航天城11 SKIES，新世界发展郑志刚的商业新冒险

作者：刘子栋

郑志刚正带领他的K11品牌，开展有史以来最雄心勃勃的项目开发——建设11 SKIES（11天空）。

在不久的将来，这座从各种意义上来说均具领先地位的商业综合体，就要落成并投入使用。总建筑面积达到35.3万平方米，令其成为全香港最大型的购物、餐饮、娱乐综合体，超过了新世界发展另一旗舰项目Victoria Dockside。

按照规划，11 SKIES将与“SKYCITY航天城”其他部分，如机场城市湾畔的多个休闲设施及酒店发展项目，以及亚洲国际博览馆一、二期产生协同效应，共同推动“机场城市”概念落地。

随着新冠疫情进入第三个年头，如何重新吸引游客的青睐，是世界级旅游城市香港进行疫后经济重建的重点话题。

作为香港国际机场的重要组成部分，香港政商界对航天城寄予厚望，期待它能一扫阴霾，提振通关后的旅游业、零售业，甚至成为推动香港经济再出发的引擎。

如此重磅项目自然吸引了特区政府为其背书。

不久前一场名为“航天城如何引领香港远瞻高升”的活动上，香港运房局局长陈帆称它为“一颗耀眼的新星”。机管局行政总裁林天福则提出，航天城是机场长远发展的关键项目之一，会是“瞩目的热点”。

现实问题

华南地区是中国航空活动开展得最早的地区之一，1911年比利时飞行家查理斯·范登堡就往返于香港和广州进行飞行表演。

当年3月18日，范登堡驾驶一架名为“沙田精神号”的开放式单引擎费文双翼机，在沙田一个临时机场起飞，成为当地最早的动力飞行纪录。1个月后，他受邀来到广州，促成广州历史上第一个机场燕塘机场的建设。

香港首座机场启德机场则于1925年完工，1936年3月第一个商业客运航班从马来西亚槟城抵达这里，但营运不久便因战火停滞。直至二次世界大战结束后，港英政府筹建了一系列基础设施，包括为启德机场兴建了一条全新跑道，这座机场的国际地位才开始确立。

在整个20世纪70-80年代，启德机场见证了香港经济的腾飞。资料显示，启德机场曾是全球最繁忙的国际机场之一，国际客运量一度名列全球第三，而货运量更是全球第一。

因此在它73年历史生涯的后期，启德机场的航班数量已经远远超过承受能力，同时由于特殊的地理位置，机场的存在亦阻碍了香港城市的升级发展，替代方案被提上日程。

1998年，选址大屿山的香港赤鱲角国际机场（后称香港国际机场）正式取代旧启德机场，并很快继承了后者世界最繁忙航空港之一的地位。

受益于中国经济的蓬勃发展，香港国际机场是全球航运业举足轻重的角色。巅峰时期全球超过100家航空公司在此设立运营点，客运量位居全球前5，而货运量则连续18年录得全球第1位。资料显示，2018香港国际机场的货运量就超过510万吨。

但香港国际机场目前正陷入衰退的困境，疫情后因越来越严格的入境航班限制和旅客隔离规定，不少航空公司已取消往来香港的航班，其国际航空枢纽地位正受到威胁。

根据香港机场管理局公布的年度报告，香港国际机场客运量、货运量和飞机起降量均在2018/2019年度达到顶峰，数据分别为7510万人次、510万吨和42.9万架次，随后便逐年下降。

截至2020/2021年度，全年内香港国际机场仅接待客运80万人次，货运量460万吨，飞机起降量则降至12.8万架次。同期，机场年内收入从2018/2019年度的194.7亿港元降至59.36亿港元，归母净利润从盈利83.39亿港元变为亏损44亿港元。

香港机场管理局原本是在2018年左右提出“机场城市”愿景，旨在围绕香港国际机场建设一个现代化生态、智慧型航空城，将机场核心功能与相关产业结合，从而强化香港机场的国际航空枢纽功能，增强香港作为国际金融中心的竞争力。

但随着疫情和经济低潮的到来，这项决定无疑额外赋予另一层意义。

航天城中城

针对“机场城市”概念，香港机场管理局提出了多项新发展措施，包括建造从东涌新市镇延伸到香港机场、香港口岸人工岛的自动驾驶运输系统；筹备一系列物流基础设施，以加强国际和地区货运服务；以及通过兴建封闭行车桥、多式联运中转客运大楼、城市候机楼等多种设施，加强机场与其他大湾区城市的联系。

其中一个重要的措施是，为应付长远交通需求，香港国际机场将填海扩地约650万平方米，建造第三跑道系统，并扩建2号客运大楼，新旅客运输系统，新高速行李处理系统。目前，第三跑道已完成试飞，预计最快在今年内就可启用。

另一措施则是“SKYCITY航天城”计划，该计划通过在机场及周边兴建一系列商业项目，来扩大机场商机，带动全香港发展。该项目规划占地面积约25万平方米，是香港截至目前最大型的商业发展项目之一。

按照计划，香港机场管理局作为土地提供者，将与开发商合作，2023-2027年分阶段建设落成多个“世界级”的零售、餐饮、娱乐、办公大楼及酒店设施，加强对香港本地居民、大湾区和海外旅客的吸引力。

这里地理位置优越，交通网络四通八达。据了解，航天城正位于香港国际机场客运大楼旁，并通过航天走廊与港珠澳大桥、香港口岸人工岛链接，通过机场东涌专道与深圳链接，通过港铁机场快线与香港市中心和广深港高铁链接。

得益于明显的门户效应，越来越多国际机场正着力进行更多的商业尝试，甚至不少机场已成为当地城市的重要商圈，而机场的非航收入甚至超过航空性收入。

从世界范围来看，例如拥有颠覆式“瀑布+雨林”造景的新加坡·星耀樟宜机场；打造了日式商业主题街道的东京羽田国际机场；世界首个把国家博物馆搬入机场的阿姆斯特丹史基浦机场；以及公认的顶级免税购物天堂迪拜机场等，都已经成为成功的商业案例。

另外，位于苏黎世机场西侧的商业综合体The Circle也同样值得关注。The Circle在设计之初，就被设想成一座微缩城市，购物中心、办公楼、餐厅、医院、酒店、会议中心、健身房、共享办公空间、公园绿地汇聚于此，商务、休闲、旅游多种功能在同一地点实现。

因此，在“机场城市”愿景和打造航天城焦点项目意愿之下，香港机场管理局将航天城发展项目内A2及A3地块出让于新世界发展集团，授权其操刀新建一个超级商业项目，这就是11 SKIES的起点。

资料显示，11 SKIES被规划为一站式零售饮食娱乐商业目的地，项目引进新世界发展旗下K11商业品牌，提供35.3万平方米商业面积，包含超24.7万平方米零售和餐饮区域，约800家商铺120多间餐饮店。

总占地超5万平方米的香港最大型的室内娱乐空间，这里到时将引入Kid Zania儿童职业体验乐园及SkyTrack室内外小型赛车赛道等游乐设施。

另外还有由K11 ATELIER打造的三幢甲级写字楼，总楼面面积达到5.3万平方米，分别用作金融及财富管理、医疗健康服务及世界知名企业大湾区总部办公室作用，向机场提供更高附加值的商业联系。

“11天空为不同阶层及年龄层的大湾区旅客，打造颠覆性的零售娱乐体验。”新世界发展行政总裁郑志刚称，该项目将有望成为香港另一旅游热点以及大湾区旅客的首选去处。

2008年创立K11品牌，目前随着郑志刚走向台前，已从一个创业项目逐渐成长为新世界逆市增长的关键性业务。

截至目前，新世界在香港及中国内地合共营运17个K11项目。按照规划，K11将在未来4年增加21个新项目，即总运营项目将达到38个，运营面积达到280万平方米。

2020年投入落成，并迅速取得成功的地标项目Victoria Dockside，已证明K11的魅力所在。而郑志刚近年来热衷于通过这个自创品牌开展创新性的商业冒险，帮助新世界集团加强商业产品线，拓展越来越大的商业版图。

最新，K11已在不久前3月份宣布在上海金桥打造首个轻资产项目，将面向新世代客群的“文化沙盒”K11 Select首次引入浦东。

11 SKIES则为郑志刚的另一个商业重注，这个项目亟待向市场证明自己的商业价值。最新消息，11 SKIES的三幢甲级写字楼“ K11 ATELIER 11 SKIES”预计将于今年7月率先入伙。