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超千万平存量mall、各路玩家神仙打架，广州商业“卷”起来了！

————广州商业，猴赛雷

赢商网卢致珍、陈羲龙2022-05-20 10:39

摘要：广州城市商圈地图“百花齐放”，新兴区域加速崛起，各路商业玩家齐聚，打法各异。在这片长盛不衰的商业土壤中，新的故事已然开启。

编者按：千年商都，生生不息。广州千百年来的商贸底蕴，孕育了独树一帜的现代商业风采。赢商网策划《广州商业，猴赛雷》系列，多角度还原广州零售商业的蝶变荣光。此为总述篇，“广州商业百年图鉴”。

6月，由赢商网主办的第17届中国商业地产节，将联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，重磅打造城市商业馆。届时，广州馆将以“猴赛雷·广州”为主题，为项目搭建全方位展示平台。（点击报名参展广州城市商业馆）

五月，广州潮人宇宙中心「东山口」，新一轮打卡风暴正在酝酿。集潮流购物与办公于一体的「东山印象·一方东山」文化创意园亮相在即，集合了急急脚FASTFOOT咖啡公司、wassup、KANGOL等本地特色与国际潮牌。

在东山口这片红楼斑驳的网红街区里，复古洋房与各式潮店交相碰撞，成为当下独特的“广式时髦”商业缩影。

距离东山口往西不过五公里，在「西关十八甫、长堤大马路与沿江路」上，镌刻着时代痕迹的百年商业荣光一一浮现。而沿着珠江一路东进，高楼林立，国际繁华特色尤显。

时至今日，广州城市商圈地图“百花齐放”，新兴区域加速崛起，各路商业玩家齐聚，打法各异。在这片长盛不衰的商业土壤中，新的故事已然开启。

百年变迁

广州零售商业发展图鉴

广州现代商业的原点，是西关老城十八甫。

民国前后，澳洲华侨们借道香港来到广州，开始将沿街传统杂货铺装进立体百货大楼。西关十八甫先后诞生首创分柜式明码实价售货的广州第一家百货公司“光商”，以及采用现代百货公司经营手法的“真光”。

资料显示，1910年左右，广州西关一带已设立数家百货公司，商家之间的竞争颇为激烈。

◎百年前的先施百货公司图片来源：广州越秀发布

而后百货“战场”转至长堤大马路，先施粤行（附设广州首家装了电梯的东亚大酒店）、惠爱大新（今新大新百货）、西堤大新（今南方大厦数码电子中心所在地）相继落成，催生天台游乐场、高层电梯、综合业务等新型商业模式。

以先施、大新为代表，30年代的广州百货业高潮迭起。建国后，南方大厦、新大新、北京路广百、高档定位的友谊商店与上下九的永安，接棒百货荣光，组团迈入国营“集团化”运作。位于广州传统中轴线上的北京路，随之成为三个全市性的一级商业中心之一。

◎北京路图片来源：广州越秀发布

改革开放浪潮之下，生活消费方式日新月异，天河城百货、摩登百货陆续面世，“逛百货”越来越流行。友谊商店迁址的环市东，形成了广州最早的中央商务区。“逛街+购物”式的体验延伸出新的商业形态，上下九成为中国第一条开通的商业步行街。

时间终于来到里程碑式的1996年，国内首个购物中心——广州天河城开业，标志着中国正式迈入购物中心时代。

天河城开始了天河路商圈的新章，天河继而成为继荔湾、越秀之后的商业新贵，“得天河者得广州”。随后珠江新城迅速崛起，形成广州新一代CBD。

◎天河路商圈图片来源：广州天河发布

千禧年后，正佳广场、太古汇、天环Parc Central组成“华南第一商圈”，购物中心集聚效应在中心城区加速释放。与此同时，乘着亚运之风，白云、番禺、南沙等区域商圈发展迅猛，而今黄埔、增城、花都紧随其后。

百年来，广州零售商业实现了从百货、步行街至购物中心的更迭，背后除了商业形态的进化与商业中心的地理迁移，还蕴藏了商业建筑的空间美学变革。

从韵味十足的广式骑楼街巷，到现代商业启蒙的专柜式百货大楼，再到体验无限放大的盒子mall、开放式街区乃至复合形态，商业空间的场景与功能逐渐打破边界。

而广州城市商业的轨迹，也在风云变幻中继续着。

各路玩家齐聚

争夺广州商业机会点

作为占地面积达7434.4平方公里的省会城市，广州容纳了1881.06万常住人口，坐稳全省第一人口大市。

穿过百年商业的发展历程，据赢商大数据统计，广州现已开业购物中心项目多达154个（统计范围：3万㎡以上），存量达1260万㎡，按照常住人口换算，人均购物中心商业面积为0.67㎡。

结合赢商tech城市商业力评价体系和存量研判分析来看，广州人均购物中心商业面积与同等级的商业一线城市中处于较低水平，并且与国外发达国家仍有差距（参考美国的人均购物中心面积约为2.0㎡）。

这表明，广州目前处于增量机会，且城市消费潜力尚未完全释放，商业地产商如何挖掘广州较高的人气活跃度指数以及多元方式进入机会，成为关注的重点。

◎图片来源：赢商大数据

根据目前广州已开业购物中心运营级次测评体系进行级次划分，中档和大众型商场仍然占据主导，也反映了广州购物中心在吸引及服务客流与品牌的能力方面仍有提升空间。

◎购物中心运营级次：结合购物中心客流表现、首层租金、品牌级次、客群渗透等指标，综合运算输出各项目运营指数，由高到低分别为S级、A级、B级、C级、D级。

未来2年（2022-2023年），广州预计拟开出41个新购物中心，带来329.04万㎡新增体量，由于广州城市经济环境等条件优越，增量在华南市场保持头部位置，依然是商业玩家重点争夺市场。

摊开整个广州商业地图，由已开业购物中心集聚和成熟运营形成多个商圈，星罗密布，散点在各个区域，为拟开业项目及新进场玩家带来了市场参考。

◎图片来源：赢商tech-城市商业地图

从未来2年广州拟开业购物中心落址来看，位于成熟商圈的有7个，新兴商圈有4个，其余31个项目则落位尚未形成商圈的区域，选择“独占山头”，挖掘新的机会点。

目前，广州成熟商圈以三个市级商圈领跑，分别是天河路商圈、北京路商圈、珠江新城商圈，构筑广州商业业绩的“顶流”。区域级商圈，比如番禺万博、海珠江南西、越秀环市东、荔湾上下九等商圈，无论是商业规模还是客流量，同样非常能打。

而新兴商圈，包括黄埔的香雪商圈、南岗商圈以及增城的创新大道商圈等，均关联广州城市东进发展步伐而崛起。

与此同时，不同商业玩家的互相博弈，带来了增量项目与存量项目的竞争，以及商圈和区域的市场机会挖掘，让广州商业迈入升维、焕新阶段。

//本土玩家：百货业务起家，百货+购物中心两步走

在购物中心形态出现之前，本土企业多以百货业务为起点。

广百百货、友谊商店、新大新百货一批批印有本土印记的百货，通过零售集合的商业模式，构成了广州传统商业的底色。

◎广百百货（北京路店）

在本土国企广百股份的掌舵下，这些百货继续在天河路商圈、北京路商圈中“航行”。

自带商贸属性的百货业，随着千年商都的进化，也延续至购物中心形态上。

同为本土国企的粤海天河城集团，旗下被誉为“中国购物中心开荒者”的商场——广州天河城中便设有天河城百货，但整个商场更以一站式购物中心的蝶变，开创了天河路商圈的神话。

◎广州天河城

而后相继登场亮相的广州北京路天河城、番禺天河城，让粤海天河城集团的产品规模和版图得以扩大，并以更为崭新的购物中心姿态，分别扼守在北京路商圈、万博商圈。

另一个本土国企越秀商投，根据不同体量打造出各具差异的购物中心项目，带来广州IFC国金天地、广州悦汇城、广州VT101维多利广场、广州ICC环贸天地，多布局于市内成熟商圈。

◎广州ICC环贸天地

作为央企的保利商业，通过广州保利广场、广州克洛维时光汇、广州保利时光里、设计之都时光汇等项目，不断打磨购物中心产品，并形成成熟的产品线，从广州大本营，走出全国布局。

//外来玩家：港资造标杆，过江龙上演入穗记

新世界、新鸿基、太古地产等为首的港资企业，带着先进商业理念落地广州，以“慢工出细活”的方式塑造标杆型购物中心。

天河路商圈上，太古地产带来广州首个太古汇，以多个奢侈品牌奠定高奢商场的定位；新鸿基打造的天环广场，则以轻奢定位补齐了这个商圈最后一块拼图。

◎广州太古汇

位于珠江新城的另一个港资新世界发展，通过K11带来“博物馆零售”的全新商业模式，助力CBD商业高端化。

◎广州K11

这些港资企业，在广州商业市场站稳脚跟，也开始了拓展的步伐。

从新世界发展在白云嘉禾望岗打造云门NEW PARK、番禺长隆布局TOD项目、增城谋划K11集团旗下品牌，到新鸿基在珠江新城商圈造天汇广场igc、布局南站TOD项目，再到太古地产将在荔湾再造第二个太古项目，更吸引领展接连收购西城都荟、太阳新天地……他们的策略，聚焦广州城市发展新风向，挖掘商业未来发展机会点。

同样，作为外资企业，新加坡的凯德打造的凯德乐峰广场、凯德广场·云尚，日企永旺带来的番禺永旺梦乐城、金沙洲永旺梦乐城，也在广州商业市场占有一定分量。