越秀房托2021年业绩亮眼！林德良：好的REITs是好地段+成长性
2022年3月7日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房托”）发布2021年度业绩公告。
面对2021年复杂的宏观环境，越秀房托逆势突围实现了经营的稳定提升，报告期内，收入总额约人民币17.967亿元，同比增长2.2%；期末出租率约为92.0%；除税后溢利6.75亿元，同比上涨14.9%；分派总额较2020年增长23%，全年度每个基金单位的分派收益率为7.59%（2020年：6.07%），为投资者带来持续和稳定的收益回报，不断夯实香港REITs压舱石地位。
处于中国经济“逆周期”和“跨周期”的变局中，越秀房托以穿越周期的优质底层资产实力、独树一帜的“三位一体”管理模式以及“经营+资产+财务”的三大提升“法宝”，展示了极强的抗风险能力，2021年各业态表现稳步精进。
2021年，越秀房托写字楼整体收入同比增长4.1%，期末出租率达90.9%；零售商场经营表现稳定，期末出租率高达98%；酒店公寓经营快速恢复，超市场水平，广州四季酒店与国金雅诗阁公寓持续保持市场标杆地位；专业市场通过主动资产改造、灵活租赁，整体经营保持稳定，期末出租率达到91.4%。
拆解越秀房托的“增长密码”，背后是其以资产价值最大化为目标，对 “硬实力和软实力”的经年磨砺。
· 收购粤港澳大湾区地标写字楼，更有效捕捉大湾区发展红利
坚持优质的资产配置和长期价值主义，是越秀房托经营稳步增长的核心，而这两者背后共同的交圈点——是对粤港澳大湾区发展红利的前瞻捕捉和持续把握。
粤港澳大湾区已成为中国乃至全球最有经济活力和产业动能的城市群之一，2021年，大湾区有5座城市迈入GDP万亿俱乐部，湾区内IPO企业数量达111家，占全国IPO企业数量的16.6%，在工信部公布的25项先进制造业集群“国家队”，入选的6个集群均在大湾区，发展潜力巨大。
在房地产受到强调控的背景下，2021年越秀房托完成备受行业关注的越秀金融大厦收购，一跃成为期内香港及新加坡上市房产基金中所持中国资产规模最大的REIT。
越秀金融大厦的成功注入，让越秀房托在大湾区核心城市广州的资产比重由79%增至83%，将更有效捕捉大湾区的市场增值机会，锁定未来更高估值。
越秀金融大厦位于广州珠江新城CBD核心区位，是广州十大摩天大楼之一及大湾区的著名地标建筑，拥有全市唯一开通“广深珠”直升机航线的写字楼停机坪，为项目带来极高的商业附加值。
在2021年，越秀金融大厦成功续约美赞臣、光大、猎聘等重点租户，促成中兴、易方达等优质客户扩租，引入凯悦国际等多家知名企业，全年完成新签约及续租面积约7.9万平方米，截至期末出租率为96.1%，助推越秀房托业绩稳步增长。
与其他REITs相比，越秀房托还拥有与越秀地产“地产+金融”双平台互动所形成的“开发+运营+金融”独特商业模式，即“投入、运营、退出、产出、再投入”的完整链条。
而此次收购越秀金融大厦，就体现出了“开运金”模式所带来的独树一帜竞争力和优势。越秀地产开发具有成长性商业物业并进行前期运营，待物业价值孵化成熟后注入越秀房托，在降低基金商业运营风险同时，带来基金资产规模、估值规模、经营收入、分派总额等不同程度的增长，实现经营的稳健表现及提升。
作为全球首只投资于中国内地物业的上市REIT，上市16年以来，越秀房托实现了强劲的跨越式增长，截止2021年末，越秀房托总资产规模已达到人民币438.62亿元、物业产权面积约118.3万平方米，较上市时分别增长约10.5倍和7.4倍，为国内REITs发展塑造了优秀的样本。
2021越秀房托入选恒生REIT指数成分股首位，交易量升至第三位，未来预计市场和品牌影响力将进一步提升。
· 优质底层资产保障股东回报 分派总额增长23%
REITs产品的核心收益在于资产升值和租金收入。股东回报率是判断REITs表现的重要指标，自上市以来，越秀房托一直保持100%的分派水平，历史的收入及分派等年均增长率超过5%，高于同行平均水平。
2021年越秀房托交出的“股东回报”同样亮眼，全年分派总额7.982亿元人民币，同比增长23%；年化分派收益率7.59%（按2021年12月31日基金单位收市价3.23港元计算），非常有吸引力。
DPU保持增长、多项股东回报率指标稳步提升，进一步呈现越秀房托优质资产的“硬实力”。
在越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良看来，越秀房托不仅仅是出租To B端的物理空间，而是作为产业发展的承载平台和孵化器，通过研究城市发展规划、描摹城市的“产业画像”，找准“行业画像”，精准定义“产品画像”与“服务画像”，寻找产业动能的“四个画像”，并结合数字化运营手段，辐射至To C端客群，充分发掘经营增长的新曲线。
作为赋能越秀全线写字楼的“数字营销平台”，悦享会首创“6大管家+2大平台”服务模式，整合上百家五百强企业，超过2000家写字楼企业租户资源，将产业发展与经济发展深度连接打造一个精准营销、促进流量转换的平台，可赋能越秀房托合作企业经营，减少中间渠道费用，以助力租户精准拓客、减低成本。
“写字楼是可以稳步穿越经济周期的产品”，林德良持续强调，“越秀金融大厦的收购，提升基金收入来源更多来自写字楼业态，资产结构的抗周期风险能力更强”。
2021年，在疫情、教育双减及房地产政策调控下，写字楼团队主动挖潜、拓宽渠道，打响物管国际化服务标准，实现写字楼业态经营收入持续增长，期末出租率达90.9%，全年新签7.6万平方米，引入AIA等10家世界500强企业，整体续租率达到82%，经营收入同比增长4.1%，较2019年疫情爆发前增长3.4%，较2016年（收购武汉项目前）增长19.4%，体现出优质写字楼项目不断注入，为公司和股东回报持续带来新的增长动力。
从业绩数据中也可以看到，越秀房托对地标产品的塑造力。作为广州为数不多的年税收贡献超10亿元楼宇，广州国际金融中心全年经营收入9.62亿元，占基金收入53.4%，写字楼部分收入4.95亿元，2021荣获广州市首批「超甲级商务写字楼」、「运营管理最佳实践奖• 城市综合体」、「2021 亚洲不动产商业地标建筑杰出贡献奖」。
财富广场敏锐关注客户业务发展势头，及时捕捉内部客户扩租需求，裙楼出租率从年初 93.1%回升至年末96.2%，优化租户结构。城建大厦在成熟经营模式中，探索创新方式整合小业主房源，引入一家上海知名企业承租全层面积，大厦出租率从7月份91.4%低谷重新回到年末95.1%水平。
越秀财富中心和上海越秀大厦有效管理到期租约，分别实现全年74.2%和70%左右的续约率，有效稳定了出租率和租金收益。杭州维多利多维度监控租户经营风险，实现营收、新签、风控同比提升，全年平均出租率保持在95%以上，2021年荣获中国房地产业协会、住房和城乡建设部联合颁发的第十届「广厦奖」称号。
随着未来成长性物业的打磨成熟，相信越秀房托在产品收益及回报上将更有想象力。
· “软硬实力”双轨道升级，打开未来更高潜力
林德良指出：资产管理的核心，就是通过不同的路径实现资产价值最大化以及股东回报率最大化。
由优质资产组合构成的“基本盘”，构建了越秀房托的“硬实力”，通过资产配置优化和资产提升，为股东回报搭建稳固的“底层逻辑”。
借助基金平台资金支持，持续开展资本性改造，达成物业资产和服务的共同提升，进而促进客户吸纳和租金提升的有效循环，是越秀房托的资产管理术的一大利器。
例如，近年越秀房托积极推进白马大厦的资本性改造，2021年高效推进二楼及外立面两项资本性改造工程，显著提升白马商业形象和时尚调性。2021年上海越秀大厦斥资160万打造园林景观，并引入艺术美学共享品牌「M-SPACE」，打造写字楼3.0社群生态，放大资产溢价。
同时，2021年越秀房托持续夯实“软实力”，在内容营销和可持续发展领域的持续发力，增加经营内涵，是基金提升物业估值和回报率的另一个“秘诀”。
2021年，零售商场通过整合资源，成功举办首届悦购节、悦食节，稳定维持业态经营表现，商场期末出租率高达98%，三个商场续租租金均有不同程度增长（国金天地增长30.7%，VT101增长5.0%，武汉星汇维港增长6.9%）。
酒店公寓在疫情反复影响下，通过精准施策、协同增效，实现经营快速恢复，超市场水平。广州四季酒店经营收入同比增长13.3%，全年平均入住率达62.8%，同比提升5.5个百分点，平均房价1827元，RevPAR同比增长13.2%，获福布斯旅游指南颁发的「2021 福布斯旅游指南五星级酒店」，已连续七年蝉联此荣誉；国金雅诗阁公寓经营收入同比增长4.2%，平均房价989元，全年平均入住率高达85.8%，同比提升3.6个百分点，RevPAR同比增长5.5%，经营收入和GOP自2016年起连续5年居雅诗阁集团中国区第一。
白马大厦在市场恢复缓慢的情况下，通过对创新消费场景的深度挖掘，优化了场内楼层结构，对重点楼层做了调整，通过「时尚青创，活力之营」的新定位顺利引进设计师品牌、自营厂家、创业新品牌及童装等实力客户，圆满实现提经营及扩声量的双提升！
同时，白马运营团队通过搭建数字营销系统，线上线下强结合的方式，打造“粤有腔调”原创设计品牌服装对接会，吸引外地买手组团联采，并积极响应“粤贸全国”号召，充分利用白马的时尚产业链资源，共建悦尚荟广货品牌中心，助力粤派服装开拓国内市场。
白马公司的线上线下结合、创新营销及传统营销结合的营销模式，获得国家及省市主流媒体的肯定并广泛报道，有效提升白马品牌在时尚行业、高净值人士及 Z 世代人群的认知。
随着国家“碳中和”以及“碳达峰”战略的提出，叠加疫情、责任投资等多重因素，ESG理念受到了包括投资者和监管机构在内的空前关注，也对企业的经营发展能力提出新的挑战。
可持续发展是越秀房托经营及发展的重要战略组成部分，作为上市公司和ESG整体生态的一员，越秀房托将ESG议题与现有业务模式和管控模式有机融合，旗下九项物业中，获ESG标准认可的超高层绿色建筑2座，产权面积占比56%。
2021年度，越秀房托在管治、环境、社会三大范畴全面持续提升，得到资本市场更多维的认可。年内，越秀房产基金获标普全球企业可持续发展评估（CSA）评估得分30，领先全球房地产同业平均水平；连续两年获得香港品质保证局可持续发展评级“A”评级；首年参与全球房地产可持续评估基准（GRESB）即获得绿色“三星”评级，同时获得2021年度公开披露“A”评级，为该披露评价标准下的最高级别。
越秀房托的资产可持续发展，在“硬软实力”的赋能下，显得韧性十足，这是稳步穿越经济周期、打开未来高潜力的核心能力。
· 高超“财技”下的低融资成本 打通良性循环
越秀房托的稳健发展，是多种能力的综合性化学反应，不但离不开优质资产、高管理能力，也受益于基金管理人团队高超“财技”下的债务管理和低融资成本优势。
2021年，越秀房托公司负债结构以长期债务为主，1年期债务仅占比16%，83%的债务2年-5年到期，1%债务到期时间超过5年，债务兑付从容可控；主动管理融资成本见成效，平均融资成本率连续多年持续下降，2021年平均融资成本率2.25%，比年初3.01%下降76个基点。
同时，越秀房托把握有利的利率市场窗口，于2021年12月取得12亿港元3年期银团贷款，用于到期贷款的再融资，有效控制流动性风险。
这也使越秀房托受到资本市场青睐，进一步获得竞争优势，形成良性循环。
林德良指出，越秀房托大部分为境外融资，得到国际评级公司的认可，能维持较低的融资成本，获取资金优势。
展望未来，林德良表示，中国经济处于稳定复苏阶段，应该积极把握潜在的投资机会。商业运营是一门永无止境的命题，越秀房托会不断探索，实施积极稳健的租务策略，配合有效的资产增值措施，依托优质的资产组合和专业的管理人团队，为基金单位持有人带来稳定的回报。
随着国内公募REITs的火爆，投资者对于REITs的认识和交易将会更为成熟。而从越秀房托最新发布的年度财报来看，基金表现出“韧性足、实力强、长期稳定发展”的明显经营特征，折射了REITs对社会经济的赋能和产业孵化推动，未来值得期待。