盘点了苏州197家商场，我们有了这些发现……

编者按：今年8月，研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体，传达商业原创能力，是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道，以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之苏州。

苏州商业市场回顾

开业于1934年的苏州人民商场，是苏州最早的商业地产。当时商场内几乎涵盖了各种消费行业，有屋顶花园、西餐厅、评弹、广播电台、食品、百货，和现在的购物中心非常相近，只是在营业面积上稍小一些。如今，苏州人民商场依然屹立在繁华的观前商圈，是苏州市民印象中的地标式存在。

苏州商业随着改革开放的深入，从90年代初开始，真正开启了高速发展的模式。1992年3月，中新（新加坡）合资的“美罗时装有限公司”建立，成为苏州最早的合资零售企业。

结合街坊改造，城区主要商业网点纷纷整改扩建，掀起了多方投资的“商场热”。1990年开始，苏州工业品商场、长发商厦、石路国际商城、泰华商城等大中型百货商场拔地而起，苏州人民商场等老商场也扩建翻新。

1999年，苏州市区营业面积超过3000㎡的商场共有60余家，营业面积超过1万㎡的商业有10家，以连锁经营为特征的商场开始崭露头角。

2007年，是苏州商业地产标志性的一年。在百货时代激烈而残酷的竞争中，随着旧城改造、道路改扩建等城市建设的加速，苏州商业地产的发展正在酝酿一场变革。不少大型商业项目开始筹备，一个崭新的商业发展时代就要到来。

2007年4月，位于狮山板块的绿宝广场正式开业。作为当时苏州市最大的商业项目之一，绿宝广场集百货商场、购物中心、步行街、休闲娱乐中心、公寓、星级酒店和写字楼于一体的城市综合体。项目引入了肯德基、好人民间小吃、新华书店、亲亲宝贝儿童百货、休闲SPA以及一批国际品牌专卖店，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的超大型商业中心。而绿宝广场的开业，也正式拉开了苏州发展购物中心的序幕。

2010年，苏州实施了商业提速升级三年行动计划，加大对商贸业投资力度，大型商业综合体如雨后春笋般冒出。商业地产供给多年来快速增长，载体增长远快于城市人口的增长和居民收入的增长。尤其是2012年以来，苏州大型商业设施入市量平均每年超过150万平方米。

其中，2015年11月开业的苏州诚品，是诚品集团在大陆打造的首家旗舰店。在不足5万方的空间里，不仅囊括了商场、诚品书店、美食餐厅和咖啡厅，还有画廊、多功能视听展演厅、实验剧场、艺文空间等，是一座融合了人文、自然与繁华的城市文化综合体。

苏州诚品的开业，为苏州购物中心的发展带来了新的启发。众多购物中心纷纷探索消费场景的多重属性，打造集休闲、娱乐、社交、艺术、人文等多重属性于一体的复合购物空间。自此，苏州购物中心呈现出“百家争鸣”、“百花齐放”的盛况。

而2017年11月11日苏州中心商场开业，标志着苏州城市商业新名片的诞生。作为苏州体量最大及地理位置最优越的购物中心，苏州中心商场以其丰富的品牌与多样的业态，成为苏州名副其实的商业“中心”。商场内汇聚了国内外近千家品牌，完全覆盖了各年龄层和各消费群体。其中，超30%首次进驻苏州的品牌、近30家各类国内外品牌旗舰店、超30家滑雪场、溜冰场、马术馆、影院等体验式店铺，带给苏城人民独一无二的全新体验。

此外，新城、龙湖、华润、爱琴海、合景、大悦城、招商蛇口、碧桂园等开发商纷纷入驻苏州，打造了众多个性化的商业项目，助力各区域商业生活的全面升级。

截止2022年6月30日，苏州大市范围内，购物中心与百货商场共计197个，商业体量高达1454.76万㎡。在全国368个城市中，购物中心体量位居第七；人均购物中心面积高达0.99㎡，位于全国第三。

区域商业发展

行政区：吴中区商业遥遥领先，太仓市商业亟待释放

苏州市共设置吴中区、姑苏区、虎丘区、相城区、吴江区、昆山市、常熟市、张家港市、太仓市9个行政区。

于数量而言，苏州市商业项目最多的前五个行政区分别为吴中区、姑苏区、虎丘区、昆山市和相城区；这5个行政区也包揽了存量商业体量的前五位。太仓市以10个已开业项目位居倒数第一，且近两年内并无新项目入市，商业潜力亟待释放。

商圈：散装“苏州”的均衡之道，缺乏城市核心商圈

受苏州“一核四城”发展规划和强势的县级市影响，苏州始终缺乏一个真正意义上的“核心”商圈。近年来，随着苏州传统商圈不断调整推陈出新，新兴商圈又如雨后春笋般冒出，商圈整体呈现出“全面开花、相对均衡”的态势。

经赢商网观察，所有城区已形成42个商圈，包含3个市级商圈和39个区域商圈。已开业和未来2年筹开的购物中心（及独立百货）的232个项目，有145个项目在商圈内，其中仅17个项目在市级商圈内，占比仅11.7%，128个项目在区域商圈内，占比88.3%，区域级商圈整体集中度高于市级商圈。

具体到每个商圈上，项目集中度往往与商圈影响力正相关。商圈内项目数量排在前6名的湖西商圈、湖东商圈、元和商圈、观前街商圈、石路商圈、狮山商圈的消费热度受广泛认可。

以观前街为中心的观前商圈，在苏州拥有着无与伦比的地位。不论是拥有70多年历史的苏州人民商场，还是最大的奢侈品聚集地——观前美罗商城，都承载着一代代苏州人的记忆。

观前商圈内长期以传统百货和步行街为主要业态，缺乏注重消费体验的购物中心，商圈地位虽然略有下滑，但仍然是苏州最重要的市级商圈。但随着近年来交通的不断利好，以及仁恒仓街商业广场的开业在即，为其带来了新的生机与活力。

湖西商圈作为苏州园区发展最早的商圈，也是继姑苏区三大传统商圈之后，发展势头最为强劲的商圈。放眼望去，从最初建成的多个邻里中心、星海生活广场、印象城等商业项目，到后来新建的环球188、苏州中心商场、东方之门购物中心等项目。湖西商圈经过多年的持续发力，已然有成为苏州新的市级商圈的趋势。

湖东商圈容纳了圆融时代广场、久光百货、圆融星座、新光天地、诚品等一大批商业体的入驻，未来两年内还将迎来高端商业-环贸广场ICC的开业。2018年以前，湖东商圈是与狮山商圈比肩的两大商圈。但随着苏州中心的开业，湖西商圈强势崛起，近年来，湖东商圈的辐射范围和影响力逐渐下滑，湖西商圈已逐步取代湖东商圈在苏州的地位。

项目情况：中、高档稀缺，大众化型占主流

研究苏州135个购物中心和独立百货后，我们发现在营项目中，高档型仅有1家，占比不足1%，中高档和中档项目占比约35%，大众化项目占比最重，达到了64%。

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与其他新一线城市相比，苏州在中、高档商业上略显薄弱。但好消息是，近年来苏州将迎来华贸中心、仁恒仓街、环贸ICC、中寰广场等一系列定位中高端的商场开业。届时，苏州商业的整体档次将往上迈出一大步。

苏州商业展望

2022~2023年，苏州共有23个购物中心计划入市（商业建筑面积 3万㎡），总体量约216万㎡。其中包括华贸集团打造的江苏首座华贸中心、王府井在苏州的首个购物中心、苏州第四座龙湖天街胥江天街等知名企业旗下项目。

仅2022年，苏州拟开业购物中心便高达15家，新增体量约137万㎡。其中苏悦汇、橙天里等项目为2021年筹开却延期上市的项目。从体量来看，以10-15万㎡以上的大中型购物中心为主，其次便是5万㎡以下的商业项目占比较高，5-10万㎡之间的项目仅有一个。