科技金三角，以新兴机器人技术及3D打印等创新微智造产业为突破、成为纽约高附加值高科技实验区等。
成都近期的产业发展谋划，CBRE认为首先是对国家整体在战略性新兴产业方向的主动承接，重点盯住了“卡脖子”关键技术相关的重点产业领域。对照近期颁布的《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》《成都都市圈发展规划》等上位规划，结合成都产业建圈强链工作方案中所明确的20条重点发展“产业链”，诸如“新型材料”“数字经济”“工业无人机”“集成电路”“创新药”等更“硬”更“高”的产业细分方向被成都锚定。
同时，如何以中心城区为载体发展战略性新兴产业，是成都产业发展布局面临的新挑战。中心城区一方面拥有人才高度聚集、高校等创新资源密布、城市服务高效便捷等优势，一方面又对产业的能耗、污染极其敏感。因此，中心城区需要探索布局低碳化、绿色化的产业细分方向及产业环节。CBRE认为成都中心城区在布局针对产业发展的科技创新服务体系方面将更加具有合理性和必然性。从细分内容和产业链环节来看，成都中心城区布局科技创新服务体系的机会主要有三个方面：1）打造公共技术服务平台，如高校科研成果精准转化服务平台、优质科研成果信息发布平台、国际科技转化转移服务平台、检测认证服务平台；2）发展科技服务体系，如科技成果转化基金与融资担保服务、技术经纪人联盟、科研成果信息库、专家智库、技术交易服务大厅等；3）建设设施共享服务平台，如开放研究平台、仪器设备共享、小试及中试场所共享、高端仪器与设备租赁等。
世邦魏理仕中国区|战略顾问部负责人陈学海表示“根据我们对新加坡、英国曼彻斯特、法国里昂和国内深圳等中心城区内高新技术聚集区的研究表明，布局上述科技创新服务体系的载体往往强调功能的复合性。因为在中心城区布局，建筑密度和高度不同于传统远郊的产业园区，既有多层的产业专业楼宇，又有超百米的高层写字楼。但建筑在包含传统办公功能外，还将囊括研发、实验、孵化的功能，以及非常强调对共享交流空间的支持，为入驻企业提供多元场景。因此，我们建议成都中心城区打造针对战略性新兴产业的科技创新服务平台，在楼宇功能规划和建设上要强化上述功能复合的特色。而这也将是成都产业发展新趋势带给城市空间与载体的新机遇”。
优质写字楼市场
企业扩张新趋势，房地产策略灵活化
2021年成都优质写字楼市场供需两旺，共录得7个写字楼交付，合计约32万平方米；其中甲级写字楼占比51.6%。分区域看，市中心持续迎来集中供应，录得全年新增面积的67.5%。值得关注的是，尽管全年新增供应量维持高位，但由于部分纯地产商背景的业主因行业调整对市场持更加审慎的态度，导致年内出现数宗延迟交付。
需求显著回暖，写字楼吸纳量录得约47万平方米，同比大幅上涨127.6%，居全国第六位。但全年市场呈先扬后抑的态势，农历新年后商务活动快速回暖，上半年吸纳量占比全年的71.9%；下半年市场活跃度逐步走低，其中四季度吸纳量环比下跌近九成，原因在于疫情反复令租户持更谨慎态度，以及包括科技、房地产在内的行业调整，引发小波退租潮。尽管如此，市场空置率仍不断改善，同比下降2.7个百分点至17.6%，创2005年来的新低。
分区域看，南延线板块持续主导市场去化，占比60.1%，故金融城、大源空置率同比分别大幅下降4.0、6.5个百分点至年末15.3%、12.5%，而金融城甲级写字楼的空置率更是跌破10%，至9.1%的历史新低水平。就市中心而言，随着新增供应的集中放量，市场仍存一定的去化压力，特别是传统商务区，空置率截至年末升至28.8%。相应地，愈发收紧的可租赁面积使得金融城、大源写字楼平均租金同比分别上涨1.5%、1.8%，并带动全市租金走势迎来拐点，同比上涨0.4%至人民币83.7每平方米每月。
企业扩张新趋势
l 需求新格局
2021年是“十四五”开局之年，中国经济奋力推进高质量发展，继而带动各行业转型升级，调整与机遇并行。成都优质写字楼市场需求随之变化，新格局初现。2021年成都甲级写字楼新增租赁需求分析显示，科技新媒体（TMT）、金融业、专业服务业为全年前三大需求来源，分别占比28.8%、13.1%、12.8%；这意味着房地产建筑需求收缩（11.3%），首次跌出前三。此外，零售贸易、医药及生命科学需求连续三年快速增长，分别占比5.6%、5.5%。
l 数字经济
尽管TMT需求连续三年持续增长，稳居新增办公需求的首位，但其细分行业正随之发生潜移默化的变化，2021年产业互联网（B2B）新增需求占比57.5%，历史性首次超过消费互联网（B2C），同比亦显著增加13.7个百分点。活跃的细分行业包括专业服务、云计算、Fintech及大数据等。“十四五”引领中国奔向数字经济新时代，尤其是将推动产业数字化，利用互联网新技术新应用对传统产业进行全方位、全角度、全链条的改造。借此，未来互联网将迈向发展的新领域、新阶段，产业互联网需求预计将持续增长。
l 新增点
尽管部分行业在调整升级中仍在探索未来业务新发展模式，但另一部分行业已然迎来新周期，呈快速发展态势，从而支撑写字楼市场需求增长。金融业需求于下半年不断攀升，占比全年需求的66.4%，尤其是第四季度，市场录得多宗大面积的银行、保险业的新设及扩张需求；凭借本土资源优势，以医美为主的生命科学企业的办公需求持续旺盛，占比该类需求的39.6%，而应产业升级，制药研发、医疗设备等企业的需求亦不断增长，占比38.0%；疫情令跨境旅行受阻，消费显著回流，内需不断壮大，年内市场见证活跃的零售贸易需求，特别是品牌商的租赁（55.4%）、贸易公司的扩张（36.4%）。
此外，近年来房地产行业调整令需求走低，但2021年仍有值得关注的需求新增点：房企整合西南区域办公面积，将成都作为最终总部；房企纷纷发力数字化科技，衍生办公需求；房地产咨询服务，尤其是海外置业代理需求瞩目。
l 吸引力和大面积
“十四五”期间，成都将打造全国重要的经济、科技、金融、文创、对外交往中心和国际综合交通通信枢纽。2021年，中资企业需求已然与本土企业旗鼓相当，分别占比46.7%、46.8%，而外资企业需求占比亦显著上升3.6个百分点至6.5%，显示出成都对外开放不断提升的吸引力。
更多优质企业来蓉，并呈现出更强的需求和承租能力。按面积段看，2021年写字楼新增租赁需求中，100-300平方米小面积段需求减少、1000平方米及以上面积段需求同比增长最为显著；其中，在3000平方米及以上面积段中，排名前三的行业为TMT（34.7%）、传统金融（23.4%）、房地产建筑（12.4%）。
房地产策略灵活化
l 区域灵活化
2022-2023年，成都优质写字楼市场预计将迎来新一轮供应小高峰，年均新增供应量约55万平方米，高品质楼宇进一步壮大；此外，天府新区板块及规划中的金融城东区两大商务区，也将于2024年左右起进入供应周期。另一方面，据世邦魏理仕2021年中国区租户调查显示，未来三年，计划在现有面积进行扩租的租户占比最高，品质升级也是未来另一个主要趋势。因此，持续的新增供应，加之企业对高品质新楼不断增长的需求，将使成都写字楼市场迎来升级、扩租良机，该趋势已于2021年显露，扩租及升级需求合计占比32.8%，见证部分再中心化和核心区楼宇升级的租赁成交。
分行业和区域看，鉴于政策引导、产业集聚、可租赁面积充裕及成本因素，2021年各行业跨区域灵活性表现各异。在传统商务区和城东北，金融业和TMT的需求同比增长最为显著；而在金融城、大源，生命科学、零售贸易需求同比增长最显著。
l 共享办公和灵活办公空间
租户对物业组合灵活性的重视程度逐步提升，部分出于规避短期内不确定性的需要，但更多是基于战略层面的考虑。因此，共享办公在租户资产组合中的重要性提升。2021年，成都也见证这一趋势，尤其是下半年，录得各类共享办公运营商积极扩租，合计约3.6万平方米。就入驻行业来看，通过统计成都7大主要共享办公品牌2021年新成交，TMT、生命科学及专业服务业为前三大主力需求，分别占比62%、12%、8%。
此外，就办公空间设计，企业采用共享工位的意愿增强，并聚焦协作及空间使用效率。2021年，成都更多甲级写字楼业主开始为租户提供定制办公产品，而灵活办公空间的设计则是部分业主的竞争点之一。
展望未来，由于中国经济正加速推动新旧动能转化以实现长期高质量发展，各行业积极寻求新发展方向，或将维持调整基调，预计2022年成都写字楼需求增长或有所放缓；但中长期来看，需求仍呈上升趋势。
世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部负责人黄璐表示：“预计2022年，基建相关的国企、央企选址的活跃度将不断攀升，而楼宇品质、项目配套、业主背景是其选址的重点考量。就TMT而言，尽管部分细分行业调整，但整体仍将呈现向上发展态势，如非K12学科类的在线教育、游戏及芯片研发等，该类租户着眼于城南板块，租金敏感度较低，但由于面积需求较大，故仍看重楼宇性价比。此外，2021年共享办公/精装办公空间服务商保持活跃，于市场上积极寻楼。但由于现阶段业主去化压力逐步减少，故更看重坪效，使得运营商的拿楼成本增高、利润空间缩小，最终成交案例较少。2022年，预计运营商仍积极扩张，并不排除与业主的合作模式愈发多元化发展”。
零售物业市场
社区商业添新一极，零售新形态新业态
得益于消费回流及成都作为中国消费第三城的吸引力，2021年成都零售物业市场整体呈回暖态势，多个运营商通过轻重资产方式积极加码布局、品牌首店不断进驻。全年共迎来8个新项目开业，新增供应约70万平方米，其中次级、近郊商圈分别占比46%、54%；特别是近郊商圈，其新增面积同比大幅增长141.6%。目前近郊市场已由“填补空白”逐步迈入“竞争”的发展新周期，尤其是新都、郫都板块。临近年末，受疫情反复及消费内需走弱影响，次级、近郊商圈录得小波退租潮，加之个别新开业项目招租率不及预期，四季度空置率环比小幅上升0.4个百分点，至年末的7.2%。租金方面，受核心商圈春盐租金持续上涨的拉动 （同比上涨0.6%），全市租金走势迎来拐点，同比上涨0.1%，至人民币372.7元每平方米每月。
社区商业添新极
l “2+N”商业新格局
随着新增项目的多元化发展，成都零售物业市场将逐步形成“2+N”的商业空间新格局，即春盐和交子公园形成具强目的性的时尚核心极，同时，两极之间地理、品牌、场景上的空隙，将由无数“社区属性”商业项目填补。借此，商业市场或将两极分化，或强目的性、或就近消费，且购物中心将不再是品牌唯一渠道，社区商业亦成为选择。
l 烟火气愈浓的城南“大社区”
2021年，交子公园商圈积极打造，吸引众多品牌首店进驻，加之小资社区商业不断涌现，城南商业的烟火气愈发浓郁。2022年，将是交子公园商圈跨越式发展的一年，成都SKP即将开业，且诸多新形态的社区商业亦将呈现，如产业社区、历史社区及商务社区等，进一步推高城南生活气息。
l 社区商业，量与质的上升周期
2021年社区商业迎来供应高峰，新增供应约49万平方米，占比全市零售物业高达41.1%，而2022年仍有约37万平方米的新增供应，占比达26%。同时，运营商也继续通过轻资产布局，如龙湖商业以轻资产模式签约西城壹号。更值得关注的是，社区商业在开发机遇中不断蜕变，并已打破传统，迎来新的定义。物业形态设计更加融入消费者生活，如公园、社交场、夜生活等；零售业态占比显著加大，并从过去相对单一的生鲜超市，逐渐开始承接购物中心外溢的零售品类；体验业态亦不断突破，强社交属性场景纷纷落座；而餐饮业态，一方面积极承接街头咖啡馆、茶室、酒吧等能够充分彰显休闲风格的品牌，另一方面积极引入外来网红咖啡、甜品糕点以及连锁奶茶等为周边居民和上班族喜闻乐见的品牌。
在逐渐成型的“2+N”商业格局下，消费者习惯及喜好正发生巨大改变，使得运营商与零售商迎来了焕新升级的关键时刻。
零售新形态新业态
l 大场景，高辨识度，周边融合
首先是零售形态，未来具有高辨识度的商业项目将自成主题及话题，吸引同定位品牌进驻，共造消费大场景；同时，商业形态进一步从物理层面融入周边场景，以此更有效地为消费者生成自然、社交、生活之地。
l 小场景，个性化，灵活化
店铺和公共区域皆是零售物业的小场景，愈发重要的交互关系碰撞出新的表达，并衍生更大的面积需求。首先，越来越多的运营商开始鼓励品牌在自己的空间区域内向消费者传输自己的独特气质，以此形成一个个多元化的消费小场景，这亦衍生出更大的面积需求；其次，快闪店、限时店以及营销活动已然从早期的锦上添花，变成运营商和品牌的重要战略之一，这亦对公共区域使用频次及面积需求更多，从而对未来零售物业形态设计产生影响。
l 消费者新画像
2021年，零售新增需求占比50%。连锁服饰品牌扩张放缓，取而代之的是凸显独立个性的服饰积极扩张，如买手店、独立设计师品牌，或独立男装集合店等。为进一步引发潮流，服饰品牌纷纷在成衣和店铺设计上走“本土化”策略，并发力社群营销。悦己趋势延续，欧美系高化品牌积极扩张，而内资美妆集合店则逐步迈入饱和期。次文化大行其道，衍生强劲的相关消费需求，如该类文化的服饰、潮玩甚至是电子设备。
餐饮需求占比29%，排第二。网红咖啡及街头独立咖啡品牌积极扩张，并不断创造话题性和延展产品线，如发展周边产品，或开设“日咖夜酒”门档，迎合夜经济。国际网红餐饮品牌持续进驻，通过高颜值和流量的网络社群营销，吸引消费者；而部分品牌则开始下沉至次级商圈。国潮当道，新锐中式糕点瞩目；成都本土餐饮崛起。优质垂类餐饮越发活跃，折射出消费者更渴求更加专注且专业（精细化）的饮食消费点，如烧鸟、天妇罗等。
体验业态需求占比17%，其中沉浸式体验成当前最活跃的品类，如剧本杀、电竞馆等。健身运动已然成为消费者日常，但更聚焦于专业化的细分运动，或新型健身房，如超级猩猩、瑜伽馆等。受潮流带动，街舞馆成为时尚，积极扩张。早教成新赛道，并不断优化细分内容。科技赋能，成为体验业态转型升级的利器。而主力店占比4%，主要是新能源汽车品牌延续活跃态势，积极扩店，并成为购物中心的标配。
展望未来，2022年成都零售物业市场将有10个购物中心合计约100万的新增供应，且核心、次级、近郊商圈三者平分秋色。预计需求将保持稳定，而内资及本土品牌的持续扩张将持续被关注。
世邦魏理仕西南董事总经理谢凌表示，“成都零售物业市场不断焕新升级。在交子公园商圈跨越式发展和社区商业新定义之下，整体市场的地理和渠道格局重塑，开启运营商和品牌商的战略新思考。同期，消费者画像刷新，独立个性、本地化、社群、国潮、次文化、沉浸式、夜经济等标签凸显，带动零售、餐饮及体验业态涌现新的品类和营销方式。我们相信，这多维度的焕新动能将支撑成都商业活跃度的持续攀升”。
仓储物流市场
需求攀至历史第二峰值，市场迎转折之机
2021年成都仓储物流市场新增供应维稳，迎来四个项目交付，合计约50万平方米新增仓储面积，同比上涨11.1%，且均落于青白江园区。全年仓储需求显著回暖，净吸纳量录得约91万平方米，同比增加91.3%，且需求规模为成都市场历史第二峰值，并由此居2021年全国第二位。相应地，空置率同比大幅下降9.7个百分点至6.4%，系2012年以来的新低。不断增长的需求持续改善市场情绪，在核心园区新都、双流的带动下，市场平均租金于三季度止跌企稳，并于第四季度迈入上行通道，环比上涨0.4%。全年来看，全市高标库平均租金亦仅下降1.0%，跌幅显著收窄3.8个百分点；而双流园区租金则实现正增长，同比上涨0.4%。
2021，转折之年
供应高峰在2021年迎来尾声，成都高标库新增供应将自2022年起维持低位；另一方面，刚性需求维持，带动市场空置率在未来三年持续下行，预计将跌至历史新低位。此外，近年来成都仓储物流用地供给明显放缓，拿地条件亦愈发严格，市场悄然进入存量时代。因此，市场供需天平的转折之机将至，租金上涨动能有望在未来三年不断蓄积。
宏观层面，2021年是“十四五”开局之年，期间成渝地区的经济能级、消费市场规模和枢纽能力将继续快速提升，为仓储需求提供强劲的内生动力。
新周期、新常态、新机遇
在新的发展周期，成都仓储物流市场或将呈现新常态，亦预示着新机遇。
l 需求新驱动
2021年成都仓储新增需求结构为电商（41.4%）、三方物流（26.0%）、零售（20.6%）和制造业（12.0%），显示出市场仍为消费主导型。其中，强劲且多元的消费动能驱动新兴电商需求自2020年起快速增长，2021年63%的电商需求为社区团购或生鲜类电商。随着电商在成渝自建仓峰值已过，租赁需求有望加速增长。另一方面，2021年制造业需求显著增长9.2个百分点，折射出“成都智造”已初见成效，其中汽车及零部件仓储需求最为活跃。得益于成渝合力培育具有国际竞争力的先进制造业集群，制造业仓储需求方兴未艾。
l 核心与新核心园区
随着成都高标库供应的未来维持低位，加之租户对临近终端市场、交通设施、制造商等的区位价值愈发看重，未来核心园区的价值将愈发凸显。目前，核心园区价值已然显现，其高标库租金已率先于2021年第四季度实现正增长。未来三年租金涨幅有望继续随有限的租赁面积而进一步放大，并驱动市场迎来一轮租户的迭代，即较低承租能力的租户外迁至周边临近的非核心园区。
值得关注的是，得益于成渝经济圈城镇化加速和产业升级，成都仓储物流市场或将涌现新的核心园区，如位于“东进”方向和汽车制造集聚区的成都龙泉园区。同时新兴板块崛起，即天府国际机场的空港园区，新增供应预计54万平方米。
世邦魏理仕成都顾问及交易服务|产业地产部负责人王蒙豪表示：“在历经数年供需两旺、去化优先的发展基调后，2021年下半年成都仓储物流市场迎来了周期性的转折之机，供需天平翻转，租金开启上行通道，市场并由此迎来投资的窗口期。地理方面，城市核心园区的价值将愈发凸显，并将迎来租金快速上涨周期；而次级园区也将随着城镇化进程加速而不断巩固其地理优势，并与核心园区在租户更迭上加速有机搭配，共同搭建成都更合理健康及高效的仓储基础设施网络。伴随着‘十四五’发展大幕的开启，特别是‘成渝经济圈’的历史机遇，成都仓储物流市场也将随之迎来波澜壮阔的新格局和新机遇。”
