想快速“出圈”？ 西北新城还要过五关斩六将

3月昆明市住建局了发布《昆明市“十四五”房地产业发展规划（公众征求意见稿）》，其中对于未来商圈规划中重点提出了要将北辰-欣都龙城、西北新城培育为两个未来区级商圈。

已经发展了11年之久的西北新城能否在“十四五”期间顺利“晋”级？

科技区到新城区 “最落后”城区的十年之路

按照2018年昆明市发布的《昆明市五华区西北片区昆武高速以东区域控制性详细规划修改》中，整个西北新城范围大致如下：

西至西三环（观音山-火焰山山脚），东至荷叶山山脚，北至北三环，南至北二环-海屯路，包括了泛亚科技新区、以及云冶片区。

△西北新城规划图△

整体发展，可以追溯到2011年的泛亚科技新区。其与高新区类似，被视作昆明重要的高新技术产业聚集区、科技创新先导区和现代化城市示范区。

但其整体发展却十分缓慢，直到2017年，新希望、融创、绿地、新城吾悦、宜家（中国）、首创钜大、碧桂园、恒大、保利地产等知名企业集中进驻该片区域进行开发。

此时其所辐射的范围其实已经在原有的泛亚科技新区上扩大的数倍，也奠定了西北新城整体的范围。

与其他新区域建设有所不同。对于整个西北新城的建设，所包涵的不仅是相关城市基础化设施，也包括了昆明三环内最大的工厂云铜冶炼厂的搬迁。

该厂区的搬迁从2010年就开始计划，直到2021年年初整体才有大的进展。厂区搬迁的缓慢，也使得整个西北新城片区东部城区的开发脚步受到了阻碍，其中也包括从“十三五”期间就以规划的总计约一千亩的公园用地。

2021年1月云铜冶炼厂正式开始搬迁，计划在2022年底完成所有搬迁工作，遗留下的厂区根据早期西北新城东城片区早期的规划文件，这批厂区保护对象或将在未来成为一个印有钢铁时代烙印的工业主题公园重要部分。

知名房企开发，老厂搬迁，公园生态营造……西北新城一直憋着一股劲儿。

商业氛围初具 效应薄弱有待增强

区域商圈要结合老城区更新改造、重点功能区域等，从消费客群、商业特征等多个方面，与城市核心商圈形成差异互补发展格局；有条件培育中心城区区域商圈的中小城市要提升零售、餐饮、休闲等功能，推动专业市场升级改造。

赢商大数据智能商业算法模型评估 ，在以宜家家居为中心的半径2公里左右的范围内，可以清晰的看到该地区在人口规模，客群消费能力上仅为中下水平。

△赢商大数据截图△

尽管该区域已有五华吾悦广场、昆明荟聚中心、首创奥特莱斯、高新星光天地几家比较有特点的项目，但从其分布的位置，入驻的品牌业态来看，并不理想。

从地理位置来看，五华吾悦广场与昆明荟聚中心虽然距离较近，但是首创奥特莱斯、高新新光天地与两个项目距离并不理想。其中间过渡仅有基础的配套的零售商业，独立的商业购物中心还处于缺失的状态，相互之间想要形成群聚效应还比较困难。

·融创·春风十里爱琴海购公园于2019年规划拿地，但是该地段目前暂时没有动工的迹象。2022年4月初，相邻的另一块商业用地也是融创·春风十里的最后一块商业用地通过规划，案名为云嘉中心。但是从其的规划上来看，爱琴海购物公园动工暂无消息。

△云嘉中心效果图/图源：昆明规划局△

从入驻的品牌业态上来看，相较于其他成熟的商圈，在业态上是有一定失衡的。首创奥特莱斯与昆明荟聚中心都是具有一定偏向性的项目，在品牌的选择上具有一定的局限性。

总体上来说，西北新城购物中心门店各业态数量目前服装/精品/其他零售占61.89%，餐饮占15.57%、儿童亲子占12.5%，其余业态占比不到10%。

当然，这也不能否认项目品牌的优质对于消费者吸引的程度。

·五华吾悦广场作为西北新城第一个醇熟的购物中心，率先引进了昆明首家星轶STARX影厅、昆明购物中心唯一室内恒温泳池健身馆——杰仕健身、昆明首家永辉超市绿标店，家庭亲子主题乐园——多奇妙儿童乐园等，也为西北新城带来了大批的区域首店。

·以“品牌+折扣”的模式为主的奥特莱斯在近十年间发展迅猛，首创奥特莱斯作为第四家进入昆明的奥特莱斯，整体引入接近400家国内外精品品牌，例如COACH(蔻驰)、Calvin Klein(卡尔文克莱恩)等。

·2021年10月宜家家居在昆明开业，引发的火爆排队现象。这样的爆火也并非空穴来风，2006年西南第一家宜家家居落户成都，时隔15年才进入昆明。滞后性、品牌的口碑、社交媒体推动等多个维度都是其原因。

但这样的热度并不能长时间为该区域商业赋能。真正促成一个商圈的成熟，究其原因，还是人口的聚集。

☆ 房企建设进度参差，固定客流形成还需时间

虽然在2017年大批知名开发商入驻西北新城进行建设，但是其整体工程进度受到各种影响而有所不同。

△热力图/图源：赢商大数据△

从热力图中可以看到，以荟聚中心为核心周围两公里中，东南部分目前热力值较低。该区域楼盘为万科开发的万科城，除了基本的住宅建设以外，该区域还有华区体育运动中心、五华区文化艺术中心等。赢商网实地走访，该区域住宅建设基本已经完成，居民入驻还需要一定的时间。

☆ 地铁四号线虽通，单一路线，辐射度底

目前西北新城已有4号线这条重要“动脉”拉通西北与东南的“交流”，但该条地铁线路与其他线路的交汇点集中在北部，对于整个区域内部的辐射并不充分。

同时首创奥特莱斯所处的位置偏远，虽然附近有春城慧谷等成熟小区，但目前交通模式单一，地铁通线还需时间。

2022年3月底，市交运局发布“昆明轨道交通远期线网规划方案示意图”，从最新的情况上来看，在原有的11号线路上新增10号、11号、12号线及R3号快线。

△图源：昆明出行△

该规划上可以看出，以后西北新城必然将是昆明与安宁之间的较近的城区枢纽。

而目前地铁五号线的开通因为疫情的影响进度受到阻碍，与西北新城相关的7号，R2号，12号线何时开始动工，暂时还是一个未知数。

总的来说，西北新城想要在“十四五”期间进入区域级商圈，不仅需要新的大商业项目进入继续营造该区域的商业氛围，同时区域的配套建设还需加快脚步。否则这股憋着的“劲儿”，啥时候才能用出来呢？