多轮疫情后商业地产存量时代的资产盘活

近几年国家陆续提出房住不炒、三条红线要求企业降低负债率去杠杆等相关规定，中国房地产开发商生存环境越来越艰难，商业地产已经进入存量时代，总体商业过剩导致市场上商业项目的优胜劣汰，项目价值下降已经成为常态，在多轮疫情的大环境下商业地产项目如何与时俱进，进行更新升级焕发新的活力对于项目持有方非常重要。

商业地产如何进行升级更新的关键在于形成更新体系，体系包含：新的商业理念、新的业态匹配、互联网技术与商业地产的融合、设计新的业态场景和流量融合、新型科技消费需求形成新的商业逻辑，良好的商业地产更新升级的操作落地体系。

新商业理念—新零售（代表案例为盒马鲜生，红星美凯龙新零售升级），以互联网为依据，通过大数据，人工智能等先进手段对产品的生产、流通、销售进行升级改造，重新产品结构和生态圈，同时展开线上销售、线下服务体验，与现代物流进行深度融合。核心和进行多元性跨界融合形成价值链条刺激消费的创新商业模式。新营销模式，案例分析，红星美凯龙营销部社区开发。

新的业态创新核心为顺应社会需求、线上线下融合、跨界、混搭等业态互补创新产生满足消费多元化需求的新业态，形成多赢共存的生态关系。

互联网拥有很快的传播能力，容易形成新专业知识和科学，通过资源、技术、资本的对接，投资项目马上可以落地，拥有了巨大的流量，产业服务、金融、线上商业业态、能够快速进行流量变现，所以说企业的技术综合能力非常重要。

新业态场景就是消费体验与消费习惯的升级迭代，人们往往会为能让自己带来愉悦体验进行消费买单，从而达到品质消费的目的，这需要很好的了解情感体验的趋势。不只是看中基本功能。正所谓“好的商场千篇一律，好的体验万里挑一”。

随着物联化、大数据、智能化、区块链、人文科学、元宇宙、房地产数字化运营、VR等最新的技术成就不断产生，融入到商业地产中，形成了新的商业载体，提高了商业项目的价值，优化了开发商的资产配置。案例分析：赢商大数据开发应用的智能选址调研工具为品牌选址提高了效率，商业地产数字化运营系统也为商业项目的持有方提高了运营管理效率。阿里推出的“天猫智慧商圈”，通过淘宝全面赋能全域商圈，带来了商品曝光和客流到店下单机会。

商业地产升级更新的操作需要完整的商业体系才能落地，首先做好宏观分析：了解当今经济、政治、金融、社会文化、新型科技、法律行业、竞争对手等不可控的相关因数。然后微观分析：了解商业顶层结构，股权架构和商业模式，中层结构是商业地产投融管退的资产管理体系。项目落地：商业分析项目可行性、制定项目资产管理体系、应对意料以外的项目变化敏捷应对方案、管理好不同类型商业项目组合集群，整体协调风险总控，完成整体战略目标。

存量时代商业地产盘活的核心为根据社会的变化和经济环境，与时俱进的完善商业地产管理体系，这样才有利于企业的资产配置盘活存量资产，为企业的资产管理优化进退自如打好坚实的基础。