13年了 北部山水新城还是一片商业“荒地”

昆明城市空间的最北边，有一处名为北部山水新城的地方，13年时间，13平方公里，除了陆续拔地的住宅楼盘，其余还有什么？

当然，有亚洲最大的人工瀑布公园、就近的国家植物博物馆、云师大系的教育配套、昆明市二医院。我们提取三个关键词：环境、教育、医疗。

亚洲最大的人工瀑布

但是商业与交通依然缺失，依然是最大的短板。

得不到地铁的“眷顾”，就连一个像样的底商也没有。要知道这里13平方公里计划规划10万居住人口，发展靠前的西北新城也才8平方公里。

消费无法就近触达，生活一定会受到影响。看场电影驱车5公里到和谐广场，逛个超市同样也是到5公里外中汇商业中心，想获得更丰富的体验，就得到8公里外的同德昆明广场、欣都龙城。

这块宜居的“宝地”为何商业迟迟无法覆盖？

霍霍造新城

地产先行商业滞后

正式提出“北部山水新城”的概念是在2009年6月，13年过去了，这场造新城的运动依旧在持续。

设立之初的北部山水新城，城中村、农田较多，道路等基础设施不完善，开发商持观望态度。直到2011年盘龙区党政机关的迁入，2013年瀑布公园开建，2016年瀑布公园免费开放，大批房企纷纷进驻山水新城，区域开发驶入快车道。

北部山水新城大范围

整个北部山水新城的规划十分广阔。东起昆曲高速公路，南至沣源路，西至茨坝，北至松华坝，盘龙江两岸。

通过赢商网走访发现，这里房地产进程速度快，深入好，而商业却一直跟不上地产的节奏。

先看区域大战略。

“北拓”取代“北延”，这是昆明十四五对于昆明向北发展的总纲领。

俯瞰整个昆明，北部山水新城已经是城市向北的边界了，无法再延，进而为拓，这也是“北拓”战略的重要组成部分。

“山水新区规划将建盘龙区行政中心、会展中心、文化体育中心。企划建设盘龙峡酒店集群区、龙头古街文化创意产业园、盘龙江浮岛智核、‘最昆明’滨江休闲带等特色项目，引领区域高端消费潮流。”对于区域的整体规划早有提出，只不过是曲高人寡。

环境优越

环境优越是片区最引以为傲的地方。区域内三面环山，松华坝水库、盘龙江、亚洲最大的人工瀑布以及17座公园穿梭其中，山体水系交织，片区还靠近正在建设的国家植物博物馆，山水新城名副其实，俨然是一块宜居“宝地”。

为此，云南城投、华润、碧桂园、万科、恒大、蓝光、首创置业、新希望、雅居乐等房企纷纷在片区落地近10余个项目。

云师大教育配套

教育也跟上了地产的步调。云师大系的教育资源可谓豪配，云师大附小、云师大实验中学、云师大实验小学、云大师实验中学附属小学多所名校环伺，这些已经开学正常运行。

市政、公共文化建设方面，盘龙区特意将区政府搬迁于此，但是文化中心与体育中心的建设目前也停留在图纸之上。昆明市二院也在建设中，盘龙区疾控中心也基本完工。

最后就是与我们生活幸福指数正相关的商业配套了。只有基本的底商，还是零星半点的，更别说一站式、全业态的购物中心了。

人口薄弱交通单一

快不起来的“增长极”

一开始，北部山水新城就是按照北市区新的“增长极”来打造的，时至今日，我们看到了成果，也暴露了遗憾。

上文有提及环境、市政、教育、医疗等配套，指向的都是房地产的利好，而商业板块无太多裨益。

究其何故，商业迟迟不能落定？

除了整体规划不能落地外，最大的症结还是在于人。目前片区内的居住人口基数还十分薄弱，且消费意愿和层级不高。

赢商大数据评估

赢商大数据智能商业算法模型评估 ，在以瀑布公园为中心的半径2公里范围内，目前的人口规模指数、商业成熟度指数、客群消费力指数均为超过5分，处于很差的状态，这对于商业的发展是极其不利的。

周边楼盘众多

虽然楼盘众多，但首创禧悦春城、向山的岛、湖泊等一部分楼盘还处于在建或未入住状态，而融城昆明湖系的七里香、万科金域水岸、中建龙熙壹号等楼盘的入住率不高。

由此主要贡献人流的就是山水润城、华润中央公园、天宇澜山、碧桂园星荟、颐惠园、昆明湖的华能统建房、兰亭以及瑞园、绮园等回迁房住户，当然还有未拆迁的上坝、棕皮营、瓦窑村等城中村。

其次还有交通的问题，这也是影响商业落地的重要因素。

说起交通可能是最令人头疼的。公共交通方面，公交线路十分单一，通往地铁站绕行较远，十分不便；而通往北市区的地铁2号线到了北部汽车站就终止，距离北部山水新城最近的站点也是5公里外的司家营与龙头街。

增设绕城高速出入口

但最近两条消息值得提及。一是绕城高速在北京路延长线尽头设立了出入口，去往城区无需再经过拥堵的沣源路，二是在昆明远期城市轨道交通规划中，R3线延伸到了北部山水新城，一直到达中坝，但这样的远期规划实现的可能性十分小。

如果人口和交通是外部驱动的话，那已经规划却没有落地的商业就是根本内因了。

整体业态初级

众商业有规划没结果

最先进入北部山水新城的是云南城投，一举拿下了多个地块，打造融城昆明湖大社区，集合了众多楼盘组团，早期的宣传中，项目对外宣传配建30万方的商业，但目前仅有瀑布公园周边有少量商墅类商业建成，目前也只有临街的铺面在经营一些小吃餐饮、便利店、小零售等门店，其余部分还处于空铺，待招商状态。

昆明湖别墅区商业

此外，在作为融城昆明湖的商业地块，龙瑞广场于2017年5月已取得该地块不动产权证，2019年过规，总建筑面积约为3.14万平方米，主要包括10#-2超高层办公、10#-3商业中心、10#-4酒店及办公楼四个部分。效果图可以看出，商业体是以MALL的形式呈现，然而目前项目所处的区域还是一片“荒芜”。

龙瑞广场效果图

浮岛智核项目的地块用地性质为商务商业用地，总用地面积16.42亩，总建面60.19万平方米，其中商业办公建筑面积46.7万平方米。2011年由昆明交投竞拍获得，并由旗下全资子公司——昆明荣生地产开发有限公司负责开发。但荣生地产并未启动项目开发，而是先后多次进行100%股权转让，但一直无人问津。目前也处于搁置状态。

浮岛智核项目地块示意图

另有一地块，北京路延长线旁，目前已完成土地一级开发，地块总用地面积245亩，其中居住用地163.19亩，商业用地81.93亩。该地块自2015年起多次进行二级市场开发招商，也是至今无果。

还有一地铁商业，名为地铁时代购物广场，规划地块毗邻昆明北部汽车客运站（地铁二号线终点站），属于轨道下穿地块，目前已经完成土地一级开发，地块用地面积69亩，总建筑面积13.8万方，用地性质为商业用地。但是多次进行二级市场开发招商均未成功。

众多的商业地块都停留在未建状态，要么无人问津，要么不了了之，这其实也暴露了前面提到的人和交通的问题。

赢商大数据评估

另一方面，赢商大数据通过评估业态方面发现，这里重点还是以街铺为主，餐饮占据56.95% ，服装/精品/其它零售18.94% ，文体娱23.58% ，其余是少量的儿童亲子和百货/超市/专业卖场。

松华坝水库俯瞰山水新城

由此看来，北部山水新城的商业发展还处于1.0时代，没有新兴商业的进入就不会有迭代性的成长，未来3年基本也是无望的结果，最后的信心点放到昆明湖别墅区商业的进展。

十余年的发展，十余个大盘，人口逐步聚集，但商业始终如一，这个边界区域接下来还得接着“熬”！