独苗苗商圈的挣扎史：从亲子教育走向新零售仓库

商圈是撑起城市商业发展的重要力量。商圈内的常驻人群、办公人群等客群联合商业空间、写字楼、住宅小区以及地铁、公交等交通设施共同为商业搭建起发展的思维空间。

商圈的形成，大多以当地旺盛的消费需求为结果导向，因此，成熟的商圈，其所拥有的聚集客群的影响力能给商圈内的项目带来更多红利。

山东的商圈发展层次不齐，时间有早有晚，商圈表现也是良莠不齐。例如有些商圈，知名度颇高，但商业活力却较低。新一季度，赢商网山东站将打破“偏见”，从商业实力、客流热力、发展潜力、周边设施，内部商业、品牌表现等维度对这些商圈进行广泛分析，探究山东那些自带“流量”的网红商圈。

商圈和商圈是不一样的，有些商圈背靠大树，交通设施方便，商圈内拥有众多知名项目，他们相辅相成，互为依仗；有些商圈内却仅有一到两个商业项目，支撑起商圈的商业热度。对于山东商业最为发达的青岛来说，这种独苗苗商圈并不少见，但商圈的运营却是截然不同。

新都心商圈依靠市北巨无霸商业综合体凯德MALL·新都心，无论是客流还是商业热度都排在青岛各大商圈前列，而浮山北商圈，和崂山商圈几站之隔，却经营惨淡，唯一的商业项目开业超过10年，却依旧不温不火。

不过即便如此，浮山北商圈仍旧通过各种各样的调改，寻求商圈的再次腾飞。

商圈星实力：

商业实力：✮✮

发展潜力：✮✮✮

客流热力：✮✮✮

周边设施：✮✮✮✮

内部商业：✮✮✮

品牌表现：✮✮

十年开业不温不火，首家新零售成救星

据赢商网了解，青岛崂山万象汇终于揭开了神秘的面纱，开始了大规模宣传。

地处辽阳东路，商业面积近13万方，拥有大量优质品牌入驻，崂山万象汇的即将开业似乎给了浮山北商圈一剂强心针。

但是，从长远来看，崂山万象汇位于辽阳东路和深圳路交汇处，与宜家家居一街之隔。但是，已经远超浮山北商圈的范围。能给商圈带来的热度和客流有限，其次，一个区域性综合体的开业，对商圈内商业项目的冲击也十分巨大。

在这就不得不提，浮山北商圈内唯一的商业项目——证大大拇指广场。

证大大拇指广场位于商务区中心位置，开业于2012年，至今已经有10年的时间。项目定位区域性商业、精品艺术酒店、soho公寓为 一体的综合性体验式城市复合生活广场，开业之初引进大量的餐饮、娱乐、休闲、购物、儿童、教育及生活服务等业态。同时，项目采用露天广场和室内盒子相结合的方式，打造成了街区式商业项目。

看起来项目的定位和区位很优越，但实际上，整个浮山北商圈的流动客流非常局限，主要的消费者也仅仅是周边一些小区的常驻居民和写字楼中的工作人员。加上商场初期的动线和业态分布出现了一些问题，项目开业后运营并不好。

2018年，项目的超市业态华润万家撤出青岛，随后，证大大拇指开启了新一轮的整改。项目加快了品牌业态的调整，力求和周边的其他项目的竞品品牌产生差异化，在维持目前儿童、教育、餐饮等业态品牌占比大的营运情况，增加周末各种活动的次数。

2018年12月份，山东首家盒马鲜生确定落子证大大拇指广场。随后，证大大拇指划出项目近一半的运营面积，交予盒马鲜生作为办公、仓储、运营。

尽管是项目的改变，但对于商圈来说，项目即商圈的情况下，新零售确实为商圈带来一定年轻客群。

欲求厚积薄发，未曾想折戟沉沙

从2014年开始到现在，随着大青岛战略的推进、发展，地铁的相继开建、开通以及旧村改造项目的推进，岛城商业迅速发展，青岛的商业面积已经达到上千万平方米。而青岛商业和商圈的发展、变迁，除了面积上的急速扩张之外，商业的业态、商业的深度也在发生着巨大的变化。

浮山北商圈属于后劲勃发的商圈，是“新商圈”的代表。这就意味着，商圈内的项目，更注重购物体验之间的竞争，商业项目必须要通过提升消费体验来留住顾客，体验式购物已经成为所有商业中心共同的发展方向。

随着各个新型商业项目在崂山的落地，激励竞争下，浮山北商圈的处境略显尴尬。西有来自于浮山后板块合肥路佳世客，南有由丽达购物中心、金狮广场、金鼎广场组成的崂山商圈，浮山北商圈被崂山、市北区域商圈联合夹击，逐渐没落。从外部来说，做街区式商业容易受气候、季节等客观自然条件约束。而从内部来讲，大拇指广场的定位和内容组合与周边商业体也并无明显差异。而从运营上来讲，大拇指广场因为缺乏运营能力，并没有在公共区域设置较多的滞客点，譬如舞台活动、装置艺术、互动场景、创意集市等，单一的街区无法有效的提升顾客滞留时间。

从目前青岛商业发展情况来看，浮山北商圈运营多年，商圈内的项目多次升级改变，欲寻求新的增长点，但始终未达到商圈应有客流热度