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13年了 北部山水新城还是一片商业“荒地”

赢商网 张亮
摘要:十余年的发展,十余个大盘,人口逐步聚集,但商业始终如一,北部山水新城这个边界区域接下来还得接着“熬”!

昆明城市空间的最北边,有一处名为北部山水新城的地方,13年时间,13平方公里,除了陆续拔地的住宅楼盘,其余还有什么?

当然,有亚洲最大的人工瀑布公园就近的国家植物博物馆云师大系的教育配套、昆明市二医院我们提取三个关键词:环境、教育、医疗。

亚洲最大的人工瀑布

但是商业与交通依然缺失,依然是最大的短板。

得不到地铁的“眷顾”,就连一个像样的底商也没有。要知道这里13平方公里计划规划10万居住人口,发展靠前的西北新城也才8平方公里。

消费无法就近触达,生活一定会受到影响。看场电影驱车5公里到和谐广场,逛个超市同样也是到5公里外中汇商业中心,想获得更丰富的体验,就得到8公里外的同德昆明广场、欣都龙城。

这块宜居的“宝地”为何商业迟迟无法覆盖?

霍霍造新城

地产先行商业滞后

正式提出“北部山水新城”的概念是在2009年6月13年过去了,这场造新城的运动依旧在持续。

设立之初的北部山水新城,城中村、农田较多,道路等基础设施不完善,开发商持观望态度。直到2011年盘龙区党政机关的迁入,2013年瀑布公园开建,2016年瀑布公园免费开放,大批房企纷纷进驻山水新城,区域开发驶入快车道。

北部山水新城大范围

整个北部山水新城的规划十分广阔。东起昆曲高速公路,南至沣源路,西至茨坝,北至松华坝,盘龙江两岸

通过赢商网走访发现,这里房地产进程速度快,深入好,而商业却一直跟不上地产的节奏。

先看区域大战略。

“北拓”取代“北延”这是昆明十四五对于昆明向北发展的总纲领。

俯瞰整个昆明,北部山水新城已经是城市向北的边界了,无法再延,进而为拓,这也是“北拓”战略的重要组成部分。

山水新区规划将建盘龙区行政中心、会展中心、文化体育中心。企划建设盘龙峡酒店集群区、龙头古街文化创意产业园、盘龙江浮岛智核、最昆明滨江休闲带等特色项目,引领区域高端消费潮流。对于区域的整体规划早有提出,只不过是曲高人寡。

环境优越

环境优越是片区最引以为傲的地方。区域内三面环山松华坝水库、盘龙江、亚洲最大的人工瀑布以及17座公园穿梭其中,山体水系交织,片区还靠近正在建设的国家植物博物馆山水新城名副其实俨然是一块宜居“宝地”。

为此,云南城投、华润、碧桂园、万科、恒大、蓝光、首创置业、新希望、雅居乐等房企纷纷在片区落地10余个项目

云师大教育配套

教育也跟上了地产的步调。云师大系的教育资源可谓豪配,云师大附小、云师大实验中学、云师大实验小学、云大师实验中学附属小学多所名校环伺,这些已经开学正常运行

市政、公共文化建设方面,盘龙区特意将区政府搬迁于此,但是文化中心与体育中心的建设目前也停留在图纸之上。昆明市二院也在建设中,盘龙区疾控中心也基本完工。

最后就是与我们生活幸福指数正相关的商业配套了。只有基本的底商,还是零星半点的,更别说一站式、全业态的购物中心了。

人口薄弱交通单一

快不起来的“增长极”

一开始,北部山水新城就是按照北市区新的“增长极”来打造的,时至今日,我们看到了成果,也暴露了遗憾。

上文有提及环境、市政、教育、医疗等配套,指向的都是房地产的利好,而商业板块无太多裨益。

究其何故,商业迟迟不能落定?

除了整体规划不能落地外,最大的症结还是在于人。目前片区内的居住人口基数还十分薄弱,且消费意愿和层级不高。

赢商大数据评估

赢商大数据智能商业算法模型评估 ,在以瀑布公园为中心的半径2公里范围内,目前的人口规模指数、商业成熟度指数、客群消费力指数均为超过5分,处于很差的状态,这对于商业的发展是极其不利的。

周边楼盘众多

虽然楼盘众多,但首创禧悦春城向山的岛、湖泊等一部分楼盘还处于在建或未入住状态,而融城昆明湖系的七里香万科金域水岸、中建龙熙壹号等楼盘的入住率不高。

由此主要贡献人流的就是山水润城、华润中央公园、天宇澜山、碧桂园星荟、颐惠园、昆明湖的华能统建房、兰亭以及瑞园、绮园等回迁房住户,当然还有未拆迁的上坝、棕皮营、瓦窑村等城中村。

其次还有交通的问题,这也是影响商业落地的重要因素。

说起交通可能是最令人头疼的。公共交通方面,公交线路十分单一,通往地铁站绕行较远,十分不便;而通往北市区的地铁2号线到了北部汽车站就终止,距离北部山水新城最近的站点也是5公里外的司家营与龙头街。

增设绕城高速出入口

但最近两条消息值得提及。一是绕城高速在北京路延长线尽头设立了出入口,去往城区无需再经过拥堵的沣源路,二是在昆明远期城市轨道交通规划中,R3线延伸到了北部山水新城,一直到达中坝,但这样的远期规划实现的可能性十分小。

如果人口和交通是外部驱动的话,那已经规划却没有落地的商业就是根本内因了。

整体业态初级

众商业有规划没结果

最先进入北部山水新城的是云南城投,一举拿下了多个地块,打造融城昆明湖大社区,集合了众多楼盘组团,早期的宣传中,项目对外宣传配建30万方的商业,但目前仅有瀑布公园周边有少量商墅类商业建成,目前也只有临街的铺面在经营一些小吃餐饮、便利店、小零售等门店,其余部分还处于空铺,待招商状态。

昆明湖别墅区商业

此外,作为融城昆明湖的商业地块,龙瑞广场2017年5月已取得该地块不动产权证2019年过规,总建筑面积约为3.14万平方米,主要包括10#-2超高层办公、10#-3商业中心、10#-4酒店及办公楼四个部分。效果图可以看出,商业体是以MALL的形式呈现,然而目前项目所处的区域还是一片“荒芜”

龙瑞广场效果图

浮岛智核项目的地块用地性质为商务商业用地,总用地面积16.42亩,总建面60.19万平方米,其中商业办公建筑面积46.7万平方米。2011年由昆明交投竞拍获得,并由旗下全资子公司——昆明荣生地产开发有限公司负责开发。但荣生地产并未启动项目开发,而是先后多次进行100%股权转让,但一直无人问津。目前也处于搁置状态。

浮岛智核项目地块示意图

另有一地块,北京路延长线旁目前已完成土地一级开发,地块总用地面积245亩,其中居住用地163.19亩,商业用地81.93亩。该地块自2015年起多次进行二级市场开发招商,也是至今无果。

还有一地铁商业,名为地铁时代购物广场规划地块毗邻昆明北部汽车客运站(地铁二号线终点站),属于轨道下穿地块,目前已经完成土地一级开发,地块用地面积69亩,总建筑面积13.8万方,用地性质为商业用地。但是多次进行二级市场开发招商均未成功

众多的商业地块都停留在未建状态,要么无人问津,要么不了了之,这其实也暴露了前面提到的人和交通的问题。

赢商大数据评估

另一方面,赢商大数据通过评估业态方面发现,这里重点还是以街铺为主,餐饮占据56.95% 服装/精品/其它零售18.94% 文体娱23.58% ,其余是少量的儿童亲子百货/超市/专业卖场

松华坝水库俯瞰山水新城

由此看来,北部山水新城的商业发展还处于1.0时代,没有新兴商业的进入就不会有迭代性的成长,未来3年基本也是无望的结果,最后的信心点放到昆明湖别墅区商业的进展。

十余年的发展,十余个大盘,人口逐步聚集,但商业始终如一,这个边界区域接下来还得接着“熬”!

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