解码140个购物中心和独立百货，长沙商业大有可为
编者按
今年8月，研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体，传达商业原创能力，是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道，以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之长沙。
长沙商业市场回顾
长沙城市商业发展的里程中，商贸交易十分活跃，商业文化也具有丰厚的底蕴。从80年代起，商业形态主要围绕着临街的商铺和老式的商场，逐渐的以友阿、通程等本土企业为代表的通程广场、长沙友谊商店等百货模式逐渐拉开帷幕，从此奠定了现代商业的发展。
2000年到2010年是长沙商业的发展期，商业开始百花齐放，外资零售开始大量涌入，以王府井百货、新世界百货为主的项目开始竞相开业，独立百货也进一步开始发展，购物中心、写字楼等多元化业态开始在市场中呈现出来。
2011年到2019年，长沙商业开始迈入了体验式商业形态到城市综合体的方向发展。其中2012年，中信资本打造的悦方ID MALL（现为长沙中心印象城）正式开业，代表着长沙商业开始迈入体验式商业的时代。其中，2018年作为长沙商业高速爆发的时期，年新增商业体量达到158.3万方，伴随着长沙IFS正式开业，一度引领长沙的商业升级，打造了超高层的城市综合体。
从2020年至今，商业+的多元方式促使长沙商业开启进阶趋势，主题式商业带来全新的商业体验，龙湖长沙洋湖天街、长沙北辰三角洲大悦城、长沙荟聚等项目，为长沙市场唤起新的一片商业生机。
未来三年，据赢商大数据不完全统计，长沙新增商业面积将达到274.54万方，其中涵盖了龙湖的新姚天街、芙蓉天街、开福天街等，长沙永旺梦乐城、长沙万象城等众多商业项目。
区域商业发展
//行政区：岳麓区商业表现不俗，总体量位居第一
长沙市辖6个区、1个县、代管2个县级市，分别为望城区、芙蓉区、天心区、开福区、岳麓区、雨花区、长沙县、宁乡市、浏阳市。从各区域的商业总量来看，岳麓区商业体量位居榜首。
从存量商业来看，雨花区、岳麓区以及开福区的存量面积均超过100万方；从商业的增量面积来看，岳麓区的新增体量为118.6万方，其次为长沙县、天心区以及望城区的表现仍然强劲。
综合数量和体量来看，存量中雨花区的有23个商业项目，主要包含了长沙德思勤四季汇购物中心、长沙运达汇、长沙高铁吾悦广场等，在增量上来看，岳麓区的数量已然遥遥领先，主要有长沙大汉友阿INPark、长沙金色梦想·万科里等商业项目。
//商圈：五一商圈商业密集度位于榜首
90年代，国营百货为主导的长沙商业市场中，形成了五一广场、东塘、袁家岭及火车站商圈。
伴随着城市的不断发展，河东作为城市传统核心行业的龙头，市级商圈以五一商圈为主和十个区级商圈，商业呈现扎堆现象；政府的规划发展逐渐向西，河西片区也出现了具有竞争力的商圈：金星北路商圈、梅溪湖商圈以及洋湖商圈等。
从整体来看，区域商圈中已开业的项目占比过半，涵盖了长沙保利MALL、长沙复地星光天地、长沙万家丽国际购物广场等70个商业项目，而在未来两年，区域商圈将新增10个项目。市级商圈中存量商业项目共有11个，占比达到12%。
区域商圈的整体集中度相对较高，伴随城市的推进，区域新增商业仍有所期。
运营商洞察
在长沙商业市场中，民营企业性质的运营商占比达到55%。其中，前期一直处于本土龙头企业通程、友阿、步步高等为核心，本土企业运营的已开业购物中心、独立百货体量已经超过100万方。
自2003年，各大运营商逐渐开始在长沙商业市场抢滩布局，代表性的主要有新城、龙湖、旭辉、万科等“新鲜血液”注入。这也在2007年之后，众多商业项目如“雨后春笋”般出现，商业地产整体也开始进入“井喷期”。
进驻长沙的第一个外资运营商是平和堂，同时长沙平和堂百货是最早的外资运营的独立百货项目。近年来，长沙作为商业准二线的城市代表和新兴的网红城市，发展势头较为迅猛。在原有本土巨头和外资企业的基础上，吸引了永旺、九龙仓等众多知名企业进驻。
项目情况
//项目档次：大众化为主流，高档项目稀缺
在赢商大数据所监测的在营购物中心和独立百货中，大众化项目占主流，且占比已经达到54%，高档型的项目占比相当薄弱，仅为1%，中高档和中档项目45%。
在中档和中高档项目中，以年轻主流和年轻活力型的消费客群标签为主，项目也主要是围绕着体验型商业，这其中的企业竞争尤为激烈，大多数都是经营稳健、品牌力强且形成一定的商业规模的玩家，主要有大悦城、新城、龙湖、凯德等。
在大众型商业项目中，它们更加聚焦到大众、中产的消费客群为核心，项目选址主要是在市级商圈以及区域级商圈的边缘地带。
//出租情况：56个样本中超四成出租率大于90%
《2022购物中心年度发展报告》显示，二线城市购物中心生存压力加大，或加速行业洗牌。得益于更好的经济环境、更高的人口密度、更强的消费力，叠加着积极求变、经营能力佳等因素，一线、强二线城市购物中心抗周期能力更强。
在长沙的56家样本中，有23%的购物中心出租率达到95%以上，三成的购物中心出租率小于或等于80%，出租率在80%~90%之间的共有15家，在90%~95%之间的共有11家。
//样本业态占比：零售业态中位数达40.08%
透过56家购物中心租户业态面积，分析餐饮、儿童亲子、文体娱、零售、生活服务的构成与分布，我们发现：
目标购物中心的餐饮业态面积占比区间为4.07%~36.34%，中位数17.94%。一般综合型的商业项目会将餐饮业态的面积占比控制在15%~20%之间，印证了餐饮业态在商业业态配比中的比重仍然较大。
零售业态面积占比区间为9.16%~88.34%，中位数40.08%，零售业态作为曾经百货时代的绝对王者，是租金与营业额的保障性业态，但仍有半数样本购物中心保留了四成占比的零售板块。
儿童亲子业态面积占比区间为0.19%~50.46%，中位数15.6%；文体娱业态面积占比区间为3.56%~46.58%，中位数16.67%。购物中心偏好家庭型的购物中心比较依赖儿童亲子业态，百货里的儿童亲子业态相对较少。生活服务业态面积占比区间为0.07%~16.72%，中位数5.325%。
长沙商业展望
在存量与增量并行的时代下，长沙商业未来2年还将新增项目体量254.54万方，到2024年总数达140个，合计商业建筑面积将达到1176万㎡。
长沙五江广场、长沙万象城、长沙永旺梦乐城、长沙华润欢乐颂Outlets、长沙大汉友阿INPark等优质项目将在长沙落地生花。伴随着新项目入市，新旧商圈迭新发展，必将为长沙商业市场带来革新之势。