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三亚商业:免税店封神,在地项目还有看头吗?

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摘要:三亚商业新一轮狂奔,开始了?

城由市而兴起,商业繁华离不开城市兴盛。《城市商业报告》系列,以城市视角,呈现商业存/增量、商圈更迭、商场调改等多维数据及鲜活案例,挖掘城市商业潜力。此篇为,“自贸港商业观察系列”之三亚

撰写丨夏尔 罗嘉欣

编辑丨熊舒苗 主编丨付庆荣


滨海风光,金字招牌,旅游立市,三亚稳操胜券。

这座东方夏威夷、中国马尔代夫,近年旅游业增势强劲。2021年,全市旅游总收入达747亿元,占据海南全省半壁江山,“旅游度假天堂”名副其实。

免税红利,境外消费回流,高端mall火热,三亚商业繁盛生长。

2021年,三亚离岛免税销售额361亿元,占全省比例逾七成,成为海南经济增长“扛把子”。

免税商业之外,三亚商业图谱中,还有哪些惊喜点?又留下了什么彩蛋?


一、三亚“升级打怪”,城市基底正在焕新中

海南自贸港建设,除省会海口外,三亚亦是推动经济增长的重要区域。GDP、人口、城市消费力,都呈现着持续向上趋势,基底不断夯实。

从GDP来看,2021年,三亚市GDP达 835.37亿元,增速为20.13%,位居海南省第二。其中,第三产业尤为突出,年增速达到16.1%,在三大产中占比高达73.9%。

从人口来看,与2010年第六次人口普查数据相比,全市总人口增长了50.48%至103.14万人,年平均增长率为4.17%,其中15岁-59岁的劳动年龄人口占比为71.92%;大专以上文化程度增幅达150.5%。人口基数日渐庞大,消费规模日渐增长。

从消费力来看,2021年三亚全市社会消费品零售总额545.19亿元,同比增长43.1%;增速全省第一;城镇居民人均可支配收入达到44199元,环比增长31.4%,高于省会城市海口。其中,通讯器材类、烟酒类、化妆品类等零售额增速排名靠前,印证着三亚的消费水平不断提高。

基底渐厚,三亚的免税业、旅游业、房地产表现抢眼,不仅领衔海南商业发展,与国内同行相比亦排名靠前,以先锋者之势拥有行业话语权。

  • 1、坐拥海南3/5免税店

2021年,海南离岛免税购物金额495亿元,其中,三亚离岛免税销售361亿元,占全省逾七成。此外,三亚坐拥海南3/5免税店,包括累计销售离岛免税品超1000亿元的三亚国际免税城。

  • 2、独享海南6个5A级景区

2021年,三亚旅游业收入747亿元,占据海南首位,是海口的2倍。独享海南仅有的6个5A级景区,以及必打卡地——七星酒店三亚亚特兰蒂斯、天下第一湾-亚龙湾等。

此外,三亚又以高端旅游消费著称。据2021年春节假期旅游消费数字显示,三亚人均旅游消费以3713.67元领衔全国各市,是排在其后的苏州、上海、海口、青岛、南京等的三倍之多。

  • 3、中老年候鸟消费市场庞大

“三线城市”三亚,国内唯一一个可以同时领略热带雨林和海洋风光的城市,冬季温暖如春,是全国避寒胜地,吸引着全国人的目光,尤受东北人喜爱,素有“东北省三亚市”之称。

其中,中老年候鸟人群是三亚房产最大买家。据三亚楼盘网统计,2021年三亚新房平均房价为28113.58元/m²,几乎与部分热门新一线城市相媲美。另据此前媒体报道,三亚每年冬天吸引60-70万中老年候鸟人群。


二、三亚城市商业发展现状分析

特征一:存量商业高度集中在吉阳区、天涯区

据赢商大数据统计,三亚全市存量商业总体量近280万㎡,其中体量≥3万㎡的商业体29个(包括购物中心、独立百货、免税商场、文旅商业和裙楼配套商业)。项目多以中小体量为主,且开发/运营商多为三亚本土商企,外来企业较少。

区域分布上,上述项目近七成位于吉阳区,该区拥有三亚市43.37%的人口,较多的人口分布为其商业消费奠定基础;1/4落座天涯区,为35.37万人提供购物场所。值得注意的是,海棠区目前仅有三亚免税城分布,但该区拥有不少高端住宅,未来商业可期;而崖州区作为三亚市人口最少、位置较偏的区域,仅有乐购超市等传统商超购物广场,暂无购物中心分布。

纵向来看, 2011-2020年三亚年新增商业体量波动较大,且在2014年达到一个小高峰,对应的数字超过50万㎡。这年,三亚国际免税城、三亚一号港湾城(大菠萝)陆续开业,时至今日两者皆是三亚乃至海南标杆商业体。

特征二:免税商业扛起旅游消费大旗

统计数据显示,截至目前,海南已开的10个免税商业中,4个位于三亚——三亚国际免税城、三亚凤凰机场免税店、三亚海旅免税城、三亚中服国际免税购物公园。

其中,12万㎡的三亚国际免税城,领衔全国。截至今年4月,cdf三亚国际免税城已累计销售离岛免税品超1000亿元,成为海南首家销售额破千亿元的免税店。

三亚国际免税城位于海棠区,距离市中心位置较远,因其商业体量,自成一个商圈——国际免税城商圈。靠着齐全免税商品,成为游客来三亚的必游之地。

cdf三亚国际免税城一期开业于2014年,建筑面积12万㎡,是彼时全球规模最大的单体免税店,进驻品牌已增至逾700个。cdf三亚国际免税城二期于2020年开业,建筑面积6.4万㎡,引进法国自然博物馆、最美书店之一的“方所”、米其林推荐餐厅等,诠释旅游休闲体验,与一期的零售氛围形成差异化互补。

◎cdf三亚国际免税城一期

◎cdf三亚国际免税城二期

另值一提的是,cdf三亚国际免税城一期正在扩建,二号地商业项目加紧建设中,主要包含免税商业和酒店。目前,总建筑面积约7.4万㎡商业项目已完成主体钢结构封顶,预计2023年6月全面竣工。

2020年末面世的三亚海旅免税城,亦表现出众。暴涨的销售业绩,成为海旅免税公司2021年扭亏为盈的关键——年收入达到24.6亿元。2022年,海旅免税公司业绩涨速更快,一季度收入13.8亿元。

值得注意的是,除上述免税店外,三亚目前筹备中免税项目,还包括珠海免税旗下的“三亚合联中央商务区项目”——规划了7万㎡高端商业,预计2023年入市。

特征三:主城区商业呈现三大看点

三亚国际免税城商圈,因免税生意飞速发展,自成一派,后劲十足。而将观察视角转向三亚主城区,则会看到成熟的解放路商圈、大东路商圈,以及新兴的中央商务区、月川版块之别样商业之景。

(1)一条解放路串起繁华城区商业

代表项目:金润阳光购物广场、胜利购物广场、三亚明珠广场、一方百货、三亚国际购物中心、中服三亚国际免税购物公园、蓝海购物广场

一条解放路串联起吉阳区与天涯区,形成了三亚最热闹的商圈。商圈内集聚6个商业项目,数量约为三亚全市三成。商圈内多为小体量、社区型商业,满足周边居民生活娱乐所需。

一方百货,三亚首家大型综合百货商场,是三亚商业兴的里程碑式项目。虽体量较小,但离繁华区解放路步行街近,商场多年人气不减。商场内多教培机构,主力瞄准家庭客群。2020年6月,一方百货引入盒马鲜生三亚首店,后者迅速成为商场引流利器。

三亚明珠广场,2010年以前是三亚最大、人气最旺的商场。可随着商场设施老旧,其对年轻人的吸引力也在减弱,但基于其突出的服饰、亲子和生活方式品牌组合,聚客优势尚在。

三亚国际购物中心,2010年开业,迄今仍为商圈内最大的购物中心。项目体量6.8万m²,高人气主力店为国际百货、旺豪超市两大本土商业品牌。值得一提,近年该项目人气稍显没落,虽历经升级改造,但仍在探索之中。

毗邻解放路商圈,近年来新开业的青春颂广场和蓝海购物广场,面积虽小,人气爆棚。

蓝海购物广场,新晋的人气商场,于2019年开业,场内设计比较新颖,品牌整体价格亲民,吸引不少年轻人游逛。

青春颂广场,三亚夜经济“网红项目”,引进时下热门品牌,场景打造出彩,成为三亚不少年轻人的心头好。

(2)大东海形成休闲消费商圈

代表项目:三亚夏日百货、三亚一号港湾城

大东海商圈,顾名思义,因背靠大东海旅游景区而得名。头顶4A级标签,大东海却是三亚首家零收费开放式景区,常年人气火爆。2022年春节,大东海旅游饭店客房开房率高达85.25%。

游客络绎不绝,大东海商圈的商业氛围浓厚。

三亚夏日百货,2005年末开业,步行可达大东海,是三亚最早开业的购物商场之一。时隔多年,该项目依旧坚挺,与其定位清晰、焕新程度高密不可分。场内覆盖时装、餐饮、珠宝、亲子等多种业态,品牌多档次一应俱全,满足周边吃喝玩乐一站式购物需求。

一号港湾城,2014年开业,以13.5万㎡的体量,成为三亚现存商业面积最大的项目。酷似大菠萝的外形,成为大东海代表地标。场内有64家美食店铺,以及多样可选的服装、精品配饰、亲子品牌,备受本地人和游客青睐。开业以来,改项目一直注重焕新,时至今日人气不减。

回看近8年,大东海商圈内一直无新商业项目进行持续引流,后续发展有待市场检验。

(3)中央商务区东岸、月川板块:新兴商业蓄势待发

成熟的解放路、大东海商圈外,三亚主城区可圈可点的在营商业,还有吉阳区荔枝沟的乐天城、三亚湾的亿恒购物中心。

而当聚光灯投向三亚主城新兴商业之地——中央商务区东岸、月川版块时,一众新mall蓄势待发。

作为海南自贸港重头戏,位于主城核心区迎宾路两侧的三亚中央商务区,规划为自贸港总部经济及中央商务核心功能。

◎三亚中央商务区地理位置图,图片来源:央广网

截至今年5月,三亚中央商务区新增紫金海控、大唐海外等1259家入园企业。其中,世界500强企业达到14家。区内重点筹开商业项目包括珠海免税旗下合联中央商务区项目、保利国际广场、三亚大悦城、三亚天悦城、世茂三亚国际金融中心等。

——三亚天悦城,位于中央商务区月川经济总部区,商业建筑面积约9万㎡,项目结合特色海南民俗文化,以创新潮流业态,造三亚全新商业体验空间。

——三亚大悦城,位于中央商务区东岸单元,是大悦城控股在海南打造的首个项目,首期商业建筑面积10万㎡,将结合海南独特旅游市场打造一座大有不同的“大悦城”,预计2023年-2024年亮相。

◎三亚大悦城效果图

同时,毗邻三亚高铁站而建的夏日控股旗下夏日站TOD商业综合体,亦是三亚主城区的新商业势力重要补充。

特征四:文旅商业构筑旅游消费中坚力量

旅游立市,免税商业之外,三亚的文旅特色商业应运而生。

作为国家4A级旅游景区,亚龙湾2021年接待游客258.18万人次,总收入67.77亿元。其配套商业——百花谷商业中心、亚龙湾壹号小镇奥特莱斯,则为三亚旅游消费项目的典型样本。

百花谷商业中心,毗邻亚龙湾广场,周边集聚五星级酒店,目标群体多为游客。项目品牌组合中,半数为餐饮门店,此外KTV、酒吧、推拿等旅游配套休闲娱乐业态齐全,精准拿捏游客需求。

亚龙湾壹号小镇·奥特莱斯,位于亚龙湾景区,整体建筑面积近9.5万m²,主打名品服饰品牌折扣。据可查数据,三亚免税商业尚未大爆发前,2019年春节期间,上述项目累计销售3731万元。但当下,其面临免税商业与电商价格战的双重冲击,如何接招,重回巅峰,有待观察。

此外,位于海棠湾南端的海昌梦幻海洋不夜城商业主题街区,以及位于解放路的三亚风情街也吸引了不少关注。

三亚风情街,2018年10月开业,地处CBD核心商圈。该旅游主题街区位于解放路中段,全长1023米、宽33米,总建筑面积达7万㎡,建筑风格颇像“威尼斯水城”,适合打卡拍照。但当下场内入驻品牌档次较低,未来发展具有一定挑战性。

海棠湾的海昌梦幻海洋不夜城,于2019年1月开业,是由海昌海洋公园打造的沉浸式海洋主题文娱综合体,累计接待游客量近550万人,综合体内的主题商业街区,因丰富的微醺餐厅和特色美食,成为了三亚新晋的人气夜经济地标和美食打卡地。

去年,海昌梦幻海洋不夜城项目作为海南省首批入选《首批国家级夜间文化和旅游消费集聚区》名单。


三、“免税+旅游”双重发力,三亚商业潜力可期

从旅游首选到免税高地,三亚的城市优势不断蓄能、增强、爆发。未来,三亚还将在这两方面发力,打造国际一流的度假休闲旅游天堂。

新增项目方面,除三亚天悦城、三亚大悦城、三亚夏日站等大体量商业外,另据三亚市政务人员透露,城市正在引进香港太古里、华润超级万象城、北京华联SKP、上海百联等高端购物商业综合体,逐步打造国际高端品牌的亚太区域中心、全球最大的免税旅游购物市场。

其中,国家海岸海棠湾,更是成为这些国内重奢玩家们的高关注地。虽然目前未有明确官方落地消息,但无疑,这里将朝着未来三亚乃至南中国最热门的旅游消费高地目标进发。

在旅游方面,乐高乐园、Hello Kitty主题乐园、国际汽联FE赛车主题乐园、探索乐园等一批新主题公园项目相继签约落户,助力三亚成为全国主题公园最密集的地区之一。

三亚,国际声望步步攀升;三亚,商业新蓝图雄起。


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