存量非标商业怎么做：万科城市更新策略解读
商业地产进入存量竞争时代，非标化成为出圈神器。细数近两三年出圈的大型城市更新非标商业，从深圳南头古城、广州永庆坊、上海上生新所、成都猛追湾，到苏州淮海街、北京望京小街，走在前列的万科似乎为“已经触底的房地产市场”，打开了一种新的思路。结合案例分析，我们一起看看万科区别于传统商业的打法有哪些不一样。
政府、企业、村民三方共建共赢模式
可以看到，这些项目都有一个共同点，即是由政府主导下的城市微改造项目。该类项目基本采用了“政府主导，企业承办，居民参与”的模式。
在这种模式下政府引领多方协作，万科从策划、设计、落地、招商运营管理等进行全面统筹，过程中充分调动片区居民进行共建共治。项目完成后，万科则通过租赁的方式对物业进行运营管理，使项目变成自身轻资产输出的部分。
我们可以看到，万科在整个模式中，实际上起到的就是一个工程总包的角色，模式并不新鲜，但对于政府、万科、居民三者间的利益平衡却是保证整个项目改造及后期可持续运营的基础。
▲ 成都猛追湾改造模式
政府想要做出政绩却又非专业人士，找一家专业且实力过硬的对口公司进行总承包，能够避免掉许多分散性的对接工作，化繁为简。二是政府作为资产持有者，不仅能通过税收及与企业分享收益的方式获得资本投入回报，同时也能以最少的投资、最精准的方式提升市容市貌，把政绩做出来。
对于万科而言，项目做好了，名声打出来了将会有源源不断的城市更新项目找上门，开拓业务版块的新增长点。此外，有政府的背书和总调控，开展改造工作的阻碍相对会减少很多。第三点则是万科后期拥有自主的运营管理权，能够借助城市更新的支点，将公司物业管理、万物云科技、长租公寓等融进项目里，带动公司各个板块业务的发展，促成可持续的公司运营。
对于居民来说，环境质量与公共服务的提升，社交环境的改善，能够提升生活幸福感。对业主和房东而言，则能够形成稳定的租约降低风险系数。
▲ 广州永庆坊改造模式
“绣花功夫”式城市微改造策略
在策略和实施上，万科对于拥有历史文化的项目改造，首先提出的都是“修旧如旧”“文化保育”的改造原则，如南头古城将各个年代层积的历史建筑修复成它们最初的样子，保育十余处文物古迹；永庆坊的改造尽可能通过修复骑楼建筑还原西关老街里弄风情；上生新所则对各个年代风格建筑进行量身定制的修缮与更新。
紧接着就是通过对环境改善、产业植入、业态提升、环境艺术引入等，将旧的区域变成新的网红打卡地。这种模式万科自己定义为“绣花功夫”式城市微改造。
▲ 上海上生新所建筑改造策略
由里及表的分期实施有序推进
第一步是政府对基础设施进行提升，三线入地、雨污分流、消防管线、燃气管道引入等等，把里子工程做好才能在表面进行绣花。
第二步是对街区尺度和立面进行修复或更新。调整街区的尺度使其更适宜游逛，把该平的地方修平，让街区过渡自然，另一个重点是人车分离的动线打造。我们看到猛追湾、望京小街、淮海街都十分注重这一部分的改造。
▲ 成都猛追湾滨河路段人车分流改造
建筑立面的改造分为修复和创新两种形式。其中南头古城引入的集群设计机制，在立面多样化打造上较为创新，项目80%的建筑统一进行修复，20%建筑邀请20余家国内外知名设计公司、大师事务所，让他们在统一的设计框架下进行创新性发挥，既保证了设计不背离主调，又创造出游逛体验的丰富性和层次感。
此外，为了规整建筑立面，店招在标准化框架下留给商户自由发挥空间也是立面改造中非常重要的内容。
▲ 苏州淮海街统一框架下的个性化店招设计
第三步进行景观和亮化设计，景观上进行绿化调整和公共平台塑造，如成都猛追湾滨水路段规整绿植，增设公共座椅、亲水设施和公共平台，把亲水空间还给居民，大量的地刻铺装、光影装置、互动装置等，增强夜间氛围、促进夜经济增长。
▲ 成都猛追湾滨水路段亲水空间打造
第四步是进行业态的选择。万科城市研究院院长钱源先生曾说过，改造项目的商业模式需要成立，不管政府有多少钱投资这个事情，项目本身能够实现经济自循环才能够可持续发展。所以业态选择上，万科所有的城市更新项目都是依据商业调性做有针对性的选择，租金高的，比如景区中卖炸鱿鱼的可以给到很高的租金，但是万科不会选择让他们入驻，相反那些租金给的很低，但是符合项目调性的，比如文化内容类项目，万科会刻意压低租金让他们进去。
在大的片区，南头古城、猛追湾、永庆坊、上生新所等项目，万科都引入了文创、办公产业，与餐饮业态进行互补形成运营闭环。万科本身的一些业态如泊寓、度假酒店等，自然也成为项目落地的业态之一。
▲ 南头古城文创业态
第五步是针对这些项目的复杂性——业主、利益群体多且难以统一，万科给出的解决方式是，通过成立共治委员会或联盟之类的机构，进行统一管理，基于共治基础上制定街区治理公约，形成城市物业专业管理、街区经营收益反哺街区长期管理运营自转模式。这种模式对于多业主的街区管理是一种很好的借鉴方式。
▲ 望京小街街区公约
其实这些步骤和我们大多数的改造项目步骤是相同的，万科真正的成功之处，我们认为在于它对细节的考虑，对更新改造后可持续发展的考虑。项目商业盈利背后蕴含的人文关怀和城市关注，也许才是它们能够出圈并持续火爆的原因。
由此我们也可以得到启发：城市更新项目，最终还是需要考虑城市居民需要什么，城市幸福感如何建构。更多观点讨论或项目咨询，欢迎通过下面的联系方式和我们沟通详聊。
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