“本土消费+外来需求”双驱动 延安城市商业如何打好转型升级战？
赢商网 强晓群
摘要：于细微变化处，发现城市商业转型的信号。
商业气质与城市形象之间的关系如此微妙，不同元素的聚合往往就能形成不同的气场。赢商网特别策划《穿梭手记》专题，以时间为轴、以商业为卷，实地走访西北省会城市周边地市，观察多个三线城市身上独有的商业气质和那些正在变化的“小细节”，此为延安篇。提起延安，“中国革命圣地”这一标签印象首先会浮现于人们的脑海。诸如延安革命纪念馆、枣园旧址、杨家岭旧址等丰富的红色文化旅游资源，每年吸引着大量全国各地的游客慕名前往。据相关数据统计，2021年延安市累计接待国内外游客3582.3万人次，实现综合旅游收入289.8亿元。
对外旅游的蓬勃发展，不仅带动了城市文化的繁荣发展，而且也对这座城市“吃住行娱购”等相关功能服务提出了考验，加之延安自身发展建设的需要，延安城市商业的进阶转型已然迫在眉睫。
延安位于陕西省北部，地处黄河中游，北连榆林，南接咸阳、铜川、渭南，东隔黄河与山西临汾、吕梁相望，西邻甘肃庆阳，全市面积3.7万平方公里，被誉为“三秦锁钥，五路襟喉”，足以见其地理环境的特殊性。从社会经济与城市发展来看，据延安市统计局数据显示，截至2021年末，延安市全市常住人口226.93万人，城镇化率61.80%；社会消费品零售总额414.72亿元，增长7.8%；人均可支配收入28194元，比上年增长8.6%，其中城镇常住居民人均可支配收入39306元，增长7.5%；2021年GDP总量达到2004.58亿元，首次突破两千亿元大关，增长8.1%。尽管从全省来看，延安市2021年GDP总量排名陕西省第六，但整个城市的经济稳定增长，名义增速25.17%排名全省第二，未来发展潜力依然值得期待。
聚焦零售商业地产这隅，延安城市商业发展主要集中在老城区，且以百货为主。因此，其亟待转型提升的商业痛点也较为明显：受制于老旧建筑物业，商业空间狭小，缺乏公区、休息配套及场景体验；以服装服饰、鞋帽箱包等消费者日常所需的品类为主，业态组成相对单一，缺乏餐饮、休闲娱乐等一站式的生活方式体验。在此之外，老城区商业配套的品牌级次也相对较低，知名品牌相对匮乏，区域商业能级有待进一步提升。具体来看，以延安中心街、二道街为主要脉络的老城区，汇聚了百合商厦、丽融广场、百货大楼、治平大厦、银海国际等商办大楼，大量办公人群聚集于此。此外，周边各类家属院、学校、医院等也为这一区域的商业发展奠定了一定的客群基础。而就其当前的商业发展来看，包括银海百货、延安国贸、天姿购物广场、凤凰时尚购物广场、中延国际购物中心、治平购物中心、荣利市场、中防万宝城、延安百货、南门里购物公园、延安万达广场等大大小小的商业项目，商业形态各异、品牌级次参差不齐。值得关注的是，延安百货大楼、南门里购物公园、延安万达广场作为百货商业、街区商业以及购物中心的代表，其市场表现仍然可圈可点。
1983年开业的延安百货大楼，可以说是延安城市商业的典型代表。这个项目不仅为当地客群带来了最初的关于品质生活的消费体验，而且近几年项目在“优质服务”和“品牌提升”层面不断加码，以及其在化妆品、黄金珠宝、商务男装及大淑女装等品类所奠定的品牌基础和会员基础，已然成就了其在延安举足轻重的商业发展地位。
除延安百货大楼外，其百货板块还包括位于迎宾大道的东大百货，以及探索新型MALL商业的东大上品，分别覆盖不同的区域客群，共建城市商业发展。南门里购物公园主要分为地上1层+地下3层，地面为独栋仿古建筑，与旁边景观广场交相辉映；负二层的“木兰潮街”将中国传统文化元素发散于整个街区的构建中，场景新颖、街区氛围浓厚，具有较好的沉浸式体验感。就品牌引进来看，包括周大福、完美日记、星巴克、BT酒吧、奈酒居酒屋、唱玩星球、密室逃脱等丰富的全业态品牌，对于填补延安更加时尚潮流的生活方式具有一定的助力作用。
延安万达广场是陕西省第七座万达广场，其充分发挥了万达集团多年来在品牌资源积累层面的优势，拥有万达影城、万达宝贝王、永辉超市、海底捞等主力店。整个项目涵盖超市、零售、餐饮、儿童、休闲娱乐等一站式业态品牌，对于拉动延安老城区的购物中心发展具有一定的借鉴意义。
值得一提的是，除了布局零售商业地产板块外，万达集团还在延安投资建设了万达红街，以此发力延安红色文化旅游，该项目位于延安高新区科技城，以红色主题街区、沉浸演艺、特色非遗、红培基地等为主要内容。
尽管老城区在整个城市的建设发展中具有不可替代的重要地位，但受制于宝塔山、清凉山、凤凰山、延河、汾川河三山二水交汇处的地理环境限制，老城区的建设发展只能延河川呈狭长带发展，城市空间不足等矛盾日益突出。为了延安文化、经济的不断发展，延安市政府决定“削山建城”，开展“延安新城区规划”。据了解，新城区的土地面积大约在78.5平方公里左右，规划人口在40万人以上，主要负责承接老城区的经济压力和人口压力。包括阳光城、锦绣华府、上城、永利等房企，市政府、管委会、学校、医院及公园广场等市政基础设施配套日臻完善，延安新区城市形象已经初步形成。从商业板块来看，已经开业运营的延安吾悦广场、盛唐坊等，正在招商筹备期的上城·新世纪K-PARK、中国延安大学生创新创业小镇、星光不夜城等，都将从生活服务配套层面，为新区居民的品质生活方式提供保障。延安吾悦广场占据新区核心中轴位置，整个项目无论是从主题空间打造、特色服务配套，还是就其业态的丰富度以及品牌级次来说，都为新区带来了令人耳目一新的体验感。延安上城·新世纪K-PARK致力打造延安首家文化运动主题街区，据了解，该项目将以文化、体育双引擎为驱动，打造集文化休闲、体育运动、社交娱乐、餐饮及办公为一体的新生活体验地。中国延安大学生创新创业小镇作为新区引入高端人才的重要基地，整个项目分为东、西两个区域，未来将以创新创业基地配套服务为主，来丰富新区多元化的商业发展风貌。纵观而言，延安的商业市场其实兼备着承接外来游客的消费需求和满足本土消费需要的双重要义，他们对于新消费、新场景、新体验等的呼声日益高涨，这些都推动着延安的城市商业发展必须做出改变。去年6月，延安市发布了《关于激发市场活力促进消费增长的措施》，提出要全面促进商业消费、大力发展“夜间经济”、加快发展新业态新模式新消费等意见。从中我们可以发现，就政策角度而言，延安城市商业进阶转型的号角已经吹响，而通过场所端的表现来看，延安城市商业的细微变化已经如雨后春笋般不断显露，且必将越来越好。
