新行业、新业态、新模式，聚焦本土、发现机会

2022年4月28日，成都—CBRE世邦魏理仕发布《时代机遇、投资浪潮暨2022年第一季度成都房地产市场回顾与展望》，解析成都商业地产市场最新发展状况与趋势。

“在成渝城市群加速建设并取得阶段性成果的背景之下，成都迎来新时代的发展机遇。2022年新年伊始，随着新行业、新业态、新模式的不断涌现，我们更加需要打开视角，且聚焦本土，看到更多机遇。

成都经济和商业地产市场不断成熟，投资窗口开启，都市圈建设、城市更新及人口流动等长期趋势将创造更多可投资机会，并给予投资者更多元的选择；行业调整与整合衍生新赛道，续以成都优质写字楼需求支撑，而年内高品质供应将焕发城市新引力；首店涌进巩固零售物业市场活力，公园城市引导新消费；仓储物流需求季节性波动，枢纽启新‘蓉’通全球。”世邦魏理仕西南董事总经理谢凌表示。

时代机遇、投资浪潮——成都投资窗口已开启

2022年一开局，投资者活跃度就明显提升，第一季度成都大宗交易共录得三笔，成交金额约人民币22.7亿元，创近三年首季新高。按标的物看，交易包括两笔位于城南的甲级写字楼和一笔位于近郊的商业裙楼。那么，是什么开启成都新一轮投资窗口期，继而吸引国内外投资者择时而动呢？

一，都市圈建设

“十四五”期间，成渝城镇化进程、基础设施建设、产业升级或聚集、人才导入等均将加速发展，商业地产有望开创前所未遇的新格局和新机遇。统计数据显示，2021年，成渝地区双城经济圈地区生产总值(GDP)同比增长8.5%，经济增速较上年提高4.5个百分点；成都都市圈实现地区生产总值（GDP）25011.9亿元，同比增长8.6%，占全省的比重为46.4%，占成渝地区双城经济圈的比高达33.8%。这一成绩斐然既折射出成都的国际影响力和区域带动力的显著增强，亦离不开其独具“包容性”的营商环境。

源源不断的发展动能，塑造成都优质写字楼市场的“双核”发展格局，总存量约818万平方米（不含天府新区），居全国第五位。市场供需关系愈发健康，截至2022年第一季度全市整体空置率降至17.9%的历史低位。未来，随着天府新区的崛起，市场将呈现“2+1”（双核+天府新区）的新格局。

“首店”持续涌入巩固商业活力，成都加速建设国际消费中心城市。目前，中国已然是国际品牌，尤其是奢侈品牌的兵家必争之地，而成都毋庸置疑则是其中国大陆的核心拓展城市。数据显示，在近三年首店招引数量的全国排名中，成都均蝉联第三位，仅次于上海、北京。

内陆开放高地，成都仓储物流地产迎投资转折之机。伴随着陆海新通道上升为国家战略、成都天府国际机场投运、RCEP正式生效等，成渝从西部中心走向国际枢纽，将发展成内陆开放高地。聚焦到成都仓储物流市场，持续改善的市场供需关系，加之都市圈建设所带来的消费扩容和产业升级等将在中长期支撑仓储需求稳步增长，市场迎投资转折之机。

二，城市更新

城市更新主题下的商业地产投资机会将在一二线城市出现爆发式的增长。世邦魏理仕数据显示，2020-2030年期间，全国18个主要城市里楼龄逾20年且单一业权的商办面积将从不足1500万平方米快速增长至5000万平方米左右，这些项目中约70%位于城市的核心区位，投资和改造价值巨大。在成都“中优”战略驱动下，城市更新项目效果加速呈现、文化历史街区升级改造项目启动，老城区添增活力的同时亦衍生巨大的投资机遇，如城市更新将置换更多核心地段的土地资源，以及老旧物业将通过改造升级来显著提质并增强商业/商务功能和承载性等。

2022年，成都新启动一环路范围内的30个片区的城市更新工作，如四圣祠街区核心区修缮改造、驷马桥工人村生活环境改造以及抚琴西南街老旧小区改造等。世邦魏理仕认为，成都以“留改建”结合及培育新产业与新业态的方式，最大限度保留城市基因与烟火气，提振城市发展动能。

三，宜居城市

第七次人口普查结果显示，成都常住人口突破2,000万，位列全国第四，其中流动人口已达约846万，较第六次人口普查显著增长102.4%；2021年，成都以24.5万常住人口的增量排全国第一。毋庸置疑，“蓉漂”已然成为一种趋势，未来成都人口仍将处于高速聚集期，继而衍生出对居住、就业、消费等长期可持续的需求。借此，如写字楼、研发园区、大型购物中心等宜居宜业的城市载体将迎发展及投资新机遇，尤其是成都载体相较一线城市的“价值洼地”更具吸引力。另一方面，城镇化、消费升级、家庭小型化、人口老龄化等长期趋势令成都冷链物流、生命科学地产、长租公寓、养老地产等的投资机会也日益受到关注。

世邦魏理仕成都投资及资本市场部董事马涛表示：“受益于成都新起点、新定位、新征程的时代机遇，投资市场未来将呈现三大趋势。其一，各类投资者逐渐加大对成都市场的关注，特别是深耕中国市场的一批投资者正顺势而为地调整资产配置，并将成都作为其战略投资的重点拓展城市之一；其二，随着投资战略的转型，中资产投资将加大活跃度，尤其是城市更新有望迎更多入局者；最后，除持续布局如写字楼、仓储物流、大型购物中心为主的战略性资产，另类资产和改造物业也将愈发受青睐”。

优质写字楼市场：新赛道续以需求支撑，高品质供应焕新引力

2022年第一季度，成都优质写字楼市场迎来向荣中心的交付，为市场带来约4万平方米的新增供应。该项目作为金牛区新晋的优质办公载体，有望承接以军工电子为代表的电子信息和以医药研发、医疗电商为代表的医药健康工业总部经济的办公需求。需求方面，季内净吸纳量环比下降8.7%，仅录得逾万平方米，令全市写字楼整体空置率环比微升0.3个百分点，至17.9%，但仍是全国第六的低位。

究其原因，一方面，宏观经济环境不确定性犹存，市场谨慎观望情绪不断攀升，故租户办公决策周期较长，且更关注成本控制，这也带动季内乙级楼及其楼内面积、租期等更具灵活性的转租、联合空间的去化率提高；另一方面，行业整合及调整持续，引发需求波动。

尽管如此，行业在调整中创出新赛道，为办公需求续以支撑。科技新媒体（TMT）、金融业、专业服务为季内前三大需求来源。其中，金融业的需求占比增长瞩目。成渝共建西部金融中心释放金融业发展新机遇，季内保险、证券等企业积极扩张，且逾千平方米及以上大面积成交占比48.3%。此外，季内包括口腔、医美等类经营性消费服务业的需求占比不断增加，这也侧面反映出业主积极应对市场环境波动在租赁策略上作出的适度调整。同时，消费品制造业和能源及公共事业的需求也呈现出愈发活跃的态势，一方面成都加速建设国际消费中心城市，消费品制造业企业乘势扩张，其中汽车制造及珠宝、服饰类企业表现最为亮眼；另一方面“双碳”目标下，传统能源类企业转型升级继而催生办公需求，而能源科技类企业的扩张亦愈发活跃。

租金方面，由于市中心自去年起供应充沛，域内业主持以价换量的策略，季内租金下调；反观城南板块，低位空置率促使部分业主于开年之初进一步调高租金预期，季内租金上行。因此，此消彼长之下，全市优质写字楼平均租金维稳。甲级写字楼租金涨幅全国第三

展望未来，2022年成都优质写字楼市场预计将迎来约50万平方米的新增供应，其中超九成为甲级写字楼，且包含数栋位于核心商务区的标杆项目，高品质楼宇有望作为成都招商引资的载体吸引更多优质企业来蓉发展。另一方面，随着成都大力实施产业建圈强链行动，先进制造业获以高质量发展新动能，继而带动工业互联网、生物医药、金融业、物流会展等行业在未来衍生更为强劲的办公需求。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务部|办公楼负责人黄璐表示：“2022年第一季度，传统春节淡季及疫情零星反复，使得企业选址节奏有所放缓。但各行业头部企业在整合与升级中仍保持较为稳定的扩张趋势，其中以芯片半导体研发为代表的科技行业最为活跃，且国资背景企业的需求亦不断攀升。另一方面，紧跟城市更新步伐，市场老旧物业积极寻求改造升级机会以探寻二次生命周期。”

零售物业市场：首店涌进巩固商业活力，公园城市引导新消费

2022年第一季度，成都零售物业市场无新增供应，但位于盐市口商圈的新世界百货闭店，物业类型持续更迭。同期，开发商轻资产的拓展战略延续，龙湖在蓉的第二个轻资产项目“锦江天街”落地。着眼需求端，继2021年成都招引首店数量居全国第三位后，2022年开年之初首店就持续涌进，进一步巩固成都市场商业活力，并带动商业活动维度由项目层面的调改上升至以商圈为单位且更可持续发展的城市更新。因此，全市空置率微幅波动，环比上升0.3个百分点至7.5%。

分商圈看，核心商圈和次级商圈差异化表现明显。其中，核心商圈春盐和交子公园强者恒强，不断吸引奢侈品、顶级珠宝、潮流品牌及高端餐饮等品牌进驻，且基本为西南或成都首店，或品牌高能级店铺；而另一值得注意是，紧跟城市更新步伐，季内盐市口商圈多个项目集中大规模改造升级，未来在客群定位、业态结构及物业设施上的品质升级有望推动区域商业发展焕新。因此，核心商圈整体空置率环比下降0.3个百分点至4.6%。

在次级商圈，受2021年集中供应的购物中心和社区商业的竞争影响，除头部运营商（数量占比全市购物中心19%）仍积极调改，其余购物中心或换铺率较低，或录得以大型餐饮、儿童培训为主的大面积退租，继而推高区域空置率环比上涨0.7个百分点至8.4%。相应地，核心商圈平均租金环比上涨0.2%，近郊商圈平均租金环比下降0.3%，令全市平均租金环比微降0.1%。整体而言，上述差异化表现折射出成都商业市场“2+N”（2个核心+N个社区属性）的商业格局愈发成型。

另一方面，随着成都建设践行新发展理念的公园城市示范区，城市消费亦被引导，人们对“户外”、“湖泊”、“露营”等的热爱不断攀升，继而给商业市场发展注入新活力。季内，除引入更多如户外运动等相关品类及各类“集市”营销活动外，部分运营商更是将“盒子”物业的首层多个店铺二次改造，增设对外开门及外摆区域，如凯德金牛。在即将举办的大运会的带动下，山水人城与运动、户外生活的有机相融有望进一步激发成都商业新消费。

按品牌看，奢侈品牌布局“双店”并带来特殊业态。季内奢侈品牌继续加码核心商圈，其中包括GUCCI、MOYNAT、Balenciaga等多个品牌于远洋太古里或IFS布局“双店”，且部分升级或新开设的奢饰品店铺更是带来特殊业态，其主要是下午茶、酒吧等增加消费者社交及驻足的餐饮及休闲业态，如“云上彩虹”卡地亚旗舰店和拉夫劳伦之家等。其次，潮流时尚品牌更迭，内资品牌积极扩张。季内H&M旗下的Monki退出市场，而内资品牌继续主导扩张，如中国李宁、安踏等，以及买手店。此外，新能源汽车、口腔及类医美等体验品牌亦保持活跃，多店布局。

餐饮方面，新一轮外来餐饮入蓉，本地小店挤进购物中心，中式国潮糕点延续活跃。本地消费者的包容进一步吸引外来餐饮来蓉，季内录得LOKAL、新拾玖等；同期，本地小店亦挤进购物中心开设店铺，如落舌冒菜、张醪糟等；而中式国潮点心延续积极态势，长沙虎头局首进成都，泸溪河和广莲申连开数店。

展望未来，2022年成都零售物业市场将迎来约100万的新增供应，并主要集中在下半年，其中包括备受瞩目的成都SKP、环贸ICD等项目。优质新增项目毋庸置疑将给市场带来新的商业画像，但同时高位供应量亦或将推升市场竞争。

世邦魏理仕西南区战略顾问部负责人邹丽娟表示，“2022年，成都建设践行公园城市示范区、城市有机更新提速，以及大运会的即将举办，都将有效激发城市消费活力的同时，亦潜移默化地引导消费者习惯演变。借此，成都商业市场的发展格局、物业形态及消费业态等多方面均将迎来可持续发展的新机遇和新思路”。

仓储物流市场：需求季节性波动，枢纽启新“蓉”通全球

2022年第一季度，成都仓储物流市场迎来易商青白江一期交付，新增供应2.8万平方米。租赁需求回落，净吸纳量仅录得负值。究其原因，一方面春节购物高峰后租户扩张趋缓，另一方面电商短租到期集中退租。因此，全市高标库整体空置率环比上升1.6个百分点至8.0%，仍处历史低位；相应地，平均租金环比维稳。分区域看，由于退租集中在龙泉驿和新津，故区域空置率环比分别上升3.2、9.1个百分点至季末的5.9%、9.1%。

新增需求方面，电商及零售贸易主导去化，占比超七成，这也折射出城市消费的平稳运行。统计数据显示，2022年前2月，成都网络零售额同比增长5.5%；实物型网络零售额同比增长8.4%。

值得注意的是，新年伊始，依托中欧班列、西部陆海新通道开放平台优势，各项枢纽升级项目启动，助力“蓉”通全球。首先，成都宣布将在青白江建设约42万平方米的会展中心，弥补成都北部会展业短板的同时，其凭借着成都国际铁路港的优势，将尽最大的可能提高中欧班列集结能力和运营，助力成都成为国际门户枢纽城市；同期，四川西部陆海新通道班列实现成都(双流)、自贡、广元、遂宁四地齐发，对搭建四川全球物贸服务网络、加强通道协同联动、加快四川通道品牌建设、创新运营组织模式、共建共享运营组织平台等都具有重要的平台引领和协同联动作用。

展望2022年，成都仓储物流市场新增供应周期性回落，约48万平方米的仓储面积预计交付。随着季节性因素逐步稀释，预计需求将在未来逐步回调，特别是成都不断提升的物流枢纽地位和城市群建设所带动的基建持续完善、消费扩容和产业升级等将在中长期支撑仓储需求稳步增长。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务部|产业地产负责人王蒙豪表示：“尽管需求季节性短期回落，但市场空置率仍居低位，且消费型仓储需求的不断续给，亦加强市场韧性。随着传统物流土地供给放缓，成都仓储物流市场发展将愈发健康，有望利好市场整体投资收益的提高。同期，成都积极推进‘建圈强链’，助力先进制造业高质量发展，继而衍生更强劲的相关仓储需求，如季内双流率先携手空客打造飞机‘全生命周期’服务项目，填补航空产业链末端空白领域。此外，成都物流枢纽的地位将进一步抬升，逐渐打造成由覆盖华西扩维至全球的国际枢纽港，兼任工业消费品和生活消费品的贸易物流职能。”