关注我们
赢商网 > 数据 > 项目盘点 > 正文

“卷死”传统mall,这9个脑洞大开的“非标商业”爆出圈!

赢商云智库
摘要:非标商业太知道怎么“收割”客流了!

摸准调性做运营,才能“常旺常新”。《运营新知》系列把商场与品牌们的创意idea扒开给你看。此篇为,非标商业项目

撰写丨徐娜

编辑丨熊舒苗 主编丨付庆荣

图片来源丨来自各项目官方渠道


近来,不走寻常路的商业项目疯狂吸客。

  • 成都麓湖天府美食岛(一期)第一年月均坪效过千元,总业绩近1亿元;

  • 北京BOM嘻番里元旦期间商家销售额呈倍数增长;

  • 西安叁伍壹壹TFEP曾在一天内吸引了超3万客流;

  • TX淮海丨年轻力中心日均客流达2-2.5万人/次,直接带动淮海路中段客流超10万人次/天……

面对越来越“不安分”的消费者,传统商业结构正在被打破,“非标商业”应势而起,模糊了商业边界。

■ 选址越来越“随心”:海边、岛屿上、公园地下、小学校里……“非标”项目们放飞自我,不再纠结于“四四方方”的地块,多形态的空间结构更易出圈;

■ 业态布局越来灵活:抛掉中规中距的全业态,“神来一笔”的品牌配搭,让商业空间变得生动有趣,吸引力满分;

■ 产品化思维做运营:将商业项目看作一个完整的产品,统一设计、招商、运营格调,为目标客群创造融洽自然的游逛氛围,给予消费者超强沉浸感。

以上这些新玩法外,“非标商业”项目们,还有哪些十八般武艺吸客?赢商云智库特别盘点9个“非标”商业项目,揭秘它们的运营功法,以及之于行业的启示。

*非标商业项目定义:对建筑形态、业态组合、运营策略进行开创性塑造的商业地产项目,如杭州天目里、TX淮海丨年轻力中心、北京西单更新场、阿那亚·北戴河、成都麓湖天府美食岛、广州未来社、上海武夷MIX320等。


一、阿那亚·北戴河:一年运营收入可达6亿元

  • 开业时间:2013年

  • 建筑面积:6500亩

  • 开发企业:秦皇岛阿那亚房地产开发有限公司

  • 品牌数:130+家

  • 项目所在地:河北省秦皇岛市昌黎县黄金海岸中区

阿那亚·北戴河是阿那亚打造的第一个项目,2013年由“度假房产”开始转型为如今的“海边艺术飞地”。7年内项目面积扩展近一倍至6500亩,由现有社区“阿那亚南区”和新开发的“阿那亚北岸”组成。

目前,阿那亚·北戴河每年有几十万的游客、运营收入达到6亿元,房价已是周边社区的2倍以上。阿那亚的成功让售卖生活方式成为了流行。

建筑被打造为“异托邦”,成文艺中产必到打卡点

阿那亚·北戴河通过打造众多“脑洞大开”又文艺气息浓厚的建筑爆火,实现了“精神建筑带货”。2018年视频播放量超5.3亿次的孤独图书馆,吸引了几乎半个中国的文艺青年,已成项目精神地标。

之后,阿那亚陆续推出了犹如海边停靠船只的“海边礼堂”、状如神秘洞穴的“UCCA沙丘美术馆”、宛如透明梦幻岛的儿童餐厅“POP屋”、亭子般的海边餐厅“Restaurant y·sea”、打造山石间休憩就餐氛围的甜品店“味从山海”等,持续吸引文艺中产前往打卡膜拜。

进驻品牌“文艺腔调”满满,餐饮业态占据半壁江山

阿那亚社区商业以餐饮、文化艺术业态为主,不乏露营、马术、冲浪、滑板等高端小众业态。其中,餐饮业态占比超一半,囊括酒馆、咖啡茶饮、异域风情、火锅等多个细分业态。

同时,阿那亚130+家品牌门店与其气质高度吻合,艺术气息浓厚。除了原创设计师品牌、潮流艺术空间,还有不少品牌打造多功能文化空间。如集咖啡酒水、鲜花、服饰、美甲美容、阿育吠陀spa以及艺术家衍生品于一室的“& coffee spa且与咖啡”,全球化小众沙龙香嗅觉博物馆“白鸟之歌”等。

阿那亚黄金海岸社区已进驻的品牌

值得一提的是,为提升消费者留存率,阿那亚·北戴河所进驻品牌的主理人大多是本小区业主。

鼓励消费者自发组织社群活动,延长消费者留驻时间

为持续影响来阿那亚的消费者,项目上千场社群活动近一半由业主自发组织,以此带动邻里亲朋及更多消费者,形成连带效应。

目前,阿那亚已经形成阿那亚戏剧节、阿那亚生活节、阿那亚海报节、阿那亚红酒跑、业主年度大戏、跨年派对、社区家史节等备受欢迎的社区IP活动。其中,由业主发起、业主参演的戏剧节最为出圈,登上了国家话剧院等专业舞台,带动一万多人次的观演。


二、成都麓湖天府美食岛(一期):第一年月均坪效过千元,总业绩近1亿元

  • 开业时间:2020年

  • 建筑面积:8000㎡

  • 开发企业:成都麓湖商业发展有限公司

  • 品牌数:11家(常驻)

  • 项目所在地:成都麓湖水城

麓湖天府美食岛(一期),位于国家级新区「天府新区」目前最具人气的区域——麓湖水城,是全国首座的「岛屿商业」,总面积为8000㎡,定位为城市级|全时段|全客层社交娱乐目的岛。

项目运营一年取得了月均坪效过千元、总业绩9400万的成绩。

餐饮业态当家,“一栋一品牌”融合麓湖生态打造定制门店

麓湖天府美食岛(一期)业态为餐饮娱乐,一栋一品牌,共引进11家。项目通过与品牌形成共创关系,不仅实现了入驻品牌均为独家定制门店,也让特色小吃、网红咖啡、高端餐饮等不同消费层级的品牌在“融合麓湖生态”的共性下融洽呈现。

如M Stand全国首家环湖露营主题门店、黑珍珠餐厅子非的“临水蜀风院落”、不二音乐餐吧的“户外高空无边泳池”、柠檬花园·白麓半岛水上餐厅的“圣托里尼风码头”、麓过花园火锅的“岛屿花园”、言门十二味街采用川西经典的低密度「合院式住宅」等。

就效果来说,各品牌经营向好、多个品牌迅速崛起和破圈。

以产品化思维打造“常态化岛屿市集”

以产品化思维打造主题活动已成趋势,麓湖天府美食岛(一期)将当下热门的露营与市集概念,与麓湖水城自然场域及主理人相结合,打造出兼具话题及热度的主题活动IP“岛集”。

2021年,岛集共举办17场市集,吸引了51W+岛屿青年登陆,媒体曝光量高达1.31亿。与超600+个品牌建立起了良好的合作关系。

作为城市元气泵的岛集,将以“主题岛集/mini岛集/岛集节日”三条产品线呈现活动形态。值得一提的是,岛集在今年9月底将拥有自己的固定场地,彻底在湖畔扎根。


三、广州未来社:科技公司开“策展型商业”

  • 开业时间:2019年

  • 建筑面积:约2万㎡

  • 开发企业:广州爱范儿科技股份有限公司

  • 品牌数:8家(常驻)

  • 项目所在地:广州天河区天寿路35号

广州未来社由原珠委小学改造而来,拥有一幢U型四层楼建筑及三个户外院落,20余个停车位。

项目是广州本地科技传媒公司“爱范儿ifanr”,面向20-35岁新中产,通过场地共享、线上线下渠道融合打造的新策展型商业。如今,已经聚拢了一群忠实的摊主和粉丝,成为“圈内”有号召力的常态市集组织地。

租赁空间灵活,项目品牌容量被拉大

未来社将商业空间分为常驻品牌门店、灵活租赁空间两部分,各区域、门店之间没有明确的分隔界限,营造“无障碍游逛”的文化创意共享氛围。

  • ■ 8家常驻的生活方式品牌:自营咖啡品牌TALLLK Café、设计书店一墙书店、如果剧场、瑜伽空间U·Studio、户外美学家具零售Patch_in STORE等;

  • ■ 15 个灵活租赁空间(户内户外均有分布,租赁价格区间为300-3000元起/时):花砖厅、美学课室、四季共厨、糖果盒子、悦食堂、天台美术馆等。

部分灵活的租赁空间

灵活的租赁空间使未来社在引进固定的门店数之外,可再吸纳数倍的业态品牌,提供绘画艺术、极限飞盘、原创咖啡等30+种⽣活⽅式体验。目前,未来社已通过租赁空间与P&G、Nike、lululemon、苹果中国、法国领事馆等知名品牌合作。

通过策展、市集,孵化更多新业态物种

未来社通过不时与当季流动展出、活动做主题结合、线下乃至线上的直播市集,聚集人气并间接转化为商业利益,收入来源相比一般商场更为丰富(比如销售门票);同时挖掘及扶持有不少更贴近年轻消费者的新业态、新品牌。如:

  • ■ 第一届的bigger艺术书展,号召了上百个来自全国各地的独立出版社、插画师及手作人通过摆摊集市的方式参展;

  • ■ 未来方城,呈现一座只存在30天23小时59分59秒的“虚拟城市”,汇聚超30场互动艺术、戏剧、音乐体验活动、超100个文创市集品牌。


四、上海武夷MIX320:精致小资“MIX”接地气

  • 开业时间:2021年

  • 建筑面积:6000㎡

  • 开发企业:上海长宁花园住宅置换有限公司

  • 品牌数:26家

  • 项目所在地:上海长宁区武夷路304号&320弄

作为上海长宁区武夷路上首个大型开放的城市更新项目,上海武夷MIX320将原美加乐农贸市场地块(武夷路304号)和原江苏路街道社区卫生中心(武夷路320弄)分别改造为“我家菜场”、潮流街区,兼具潮流与烟火气,包含不同主题的“混搭”强调其“MIX”定位,吸引众多人打卡。

以历史叠合为前提改造建筑风貌,呈现“MIX”工业风

武夷MIX320通过拆除重建、修缮、再生性改造与既有建筑更新,将结构复杂的旧建筑改造成面貌全新但似曾相识的“MIX”工业风空间。

  • ■ 改造后,项目保留了厂房的空间结构,并规划出多个休闲、商业区域,让整体空间更为灵动;

  • ■ 依次穿过每一栋建筑上空的屋顶步道,被推荐为“必到之地”;

  • ■ 同时入驻的品牌专门设计门店,与项目钢铁、红砖、灰白色工业元素相融合,搭建与整体环境、用户更紧密的连接关系。

90%品牌首店,“一店一主题”丰富街区场景感

武夷MIX320以餐饮业态为主(占比超七成),也涵盖酒吧、生活服务、零售。引进的26个品牌多为小众有格调的品牌,其中90%为首店。门店基本遵循“一店一主题”方式,通过黑胶唱片、电竞社交、洞穴风餐饮等概念,丰富街区的场景感、社交性。

如集料理、酒吧、服饰为一体的“MOOJE无题”全国首家概念集合店、露营风格餐厅早安万物生首店、洞穴生态餐吧BARBARIAN别墅首店,以及“电竞酒吧+潮牌集合店+咖啡馆”的ONLINENESS、黑胶唱片主题咖啡馆RIDDIM(DUFOUR)、红岩溶洞风格的创意融合西餐 REDROCK、美发咖啡集合店Z-ZEST等均十分博人眼球。

另外,武夷MIX320为聚合烟火气,将带有酒吧、音乐表演元素的餐吧、烧烤餐厅以及农贸市场放在园区核心位置;而优雅时尚的服饰店,咖啡、面包等轻食品牌都在紧邻居民区或沿街的位置,吸引人流。

“老破小”菜场改造升级后,充满科技时髦范

武夷MIX320的“我家菜场”在保留原址社区菜场民生功能的基础上,融入数字化购物体验,引进非遗竹编工艺、推出系列周边,赋予买菜打卡属性,引发社交传播。


五、西安叁伍壹壹TFEP:“生机勃勃”的市井更新场

  • 开业时间:2021年

  • 使用面积:3万㎡

  • 开发企业:西安际华文化创意产业园发展有限公司

  • 品牌数:200+家

  • 项目所在地:西安市雁塔区民洁路2号

西安叁伍壹壹 TFEP 由中国人民解放军第三五一一工厂改造而来,招商运营区域位于项目B、C两区(D区为24Hcolor酒店、A区待开发)。

开业即刷爆了近乎所有社交平台,目前已有了一定的聚集效应,叁伍壹壹 TFEP部分品牌门店周末经营业绩可翻两三倍。被外界誉为“西安最美花鸟鱼市”、“西安夜经济新地标”等。

“微更新,轻改造”,打造新鲜丰富的游逛空间

叁伍壹壹TFEP最大限度的保留了低密苏式厂房、完整工业遗迹、锯齿形采光天窗、10米挑高中庭、门厅绿荫等空间特色,历史印记与当代设计混搭新生。

  • 加建超高挑高的厂房,将其分成两层,在二层打造“井田阡陌”的空中花市;

  • 遗存的厂房制造设备改造成艺术装置、手绘涂鸦,与室外天井/空中步道连接的折角形楼梯、保存的绿植等共同打造公园式休憩场所;

  • 将叁伍壹壹专属IP“花先生和鱼小姐”以角色情景的形式融入园区实体空间与导视之中,增加游逛趣味性。

“花市、鱼市、菜市”作主业态,聚焦“烟火气”的生活主场

叁伍壹壹TFEP区别于其他老厂房改造项目,不再单纯与文化艺术挂钩,而是把贴近当地社区生活的花市、鱼市、生鲜市集、餐饮作主要业态,同时集合了酒吧、宠物、儿童亲子、书店、展馆等多元创新业态,社区日常刚需都被囊括进来。

  • 改造后的菜场集市“米禾集市”在项目B区中心占据1000㎡;C区被打造成种类丰富的花市鱼市,共有140余家商户,这一目的性消费极强的独立业态,有效扩大了叁伍壹壹的服务客群,常年霸榜热门打卡Top列表。

  • 项目临街位置引入了陕拾叁糕饼家、一点点等知名度较高的品牌吸引消费者;留有外摆区的二层引进特色烧烤、以及咖啡馆、酒吧等门店,打造夜经济。

项目因此变成一个密集住宅区块的大型客厅,消费者可以“一站式完成所有美好的日常生活常规动作”。有了周边大量人口的支撑,客流上迅速有反馈效果。叁伍壹壹TFEP举办的创意市集活动“花花大会”,曾在一天内吸引了超3万客流。


六、成都源野REGULAR:精致的“地下花园”商区

  • 开业时间:2021年

  • 商业面积:6500㎡

  • 品牌数:20余家

  • 项目所在地:成都市⾼新区天府⼆街777号

成都源野REGULAR位于大源中央公园地下一层,在层高约5.5m的下沉广场规划了3个户外花园和1个公共艺术空间gregarious.、20余家品牌,打破市政公园“老龄化”和“运动场”的刻板印象。

开出4家门店就引发打卡热潮,目前每天有数千人游逛。

半开放式形态、无冲突建筑材质,营造“松弛感”

源野REGULAR在“更新公园”的过程中,并没有大刀阔斧的改造,对仅⼀层的商业空间进行精心规划,与地面的传统公园氛围形成互补。

  • 通过半地下、半开放式的形态,以⼀个公共空间连接东、西、北3个花园,商铺沿公园环形铺开。其中,公共空间gregarious.被打造成融合图书、快闪、策展、办公的复合美学空间,作为主要迎接客流入口的北花园被打造成休闲氛围浓厚的集市;

  • 大面积清水混凝土搭配店铺原木色系装扮,整体⾊调个性又统⼀,质感十足;颜值与功能兼具的天井消释地下空间的昏暗潮湿;可爱有趣的入门按钮、为共享充电宝设置的“充电间”等触发惊喜的小设计遍布其间……

图片来源:商业地产志

以“杂志编辑”的方式选趣味品牌,创造“强目的性的高频日常”

源野REGULAR根据项目调性、品牌主理人与产品的维度,深入定制每家店的场景,每个区域如同杂志一样拥有鲜明的主题氛围。

引入的咖啡烘培轻餐、买手店、独立品牌、主理人品牌本身属于日常高频消费,其“非标、定制和首店”自带强目的性,持续增强项目吸引力。

源野REGULAR目前拥有20余家品牌,零售、生活方式业态各占50%。包括明星面包店“面包会有的”首个最完整产品线门店、全国首家酿造茶品牌“TazaTe大地茶场”、超人气话题型买手集合店“in the Park”出沪首店、⾃然标本艺术品商店“荒石公园”等。

值得一提的是,公共空间gregarious.的快闪店铺每隔三个月或半年时间进行新的呈现,在熟悉的空间之外,为消费者制造30%的探索空间。如Kreuzzz手工制帽展。


七、长春这有山thehill:繁华闹市里的山丘景区小镇

  • 开业时间:2019年

  • 建筑面积:7万㎡

  • 开发企业:长春这有山文旅商业发展有限公司

  • 品牌数:150+家

  • 项目所在地:长春市朝阳区红旗街959号

这有山位于长春最繁华的红旗商圈,集旅游、美食、展演、夜市、客栈、文创于一体,24小时营业。一开业就被评为国家级夜间文化和消费集聚区,既是长春市的超级网红打卡地,也是吉林省夜经济的重要元素之一。

“造内如外”,将一座山搬进城市中心

这有山项目高30米,以山为建筑形态。抛弃了传统商业水平与垂直交通的定义,一条主动线山道像盘山公路一样蜿蜒上升,与两侧古建小楼、石阶、山洞、山体、凉亭等一起营造了宛如金庸笔下的小说场景,带来平原少有的沉浸式登山体验。

  • ■ 高低错落的“一字”单动线,让楼层的界限变得更加模糊,聚合的人流极大的提升了每一个层次的商铺价值;

  • ■ 门店号命名方式打破传统的“字母+数字”形式,呈现出独有的空间细节记忆点;

  • ■ 入口的行者背篓雕塑、山顶问蟾亭的雕塑,以及古树、鸟鸣、古风衣着的店家等丰富而自洽的设计细节增强项目沉浸感。

降低零售服饰业态比重,强化“游逛”购物氛围

在业态组合上,为区别于周边内容大而全的竞品商场,这有山降低零售服饰业态比重,以美食打卡店、古着店、电玩、书店、博物馆等强体验品牌作补充。

另外,在首层设立“山洞广场”,平层慢逛,服务不爱爬山的消费者;将猫咖、密室逃脱、古着店等年轻群体青睐的业态放在中上层区域,为各层品牌引流,延长消费者停留时长。


八、北京BOM嘻番里:解谜+商业的“串珠游戏”

  • 开业时间:2021年

  • 建筑面积:1.5万㎡

  • 开发企业:首创郎园

  • 品牌数:50+家

  • 项目所在地:北京市海定区金码大厦B座

北京BOM嘻番里由原先的金码大厦B座更新改造而成,建筑面积约1.5万㎡,地上4层。

项目针对周边高校年轻人,打造ACG(动画、漫画、游戏的总称)集中性消费场与次元体验式商业聚集地。今年元旦期间,商家销售额呈倍数增长,BOM嘻番里荣登五道口商圈热门榜第一。

商场变身大型实景解谜“游戏场”

BOM嘻番里联合“暴风岛”,将商业动线与解谜游戏紧密结合,在用线索把主力商户串联起来的同时,使消费者在体验游戏的过程中购物消费,这不仅增加了消费者的交易达成几率,还延长留存时间。

其中,解开谜底的最后一步,增加了猜拳游戏/才艺展示等真人NPC互动、沉浸式戏剧演出,并以此形成游戏小闭环——免费游戏来引流,收费演出达成交易。

目前,商场内有“X星人”和“幻兽族”两条故事线,未来还将有“探险家”等其他主题更新。

放弃“脸谱化”大众品牌,引入鲜见的个性品牌

BOM嘻番里以餐饮业态为主,在品牌引进上极力避免大众化面孔。连锁餐饮之外,均是二次元周边、三坑服饰、卡牌游戏、剧本杀、猫咖等新消费、“小众”品牌。

如IP主题店“一番赏”,集二次元周边、艺术藏品、手作娃娃于一体的“收藏癖”,动漫主题拉面“小浦同学”,中古店“RQ”,三坑服饰“春日花与月”等。


九、西安易俗社文化街区:秦腔艺术+IP具象化,老地标变身新名片

  • 开业时间:2021年

  • 经营面积:7.6万㎡

  • 开发企业:西安曲江易俗社文化投资有限公司

  • 品牌数:80+家

  • 项目所在地:西安新城区西一路282号

西安易俗社文化街区以百余年历史的“西安古秦腔剧社”易俗社为依托,融合了秦腔艺术展演、中外戏剧交流、博物馆展示、戏曲教育传承、美食街区。

开业后,易俗社文化街区迅速积累口碑。2021年国庆7天假期,接待中外游客共计21万人,网络热词搜索721万次。

以博物馆、剧院、美食、演出,打造一座“秦腔乐园”

围绕秦腔这一陕西人认同度极高的曲种,西安易俗社文化街区以古城规制“街、坊、巷、院”,布局秦腔艺术博物馆、易俗大剧院、易俗社百年博物馆、西安新华书店、美食街区“东邦哥、清曲社相声、老字号餐饮商业街等,加上多种戏剧演出,宛如一座“秦腔乐园”。

作为整个街区的主力业态,餐饮区域兼具口碑稳定的老字号与网红打卡店品牌。

百年老字号如西安饭庄、聚丰园、同盛祥、西安五一饭店、新中华甜食店等;串佬儿烧烤酒馆、火凤祥、胡桃里、光音全胜等微醺小酒馆、火锅撸串备受年轻人喜爱。

陕西元素浓厚的美食街区,1:1还原老西安生活记忆

占地面积7300㎡的美食街区,以陕西话东边儿的谐音“东邦搁儿”演变的“东邦哥”命名,并把东邦哥打造成街区IP,以“东邦哥”衣食住行的生活轨迹为线索,呈现上世纪80年代西安街头特色风貌,十分接地气。

  • 品牌上,引入各类休闲餐饮、娱乐、百货等60余家有特色的传统店铺,包括关中百姓搅团、长安臊子面、老大酿皮、小白羊水盆、老王揪片等儿时经典美食;

  • 西影放映室、照相馆、理发店、溜冰场、小卖部、音像店、海马歌舞厅、街头邮箱、爆米花机、修鞋摊等老西安人司空见惯的场景遍布街区,沉浸感十足。

结语

纵观上述“非标商业”,出圈秘密主要在于以特殊的形态、业态组合,给消费者和行业带来新鲜感、感官刺激:

  • ■ 形态:有海岸社区建筑、岛屿商业、山形mall……

  • ■ 业态:文艺空间、生活方式品牌、市集、融合业态、夜经济……

在固有范式下,“非标商业”无疑是商业地产圈的异类,但却也因独特而自带流量。同质化竞争愈演愈烈,未来这类商业成为存量mall改造主要方向不无可能。


· end ·

赢商云智库原创稿件,如需转载请告知

商务合作/转载/加群沟通:xwnkfh0921(微信号)

返回赢商网首页