招商局商业房托2021年业绩会实录：REITs为房地产转型提供支持和方向
作者/廖尧
相比于母公司招商蛇口综合发展的高复合程度，招商局商业房托作为在香港上市的资产证券化平台，更重要的是如何运营好旗下项目。围绕着这一点，每场业绩会管理层都会就市场和个体做出分析。
3月23日，招商局商业房托在线上举办2021年度业绩会，介绍业绩的同时，解答投资者与媒体对公司运营的疑问。
据了解，于报告年度，招商局商业房托收益总额为4.328亿元，同比增长16.9%；物业收入净额为3.2亿元，同比增长16.9%；可分派收入为1.7亿元，同比增长4.8%。投资组合的评估价值较2020年12月31日增加人民币1.02亿元。
经营方面，招商房托整体物业组合出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年12月31日的87.7%，升幅为3.4个百分点。其中，写字楼平均出租率由2020年12月31日的82.2%上升至2021年12月31日的86.9%，升幅为4.7个百分点；花园城出租率则出现轻微下跌。
而物业组合租金全面得到提升，涨幅在2.7%至14.9%之间。其中，科技大厦现时租金显著增长14.9%，花园城增长了6.1%。
针对一系列数据，管理层与投资者之间展开了一场讨论。
经营
谈起2021年招商局商业房托的业绩增长，就必须要提到一个重要租户——前海蛇口自贸区医院。
据介绍，科技大厦受惠于蛇口人民医院，2021年整体出租率达到100%，收入及租赁情况大幅增长，目前医院已承接45%出租面积，“相信随着租户逐渐调整至科技大夏二期及数码大厦，租金可以进一步增长。”
因为科技大厦二期与数码大厦2021年承接了部分科技大厦分流租户，所以上述两项目出租率水平维持稳定。其中，科技大夏二期在报告期末录得81.2%出租率，数码大夏录得71.3%。
“网谷三项物业里面，科技大厦升幅最大，增长率是16%-23%之间。”
另外两项物业，唯一一个甲级写字楼新时代广场租金缓慢提升，出租率维持2020年末同期水平，录得91.9%；花园城出租率依旧保持88%以上，并引入了新商业品牌，令租金水平有所提升。
作为资产经营方，招商局商业房托最常见的工作之一，是如何通过项目改造实现价值提升。
“升级改造是我们过去两年的重点工作。”可以看到，科技大厦二期以及数码大厦已经完成公共区域跟大堂装修改造，花园城获取到地铁联通正式批复……
“疫情非常严峻的情况下，加上供应量非常大，我们不但保持了出租率，甚至有了提升。”招商房托管理层表示，如果没有疫情的话，其实完成的业绩应该会比现在更好。
“确实在过去一年经营中，有些租户因为疫情原因或因为经营问题退出，而且量不小。”显然管理层认为还有不少提升空间。
疫情延续下来的问题：线上办公是否会进一步冲击招商局商业房托的写字楼生意？管理层认为无需太过担心：“现在灵活办公说是一种趋势不如说是一种现象，居家办公只是暂时行为，每个公司还是会有固定的办公场所，依然会给在家办公的员工留有工位。”
“我们相信现在国家积极清零的政策推动下，全国人民将回到疫情前繁荣昌盛的景象，这将会推动写字楼的需求，提升写字楼的出租率。”
事实上，管理层亦分享了对深圳租赁市场的看法，认为似乎已经可以看到触底的过程。
“深圳特别是TMT租户对南山市场的提振作用还是非常明显的，可以看到南山区甲级写字楼空置率由2020年的33.8%下降了12.5%，2021年是21%左右，而且租金也有3%的增长。”
不过，管理层还是指出，到2025年深圳市写字楼存量将翻倍，竞争会进一步加剧，尽管多数写字楼都位于新的商务区，不是在核心区，预计也会对传统成熟商务区造成一定冲击。
零售物业方面，招商局商业房托管理层表示，2021年全市零售物业租金提升4%，空置率没有下降；南山区趋势更明显，空置率下降1.3%，租金有11%的增长。
“2021年在深圳有数个新的商业入市，但都是在非核心商业区，对整体市场没有明显冲击。同时深圳市是一个持续人口流入城市，有强劲的经济发展预期，为全市零售商业打下坚实的基础。租户对零售商业市场信心转好，空置率有所下降，租金同比有所增长。”
空间
运营之外，投资者亦关心招商局商业房托未来的想象空间。
随着公募REITs在国内政策层面的不断推行，市场亦对该产品有着更高的关注；在股票市场变差时，房托基金依旧有着稳定的表现。
在国内，招商蛇口旗下公募REITs产品--博时蛇口产园REIT则在2022年初交易价格不断上涨，与发行价相比大幅上升。
“现在我们已经看到不少政策法规积极推动REITs市场的发展，相信在不久的将来会成为一个趋势；而招商局商业房托具有显著的先发优势，期待投资者能够看到招商房托的长远价值。”
房托基金的主要作用是为基金单位持有人提供稳定分派，长期可持续的分派增长将提升招商房托基金物业的价值。
所以，招商局商业房托管理层强调，管理人能够做的就是继续做好自身业务和工作，朝着提升房托物业价值和分派的目标不断努力。
另一面，上市之初招商局商业房托曾公告表示，母公司蛇口还有潜在物业可以注入。且在管理层看来，目前房地产行业环境有利于REITs的发展，“因为REITs这个工具，有利于为未来房地产的转型发展提供重要的支持跟方向。”
但目前而言，招商蛇口似乎尚未将其余资产注入招商房托，仅表示这些持有物业成熟时，会择机注入。
目前，招商蛇口还在不断提升盈利能力。
不过，管理层表示，招商蛇口也在不断找寻新的投资机会来择机补充招商局商业房托，“扩大市场管理规模，争取市场组合更多元化，这是我们的目标。”
事实上，招商蛇口目前在港股有招商局商业房托，在国内有博时蛇口产园REIT，两个平台均可接纳招商蛇口旗下资产。
对此管理层表示，招商局商业房托底层资产主要是商业地产，国内公募REITs底层资产是产业园，“这是招商蛇口打造的两个轻重资产结合平台，没有冲突，反而是互补的。”
“内地与香港两个市场互联互通，一定会让投资者更加认识到REITs这个产品的魅力。”
管理层说：“这对我们是绝对利好的。”
以下为招商局商业房托2021年度全年业绩会现场问答实录：
现场提问：疫情持续反复，有没有影响房托旗下写字楼出租率以及平均租金？
管理层：我的回答是有和没有。
首先，在过去一年的经营中，我们也看到有些租户因为疫情原因、因为经营问题退出，而且量不小。但是说没有，我们可以从数字来看，看出租率跟出租单价。
我们的团队在过去一年尽了最大努力，在疫情非常严峻，加上供应量非常大的情况下，不但保持了出租率，甚至有了提升。从数字上看可以说没有影响，甚至是有正面的作用。
写字楼方面，出租率从82.2%上升到去年底的87%左右，租金也升了3%到15%左右。零售方面，出租率保持稳定，都是在90%左右，租金也上升了6%。
如果没有疫情，我们会更好，但是在疫情的情况下，也锻炼了团队。
虽然刚才说今年整体形势有可能会更加严峻，但希望整个团队越战越勇，不但有保持，还能提升。
现场提问：房托有没有任何的融资计划？
管理层：截至2021年12月31日，商业房托有息负债率29.2%，这部分远低于房托准则50%的要求。本年相关财务也会积极工作，凭借资产的优秀，很利于未来融资进一步安排和发展。
我们会通过分散相关贷款年期，锁定目前比较低息的环境，优化资产和债务结构。在满足用款用资需求下，积极与银行和机构进行沟通，争取到更好条件，让商业房托拥有更好的抵御风险能力。
现场提问：中国房地产企业频频爆雷，令房地产市场陷入低谷，这个影响是否会牵扯到房托？
管理层：国家对房地产房住不炒、因城施策的政策是一贯的，这个政策对整个行业长期的健康发展是非常有利的。
在这个过程当中，不同参与主体呈现出不同的情况，房地产企业爆雷恰恰反映了大浪淘沙下体现出不同企业的能力和实力。在这个过程中，大股东招商蛇口体现了抗风险的能力。
至于招商局商业房托本身，对资产选择和资本结构有明确的约定，资产布局、所处位置以及资产质量是最佳的。今年的业绩正是呈现这样的结果，租金逆势增长将近20%。这个更体现了我们的资产质量，以及团队在这样大的外围环境压力下呈现出的能力和实力。
总体来说，整个行业环境实际上更有利于REITs未来的发展，因为REITs这个工具可以为未来房地产转型发展提供重要的支持跟方向。
前几天金融委会议上也提出房地产企业的转型发展，REITs在这中间会起到很重要的作用。
现场提问：疫情爆发及外围经济疲弱，管理层预期会如何影响深圳今年写字楼走势，是否会呈现先低后高的趋势？
管理层：2021年新冠疫情不断反复，虽然中国境内总体可控，但由于病毒不断变异，年内存在零星爆发，这样的不确定性的确对市场有一定影响。
2021年在深圳有数个新的商业入市，但都是在非核心商业区，对整体市场没有明显冲击。同时深圳市是一个持续人口流入的城市，有强劲的经济发展预期，为全市零售商业打下坚实基础，租户对零售商业市场信心转好，空置率有所下降，租金同比有所增长。
到2025年，深圳市写字楼存量将翻倍，竞争会进一步加剧。尽管多数写字楼都位于新的商务区，不是在核心区，预计也会对传统成熟商务区造成一定冲击。
与此同时，由于消费升级仍然是市场主旋律，预期未来整体零售商业市场表现稳定。