商业存量改造又有新玩法：解析2022上半年旧改项目创新升级方法！

中国城市化进程在近几年向“轻量重质” 发展，城市的面貌一直处于变化之中，就像一个有机生命体，在不断的“新陈代谢”。城市化也带来了城市人口的激增，关联的商业空间、公共空间都亟需发展， 商业的存量改造在城市更新趋势之下成为了核心部分，直接影响着人们的生活方式 。

大多商业存量改造的关键词都是“微更新”，顾名思义就是通过小尺度的、循序渐进的、保护性的调改，在保留本身位置、结构的大前提下， 通过“并置”的方式将文脉留存，或植入新的功能与主题，或打造新的场景和空间，给老旧场地或建筑注入新的活力 。

除了并置的原则，还有其他具体手法，如老结构+新表皮，像是法国巴黎莎玛丽丹百货大楼，将内里的历史遗迹元素保存，换上了极具现代感的外立面；或老的表皮+新的内核，像是北京富力广场打造了一层4000余平的沉浸式娱乐空间；也可以是“老上新下”，如北京西单更新场，将地上灰色广场改为下沉广场；还有“全新换老”，如上海TX淮海，将两个商场合并重建进行多方面升级等。

不管使用哪种方式都为商业本身及周边人们的活动产生了积极地影响，也为存量改造贡献出了独特的范本。

今天我们将通过几种常见的商业调改类型，盘点2022年上半年那些存量改造的标杆项目：

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商业局部区域改造

商业整体的改造与规划是难度较大的，于是一些商业看到了局部调改的优点，几乎不用大动干戈就能让商场中动线不合理或冷区的部分重获新生，打造新零售或新体验的空间场景，重新激发商场活力。

以下两个案例诠释了零售与体验空间的调改方式：

武商MALL·国广

由国广、武广和世茂三合一而成的武商MALL，以“武字头商业天团”在武汉解放大道高调出道，国广的重奢、武广的美妆、世茂的国潮和家庭亲子等业态，为当地消费者带来更新颖有趣的生活方式。

武商MALL·国广核心客群 以Z世代年轻群体为主 ，在运营中不断向当下最贴近主力客群的业态及品牌靠近，加速打造潮流聚集地。

国广C区在5个月的封场改造后以全新形象示人，一层16家品牌重组，入驻了GOLDEN GOOSE中国首家Forte dei marmi主题店、羽绒服潮奢名品C anada Goose、Roger Vivier限时概念店以及众多明星同款、定制款、限量款让国广时尚潮奢的名声更响亮，进一步向年轻化圈层靠拢，晋升为流量担当。

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三层、四层则汇集了众多潮牌集合店，如Ami、WELLDONE、YOUNG OG、山本耀司、Comme Moi等全球500+先锋设计师品牌，从品牌到设计、从选品到陈列无一不凸显着商场艺术与潮流的态度。

Champion、EA7、FILA先锋店、The North Face黑标店等新锐潮牌、Wilson全国首店、STARER、NFL等美国百年运动品牌让国广成为全面潮流时尚的主场，尤其8月6日Levi’s亚洲旗舰店的全新登场、湖北首家“私人定制”Tailor Shop的入驻，将购物体验大大升级，有效吸引更多新锐优质青年客流，提升了品牌力及经营活力，助力商场业绩大幅提升。

北京富力广场——戏精桃花源

同样属于局部区域改造的还有北京东三环富力广场的国风大型沉浸式主题商业空间——戏精桃花源，于今年3月份正式开放。其前身为大食代美食城，普通无特色的快餐只能让食客饱腹，无法更高的进行客流转化，于是商场从体验场景方面着手，经过两年的改造后，将美食城变成了沉浸式体验互动的主题街区，并加入了众多消费场景，为周边及Z世代人群带来了集体验、消费、社交于一体的趣味空间。

戏精桃花源主题街区挑高两层，占地面积达到了4000多平，在场景的打造上以陶渊明的《桃花源记》为基础，并充分将想象与现实场景相结合，由戏精文化团队联合知名影视美术师团队共同打造的影视级别的街区布景，不仅将鳞次栉比的街道、主次分明的桃源建筑、参天桃花树和传说中的门式医馆完美还原，呈现出了一个美妙绝伦的桃花源小镇。

人们在移步换景中既能欣赏绝美风光，又能随手拍出古风大片，故事情景与互动装置让消费者沉浸在桃花源的事件中，增加了趣味性与情感链接。

在此背景下，戏精桃花源还将体验空间与零售场景进行结合，将内容、特色空间、商品用来塑造体验消费，共入驻了30多家年轻国风品牌，并通过植入场景、写进剧情等方式将品牌与场景高度融合，不仅让体验者在逛玩吃演买中全程不出戏，更有效刺激人流变客流，提升消费者黏性。

02

商业整体改造

随着城市更新、市场发展，商业逐渐走上了存量改造的道路，在改造中大型商业体的整体改造尤其难上加难，如何激活存量资产使其再度焕发新机呢？在小编看来要做到 精准定位和场景内容双重升级 ，通过创新场景、更新业态、精细化的运营等方面，最大程度满足消费者的情感和体验需求，实现引流和销售的最终目的。

以下为城市更新与市场自然发展两个方向的整体改造项目：

北京首钢园·六工汇

六工汇是北京首钢园的新型城市公园综合体，总建筑面积22.4万㎡，6月18日正式对外亮相。项目在城市的发展进程中，由老旧工厂演变而来， 集办公场所、复合式商业、多功能剧场和绿色公共空间于一体 。其中六工汇购物广场处于首钢园北区的核心位置，总面积6.2万㎡，是以“体验+展厅+餐饮”为主打的综合型消费。

在改造设计过程中，项目充分考虑了首钢工业遗产文化的传承性，并不断探索当下人群的消费习惯，希望用新与旧的融合打造出吸引消费群体并能持久停留的商业空间。

在“旧”的方面，主要体现在购物中心的东侧主入口与东区中庭沿用了原有的“二泵站”和“7000风机房”，并用原厂房的玻璃坡顶使光照充足、生产天车及结构柱以及立面的红砖肌理，让人们直观感受最本真的工业风貌。

在“新”的改变上，项目通过群岛、天街、平台、盒子等设计手法，使业态布局更灵活、共享空间更多元，让整个空间的动线在冲突中达到了和谐感；内部墙体铜色材质与玻璃的对比方式使工业感中的现代元素更加强烈，25米的7000风机房使内部空间更加松弛，空中连桥与二层相连接，更显层次丰富、充满现代气息。

商场中庭由老厂房的下挖沉淀池改造而来，形成了“岛”的概念，休闲水吧、IP点位与外摆均可放置于此，对于留白的公共空间，可作为共享空间、社交、市集等使用。

商业店铺则由不同形态的半通透盒子组成，可将零售、餐饮或是休闲空间灵活使用，并在盒子的材质上做出区分设计，使其更加具有辨识度。另外还在商场的二层设置了直达四层的天阶，与中庭的LED屏炫舞天阶一同成为两大网红打卡地，全新的形象和内容持续吸引着消费者的到访。

江阴八佰伴

整体改造的另一个经典案例是2005年就已成立的老百货江阴八佰伴，曾一度代表了江阴城市风向标，给80年代人群带来了便捷潮流的购物体验。

但随着消费结构与消费者需求的升级变化，江阴八佰伴亟需强化业态规划、品牌资源及运营能力来满足消费者高品质消费需求，和桥机构助力江阴八佰伴将商场进行全面改造，从硬件设施、形象业态、品牌升级等方面多管齐下，致力于满足本地注重品质生活人群的消费需求，打造江阴地区独特的精致百货商场。

在空间营造方面将原始动线、次动线过多、中岛店铺形象过于杂乱、死角区铺位过深、整体环境陈旧等一系列问题通过调高空间、整体层面无限延展、将生硬的直角动线改为不同弧度的流畅线条、主次动线分明的方式使店铺形象得到最大化展示面，让顾客的感官体验更加舒适，增加顾客停留时间。

在楼层业态组合方面，结合本地市场与目标顾客的消费需求和习惯，打造时尚+品质+潮流+未来+亲子业态组合，并增加多功能VIP室、开设会员课堂，组织会员护肤讲座、美妆课堂、搭配师到店等不同的公益活动，为会员提供多元化服务，努力满足顾客的消费习惯。

在品牌上引入轻奢类GUCCI精品店、APM、Y-3、UGG，Cartier、IWC、OMEGA 独家引进，区域旗舰店ICICLE 300坪男女综合店、罗莱300坪私享家店铺、梦洁250坪多品牌综合店、马拉丁，化妆品Chanel、Dior、Lancome、Esteelauder等。

调改完成后320个品牌数量中，60%品牌为江阴独有品牌，并新增了10个江阴首店，品牌的 唯一性、品质性 奠定了商场在本地的核心竞争力，江阴八佰伴年销售额13.6亿的好成绩也证明了项目升级的成功。

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小体量大能量

随着市场的饱和，老旧商圈逐渐进入更新期，小体量商业开始集中爆发，但由于体量小，业态和品牌密度可能较低，如何调整业态品牌增加可逛性，增强丰富的体验感，以下两个案例另辟蹊径，给出了不同答案：

台中PARK2草悟广场

今年1月开业的台中PARK2草悟广场定位为“大人系公园”，项目历经假日广场、草悟广场等变迁，最终通过都市森林、文化绿洲的概念改造为“公园+”综合体。

占地面积仅6600㎡的PARK2草悟广场包含一层、负一两层，将下沉商业建筑连结市民广场， 以“公园”“店铺”“文艺生活”为三大主力板块，融入景观设计、视觉设计、绿植生态等方面元素，将户外生活与商业融合为新青年的文化阵地。

户外空间用铝制网格隔出了蜿蜒不规则的廊道与公共空间，分散着不同的运动空间，运动设施的设计简单又耳目一新，还将运动项目模块化，取名为“打包运动场 SPORT 2GO！”，为群众提供日常运动、社交活动的空间。

在下沉广场规划设计了一系列具代表性的低纬度旱生植物景观，主入口两侧安置了两颗大型非洲宝瓶树、橄榄树，以及分散四处的约30颗酒瓶兰等植物，并搭配大小形状不同的岩石，为顾客提供休息放松的场地。

PARK2草悟广场在业态品牌方面着重突出休闲与生活的业态、餐酒吧、特色风味餐厅、本地人

上海广场WeWork社区

上海广场是少有的以城市命名的商业地标，尽管所处地段繁华、文化厚重，但在市场发展、竞争的浪潮中依然被后浪拍在了沙滩上，规划不足、业态缺乏、品牌有限等缺点让其极度缺乏竞争力。于是上海广场另辟蹊径，将创新的业态引入商场，以开放、无边界的建筑外形，动感流动的内部设计为商场注入了新的精神面貌。

建筑外部在原有结构的基础上，以渐变彩釉图案、大型LED屏和透明玻璃立面让室内外空间更加具有延展性与开放性，外部多个露台错落有致，与城市景色与办公、活动空间糅为一体，吸引着人群到访。

商场内部主中庭以古典城市广场为灵感，采用环状且高低错落的平面布局，使空间极具层次感，在商场的公共空间可用来社交、市集和放置展示屏等，弱化了人们之间的距离，互动感更强。

在商场的3至5层则引入了全球领先的办公空间服务平台WeWork，让中庭两侧半开放的会议室与周遭环境相联结，在举办大型活动时，又可以将所有会议室的折门收起，与左右挑高的休闲空间瞬间扩大，可作为大型社区市集使用，如需独立会议的时候，将折门拉上则成为4人或是10人的会议室空间。

在这里，共享办公、餐饮、零售、艺术商业等多种业态融汇共生，解决了人们的工作、生活、休闲等需求，让“商办一体”成为商业中的一抹景色，实现了办公与商业的共生共赢。

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公共空间改造

公共空间能使人们产生休闲娱乐活动的频率增加，商业外部的公共空间则对人流导入有着绝无仅有的影响力，将人们期待的交互设计及景观设计带到公共空间中，不仅为人群带来视觉冲击与更好的体验感，又能增加商场品质与识别度，更提升了城市空间环境，起到了至关重要的作用。

下面的案例从自然景观及功能性方面展现商业公共空间的调改方式。

源野regular

源野regular位于大源中央公园内部，所处的大源板块内涵盖了天府一街到天府四街中众多中高端住宅及大源CBD写字楼产业集群，客源组成丰富，项目通过将下沉广场与中央公园的链接，在公园底下再造了一处公园，用极具原始感的水泥面和个性的景观、新鲜有趣的业态组合、精致潮流的品牌改造出了备受年轻人追捧的极致美学社区空间。

藏在地下的源野空间很开放，天井设计让地下采光变得通透，实现了光影景观的表达，在设计上运用统一的清水泥颜色，简约时尚的细节与整体达到了极致的和谐感。北、西、东三个花园以公共空间gregarious为连接，墙上的涂鸦、地下的花园与周边的商铺形成了“半户外”的艺术展示空间，形成强烈的反差感。

改造后的公共空间集潮流、艺术、商业于一体，汇集了20余个小众品牌，如% Arabica： 京都⽹红咖啡（城南⾸店）、RAINY&WINY： 成都本⼟艺术概念餐厅、Common Hall： K11购物艺术中⼼买⼿店等，还加入了标本博物馆、美发沙龙等业态，将有趣发挥到极致，为拥有共同属性的人群提供了持续的社交空间。

嘉兴旭辉广场

嘉兴旭辉广场则是一座盒子MALL，定位为“新ALL IN之都”，原项目的沿街展示面几乎完全被行道树遮挡，外部公共空间只用来停放非机动车，建筑立面不突出让商场几乎得不到商业展示。在经过长达8年的经营沉淀后，走上了存量改造之路。

项目在对周边环境、目标客群进行反复调研之后将室外的公共空间定位成以亲子互动为主题的家庭亲子的社区景观。通过疏通行道树、设置商业标识、拆除原有的钻石建筑将商业立面暴露出来、让下沉广场直通地下商业街、设置亲子主题活动区、打造商业景观打卡点等方式，将室外广场的公共空间重塑活力。

室外广场的动线结合着外立面优雅曲线散发出独特的气质，在地面上流动般的线条引导着人们自然的走进商场，将人与商业连接起来。

室外广场的主题空间包括寓意梦幻峡谷的下沉广场，寓意森活集市的景观广场，寓意魔法树林的外摆休闲区，寓意绿野仙踪的儿童乐园。自有IP“小旭”萌态可掬的模样吸引着小朋友前来玩耍，围绕着“小旭”还设置了蹦床、钻洞、秋天等游乐设施；还增加了互动景观装置，如踩踏互动感应地垫便能使“小旭”的心脏亮动；可以动的模数家具为家庭客群带来了不少便利性，在留白区还能通过户外投影变成科技化的露天剧场，室外广场为项目带来了不少吸睛亮点。

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策展型商业改造

近几年“策展”不断吸引着年轻消费者的目光，策展型商业空间也开始不断探索新的艺术商业模式，策展艺术脱离艺术馆、美术馆严肃的框架转变到开放的商业空间中，并赋予商业场景不同的故事背景，对消费者来说，充满新鲜感的场景反而更容易被接受。

以下几个案例从整体、局部到品牌解析策展的不同方式。

武汉潮流盒子×118

武汉潮流盒子X118做坐在武汉汉江路商业老街的核心位置，前身是有着20年群众基础的武汉新世界时尚广场，在上海锐力接手后历经一年多时间的改造后于6月18日展露新颜。改造后的武汉X118以潮流运动、商业策展为主的多元复合潮流空间展现在大众视野。

作为汉江路的策展型商业中心，武汉X118在设计、业态、品牌的打造上都更贴近年轻客群，通过营造潮流时尚、未来感的沉浸式体验场景，拓宽消费者的精神边界。

在武汉X118内入驻的笑果文化的“喜剧快闪艺术空间”，承包了汉江路商圈的剧场文化，笑果的号召力与商圈的凝聚力为商场带来了不可置否的热度。

同时不可小觑的还有商场内的零售品牌，如华中地区最大的NIKEKICKS LOUNGE L1、中国李宁旗舰店、湖北首个双层小米之家，这三家店铺组成了商城一层的高等级零售品牌主力店。

高层的24H新概念影院新天汇影城及PARTY KING运动街区同样为主力店，展现出商场休闲、娱乐、社交业态的活泼氛围，聚集了超高人气；此外还引进了体验式品牌与运动科技类品牌、潮品杂货、餐饮手办等组合业态，为年轻客群提供了有趣的体验式消费空间，独有的策展型空间为城市商圈提供了新的商业样本。

成都太古里MC HOUSE

4月25日，在成都太古里开启了全新的策展式综合体MC HOUSE，以“成都花园”为创作灵感，作为仕道嘉人时尚传媒集团旗下的“立体杂志”品牌，凭借其对国际化与本土化、时尚与潮流的独到见解，将文化、艺术渗透进建筑与生活方式，以讲故事的策展式风格打造了集剧院、博物馆、图书馆、艺廊、餐饮、零售于一体的策展型复合空间，在此基础上还可进行持续性的创作。

成都MC HOUSE坐落于太古里西北方的一个三层的独栋建筑，B1层为“未来花园”，主要带来建筑、设计、艺术三大主题下的叙事展览，为顾客带去未来视角下的前卫体验；1层为“现在花园”，顾名思义聚焦了潮流、时髦的当下叙事展览，并引入了CAFF、买手店、THE COOP-POP UP等，将时尚与艺术发生碰撞；2层为“复古花园”，将复古与新潮融合的对话叙事，自由开放的场景冲击着人们的感官。

在开幕时就带来了设计系列首展“回到现代(A Modern Moment)”，展览为国内首个展览沉浸式，用生活下的九个瞬间，分别为“灵感的瞬间”“秩序的瞬间”“自然的瞬间”“减法的瞬间”“生活的瞬间”“和谐的瞬间”“浪漫的瞬间”“未来的瞬间”“你的瞬间”致敬了现代主义经典建筑。

展览空间本身就是展品，观众可以定制短视频拍摄空间进行随意创意，时髦、新鲜的视角、开放式的体验感带领观众沉浸式感受现代主义的当下。

北京三里屯Gentle Monster

8月4日，全球最大的Gentle Monster旗舰店在北京三里屯正式亮相，面积1330㎡，由原本北区的老店升级而来，为内地开设的第一家旗舰店。

GENTLE MONSTER是一个韩国高端潮流眼镜品牌，品牌痴迷于用独到的艺术策展方式打造线下零售空间，用独立的主题和故事将店铺形象变得饱满立体，独特的艺术空间和创新实验室的氛围让消费者沉浸感受空间美学。

Gentle Monster门店用红与黑及超大的LED人像向人们传达着科技感与未来感，以“拟像未来”(DATAIZED FUTURE)为主题，表达人们存在于不同时空维度，而Gentle Monster则像是一个宇宙空间中转站，人们在此探索未来不同时空的世界。

在这个宏观概念之下，围绕着这一主题每个楼层都展开了各自的叙事章节。一层空间展示了穿越时空而来的随机球状物体，充满着不确定性；二层巨大的黑色“机械蜘蛛”让人们的五官震撼，让人产生敬畏的同时又不自觉的被吸引；三层的光学中心，新奇的蚁后装置“The Insect” 将未来的异形⽣物展现在人们面前，被定义为“数字时空裂缝的开启者”。

碎片化的、形态各异的艺术装置和与之交互的AI，形成了静态与动态的反差，线下零售店铺不仅空间被这些艺术装置填满，其塑造的怪诞却美好的生活方式也让零售体验更加饱满，用独一无二的叙事将消费者带到不同维度。

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结语

无论怎么畅享未来，无论城市如何发展，无论消费结构如何升级，城市及商业的使用主体都要回归到人。要围绕着人的使用、人的感受，用精准的定位、独特的体验感、在地性文化及差异性的融合给人带来情感上的满足，提升人的愉悦感、充分照顾人的感受，是存量改造的不二法门，也是永远的正确方向。