万达、新城、华润、融创…组团加入，桂林商业“后劲”如何？
编者按：今年9月，研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体，传达商业原创能力，是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道，以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之桂林。
桂林，广西副中心城市之一，因“山水甲天下”而闻名。
作为一座旅游名城，桂林因其得天独厚的旅游资源，文旅型商业百花齐放。与此同时，随着万达、新城、华润、融创、益田等明星商企的进驻，桂林商业亦愈发多元化。
桂林商业市场回顾：
存量商业近170万㎡
2015年与2019年出现增量高峰
纵观桂林商业的发展步伐，最早以1987年开业的桂林百货大楼为开端。随后，王城商厦、微笑堂商厦、南城百货（国展店）、梦之岛百货相继亮相。在1987年-2007年间，桂林商业以百货商场为主。
2008年是桂林商业的转折年。这一年，建发集团旗下核心企业——联发集团为桂林带来首个购物中心——大摩联达广场。这个集零售、餐饮、娱乐、影院、超市为一体的大型商业体的出现，推动桂林商业从百货时代向购物中心时代迈进。
2015年-2016年，桂林商业进入增量高峰期，桂林首座万达广场——桂林高新万达广场、花样年集团布局桂林的首个商业项目——花生唐购物中心、历史文化街区——东西巷等8个项目扎堆开业，进一步提升桂林商业的丰富度。
随后两年间，桂林新开项目的数量、体量有所减少，仅有3个项目入市。其中，万达商管带来了桂林第二座万达广场——桂林叠彩万达广场；联发集团的桂林商业第二子——大摩乾景广场落地叠彩区。
2019年，桂林商业再次出现增量高峰。期间，新开购物中心（及独立百货）3个，商业增量超30万㎡，其中不乏桂林万象城、桂林临桂吾悦广场等明星商企在当地的首个项目。
2020年-2021年，受新冠疫情影响，桂林新开项目的数量、体量持续下滑，但不乏市场新看点：万达商管加速拓展，在临桂区落子桂林第三座万达广场——桂林临桂万达广场；客都汇集团首进桂林，在七星区打造桂林客世界商业文化广场。
如今，桂林已拥有24个在营购物中心（及独立百货），总体量约169.89万㎡。但从未来2年筹开项目来看，桂林仅有益田假日奥特莱斯一个项目待入市，商业爆发力相对薄弱。
区域商业发展：
雁山区迎来破局者
商圈步入“多核”时代
// 行政区：七星区商业力强劲，存量规模居首位
桂林市下辖秀峰、叠彩、象山、七星、雁山、临桂、阳朔、灵川、全州、兴安、永福、灌阳、龙胜、资源、平乐、恭城、荔浦17个区、县。
从数量来看，桂林存量商业项目最多的前四个行政区分别为七星、秀峰、临桂和象山。从商业建筑面积来看，桂林存量商业规模最大的前三个行政区分别为七星、临桂和秀峰。具体来看：
七星区存量商业项目数量与规模均位居全市第一，共有桂林高新万达广场、桂林客世界商业文化广场、南城百货（国展店）、彰泰天街、国贸益华城、兴进广场6个项目，存量规模约53.99万㎡。可见，七星区作为GDP常年位列第一的区域，商业力也最为强劲。
临桂区作为桂林重点发展的新区，吸引力日益提升，现有桂林临桂万达广场、桂林临桂吾悦广场、花生唐购物中心3个项目，存量规模约33.2万㎡，位居全市第二。
秀峰区虽然存量商业项目数量仅次于七星区，但因项目多为小体量的百货商场，存量规模仅23.7万㎡，位居全市第三。
而在增量方面，雁山区未来将凭借益田假日奥特莱斯的亮相，实现3万㎡以上集中式商业“零的突破”。
// 商圈：多核化发展，已形成7个商圈
随着城市版图不断外扩，各城区吸引力持续提升，桂林商业项目“多点开花”，桂林商圈也呈现多核发展。
注：未来2年筹开的购物中心（及独立百货）均不在商圈内
目前，桂林已形成1个市级商圈和6个区域级商圈。已开业和未来2年筹开的购物中心（及独立百货）共计25个项目，有15个项目落在上述7个商圈内，其中33%的项目在市级商圈内，67%的项目在区域商圈内。
具体到每个商圈上，仅十字街商圈、漓江路商圈项目数量在3个及以上。
十字街商圈位于老城区秀峰区，是桂林唯一的市级商圈，也是桂林历史最悠久的商圈。
上个世纪90年代末，桂林百货大楼、王城商厦、微笑堂商厦、华中华商厦等百货商场拔地而起，带动周边形成十字街商圈。
2007年华中华商厦改造升级，“变身”梦之岛百货，并于2021年再次升级为京东电器城市旗舰店，持续为十字街商圈注入新鲜活力。
桂林京东电器城市旗舰店
2016年，东西巷正式开街，为十字街商圈增添历史文化街区这一全新商业形态。东西巷还原了老东西巷明、清古风貌建筑群，并规划传统文化街和时尚风情街两大主题街，已于今年入选首批国家级旅游休闲街区。
桂林东西巷
漓江路商圈位于七星区，聚集了南城百货（国展店）、国贸益华城、桂林客世界商业文化广场等项目，总体量约29.35万㎡，是桂林目前购物中心和百货存量规模最大的商圈。
2019年，国贸益华城亮相，带动了商圈的迭代升级。该项目商业体量约10万㎡，开业时引进了胡桃里音乐酒馆、URBAN REVIVO、MJstyle等首进桂林的品牌。
2021年，漓江路商圈迎来“新玩家”——桂林客世界商业文化广场。作为客都汇集团在桂林打造的第一个项目，该项目商业体量约11.35万㎡，带来了160余家品牌，首进桂林或七星区品牌占比超40%。
桂林客世界商业文化广场
此外，位于临桂区的公园北路商圈也值得一提。该商圈是桂林向西发展带动的新兴商圈，拥有桂林临桂吾悦广场、桂林临桂万达广场等项目，总体量约23.2万㎡。
2019年，桂林临桂吾悦广场的到来，正式拉开了公园北路商圈的发展序幕。项目开业时汇集了180余家品牌，首进临桂品牌超70%，并有34个品牌首次进驻桂林。
随后一年，桂林临桂万达广场开业，带来万达影城、步步高超市、苏宁易购、海底捞、桂林首家真冰场“冰世界体育”等200多家品牌，进一步扩充了商圈阵营。
桂林临桂吾悦广场
运营商洞察：
本土、外来企业“平分秋色”
上世纪90年代，桂林百货接连开发了桂林百货大楼、王城商厦两个项目，桂林商业总公司则与日本国熊本市微笑堂侏式会社合资兴建桂林微笑堂商厦。彼时，这三个聚集在中山路一带的百货商场，撑起了桂林商业的一片天。
千禧年后，南城百货、梦之岛等广西本土企业进驻桂林，进一步扩充桂林商业市场。
2008年，联发集团首进桂林，在象山区打造桂林首个购物中心——大摩联达广场。2010年，大商集团以并购微笑堂商厦之举，正式进军桂林市场。
2015年后，随着桂林国际旅游胜地建设的推进，外来企业进驻的脚步越来越快，万达商管、新城控股、华润万象生活、花样年集团、客都汇集团、广东天和商贸集团等“新鲜血液”注入市场。
其中，万达商管、广东天和商贸集团均布局了2个及以上项目。
万达商管已在七星区、临桂区、叠彩区布局3座万达广场，并以轻资产模式接管了花生唐购物中心，将打造为桂林城南万达广场。广东天和商贸集团则在县域市场布局了天和百货恭城店、天和百货八里街店2个项目。
与此同时，彰泰集团、兴进集团等本土玩家也持续发力，带来彰泰天街、兴进广场等项目，共同改写桂林商业进阶节奏。
如今，桂林已开业购物中心（及独立百货）中，本土企业和外来企业几乎“平分秋色”，分别占46%、54%。
桂林文旅商业观察：
融创、益田、凤凰文投等名企抢滩布局
值得一提的是，桂林凭借着独特的喀斯特地貌与秀丽的漓江风光，以及“建设世界级旅游城市”的规划带动，已吸引融创文旅、益田集团、凤凰文投、广西人和集团等企业在此布局文旅型商业。
融创文旅在雁山区打造了占地面积近4000亩的桂林融创国际旅游度假区，这是广西首个世界级文旅综合度假区，也是融创文旅的广西首秀。
桂林融创国际旅游度假区不仅规划了海世界、欢乐部落、水世界、壮美漓歌、融创星级酒店群、特色客栈等文旅模块，还结合在地文化，打造了融合壮、苗、侗族民俗风情的6.2万㎡漓江后海商业小镇，带来“文旅+奥莱”的模式。
桂林融创国际旅游度假区
益田集团带来了其旗下的首个文旅综合体项目——益田西街，项目毗邻著名旅游目的地——西街，设计上延续了传统桂北建筑风貌，并结合桂林四绝——山青、水秀、洞奇、石美，形成山院、水院、田院、岩院、竹院五大建筑风格群，呈现阳朔秀美的山水风情。
阳朔益田西街
广西人和集团打造的阳朔·戏楼，以广西传统建筑为灵感，融入绣球、铜鼓、侗族戏台楼等，突出广西少数民族特色，并打造阳朔跨境（零关税）体验城，带来跨境电商与旅游消费相融合的新体验。
阳朔·戏楼
凤凰文投则在阳朔布局其在广西的首个文商旅项目——阳朔凤凰·π商业美学街区，项目紧邻十里画廊景区，且直通遇龙河度假区的栗木河流经项目，营造出森水系街区景观，并规划文创市集、本地美食、非遗体验、微醺酒吧、亲子娱乐等业态，打造山水间的商业美学街区。据悉，该项目预计将于今年第三季度正式开业。
阳朔凤凰·π商业美学街区
桂林商业展望：
新项目登场，奥莱市场有望扩容
赢商大数据监测到，未来2年桂林还将新增桂林益田假日奥特莱斯等项目。可以预见，桂林商业增量发展放缓，商业升级或将依赖存量项目的自我革新。
值得留意的是，桂林益田假日奥特莱斯是益田集团继阳朔益田西街之后，在桂林打造的第二个项目。其位于雁山大学城核心区域，紧邻岭南历史文化名园——雁山园，商业体量约10万㎡，将打造成为全国首家民国风情文旅奥莱小镇。
桂林益田假日奥特莱斯
与此同时，据桂林市投资促进局官网显示，奥特莱斯（中国）有限公司有意入驻桂林，将在七星区打造桂林奥特莱斯项目。可见，随着国内“奥莱热”再次掀起，桂林奥莱市场有望得到扩容。
而随着建设世界级旅游城市的持续推进，桂林商业能否展现全新面貌也不免引人期待。
图片来源：赢商网、项目官方渠道