如何打造具有“吸客体质”的商业街区？这五个日本案例给了我们参考和借鉴！

近年来，消费者的消费习惯发生改变，加之疫情防控常态化，盒子式的商业空间已经无法满足消费者的消费体验需求，而街区凭借开放式、亲近自然、强体验的特点逐渐成为城市中一道靓丽的风景线。一些国家也盯住了街区改造这块“蛋糕”，日本东京就是其中之一。本文将通过几个案例来介绍日本是如何改造街区的。

#01

东京中城和东京中城日比谷

日本三井不动产打造的“东京中城”和“东京中城日比谷”，是日本两座人气颇高的综合体，但二者却各具特色、截然不同。东京中城位于艺术氛围浓厚的六本木地区，与艺术、绿色空间相融合，形成复合的活力街区；东京中城日比谷则紧邻着当地最繁华的商业区银座街区，在一幢塔楼内垂直划分空间，营造出创新型的商业形态。

东京中城

摩天塔楼是东京中城的标志核心建筑，高达248米，是继东京晴空塔之后东京都内第二高的摩天大楼。东京中城大厦混合了酒店和办公等功能，它将其顶层留给了丽思卡尔顿酒店做城市观景房，为的是给消费者提供全方位的体验。

东京中城汇聚了当地艺术气息浓厚的四大美术馆。位于东京中城拱廊街的三得利美术馆、周边的国立新美术馆和森美术馆构成了六本木的“艺术三角”。西侧的绿地中还坐落着21_21 DESIGN SIGHT美术馆。在东京中城里，随处可见后现代艺术雕塑，这里被誉为“全球建筑师都想拜访的东京地标”。

东京中城以“功能混合多元”和“徜徉在绿色中”为主旨，在西部和北部建立绿色空间，绿化率达五分之二。北侧保留了江户时代的毛利家族宅邸庭院，改造成为如今的“桧町公园”。另外还划定了2公顷打造中城花园，将140棵古樱花及银杏树移栽于此，为周边居民提供了一大片公共绿地。

在地块东南部打造综合体建筑，以中城大厦为核心，五栋建筑相互联系，共同形成了功能混合多元的综合街区，集高级酒店、商务办公、医疗健康、公园、艺术展览于一体，地下联通的空间则结合了地铁站点布置了拱廊街和广场，将各个建筑体连接起来，巧妙地规划了其动线，功能混合多元却又相互独立，满足不同需求的人群。

拱廊街4层中庭开放通透，不少名品店云集于此。在拱廊街的西北区域，则是美食聚集地，由于阳台花园建筑设计交错，也被各餐厅纳为自己的观景就餐区，因此也模糊了建筑与绿色空间的界限；三得利美术馆位于拱廊街4层，收藏了3000余件日本古董、工艺品，两次迁馆后定址于东京中城，其设计风格融合了日本传统美和极简风；5层的billboard音乐餐厅被布置成剧场的样子，客人可以一边用餐一边看乐队表演。舞台背后暗藏玄机，一面玻璃幕墙，打开幕帘可以看到中城花园及东京的夕阳、夜景。在这里不论是对于味蕾还是视觉而言，都能给消费者带来一场盛宴。

东京中城的广场地标部分是建筑集群的中央广场，将室内、室外空间完美交融，顶蓬由几座大型钢化玻璃结构的叶片组成。地下一层向西连接拱廊街，可以通向中城花园；沿广场向西南，可以通向地铁，两侧是一些生活休闲类店铺，例如：咖啡屋、面包铺等。使得当地办公的职员或入住的居民都感受到了舒适、便捷。

东京中城以开放绿地公园、功能多元混合、交通便利、艺术馆云集等属性，吸引了日本多家知名企业入驻办公，成为功能复合的活力街区。开业一年的时间就吸引了3500万人次的顾客，营业额近306亿日元（人民币约18.87亿元）。这一改造带动了当地经济发展。

东京中城日比谷

东京中城日比谷相比于东京中城，充分利用周边环境和资源，发挥最大效益。日比谷地区剧院、电影院林立，日生剧院、东京宝冢剧场都在此落地。不仅如此，周边有不少景点，西侧是号称“东京中央公园”的日比谷公园和皇宫外花园，南侧紧邻东京宝冢剧场，东侧不远处则是“东京心脏”银座街区。得天独厚的地理位置，使得东京中城日比谷更好地发展。

东京中城日比谷开发了面积1200㎡的“日比谷拱廊”地下广场，新建了一条链接日比谷线日比谷地铁站和千代田线的地下通道，也就是我们现在常说的TOD。地铁将东京中城日比谷与周边绿色空间、多样化的城市功能融合为一体，从日比谷拱廊地下广场就可以直接去到东京宝冢剧场。

东京中城日比谷占地面积有限，因此垂直划分空间，建筑地上35层，地下4层，凭借将近200米的高度，成为当地另一制高点和城市地标。地上1-3层是商业售卖空间；4-5层是拥有2200个席位的电影院“TOHO CINEMAS日比谷”；6层是东京中城活动企划租用空间；11层以上则是办公空间。

为了将绿色空间和空中庭园融入其中，设计师在建筑外广场设计了水台阶广场供人们休憩，也可通过水台阶进入日比谷2层的商业空间；2层的北侧和西侧，则开辟出带状的阳台空间，成为餐饮业的室外就餐区；6层的BASE Q是一个共享空间，可以租赁空间举办活动，也搭建资源平台，为高端会员推送活动，为租户提供了社交平台。空间户外设计有观景平台Park View Garden，以及可以眺望日比谷公园的餐厅；9层屋顶则设计成了庭院供栽植樱花。随处可见的绿植，不失为休闲的绝佳场所。

为了给顾客们提供更多日常生活场景，豪华汽车品牌雷克萨斯的品牌体验店LEXUS& tokyomidtown hibiya，将生活方式精品店、咖啡厅、雷克萨斯汽车融为一处；书店“有隣堂”则在新兴的商场里企划了一个复古空间“HIBIYA CENTRAL MARKET”,整间店铺以“中央图书馆”为核心，结合选物、阅读、生活等元素，引入了“可以与生活联系的日本理发店”--理容Hibiya、复古镜框店CONVEX、“不做任何额外的事情”的服装店Graphpaper、“每日使用的便利店”fresh service、家庭烘焙特色咖啡店AND COFFEE ROASTERS等多种店铺类型。有隣堂自身则采取报亭的形式，售卖新杂志和文具，希望人们回忆起每周排队买杂志的生活方式，极具生活气息。

地下日比谷拱廊接入东京地铁，两侧依然是一些生活服务的店铺，创造出门庭若市的生活步道；日比谷拱廊地下广场则成了日比谷食品广场，聚集特色美食，是“吃货们”必去的好地方。

#02

东京谷中街区

谷中街区坐落于上野北侧，是一处带着怀旧气息的老街区，从上野公园可步行至此。这里有60多个大大小小的寺庙和神灶，都是因为从江户时代开始躲掉了震灾和战事才保留至今，所以仍保留着江户时代的旧貌。谷中银座商业街是当地居民最喜爱的地区，保留了诸多杂货铺和食品店。近些年，吸引了不少年轻人来到这片富有人情味的老街区游玩，形成怀旧热潮。一些咖啡馆和创意料理也开始入驻，与传统工艺品店毗邻而立，因而给这个百年历史街区注入新鲜的血液，这其中也包括HAGISO。

HAGISO

HAGISO是一个集咖啡馆、画廊、工作室于一身的两层楼的小型“综合体”，位于谷中街区。从商业街的一条小路拐进，便可以看到HAGISO。起初，它被租用为东京艺术大学建筑系的学生宿舍，因年久失修，房主曾想将其改造成停车场，居住七年的学生对这里有浓厚的感情，想要在此之前把它改造成一个展览场所作为道别，没想到却道别展览却在网络上意外走红，进而被以毕业生买下重新改造，使其重生成为谷中街区“迷你的文化设施”。

hanare

HAGISO的迅速走红，使得一些开发者想要在这片地区加入更多活动空间， 从而提升整个街区的吸引力，因此第二个项目hanare应运而生。它最开始是谷中地区无人利用的空屋，房主一直没有足够的资金修缮这栋老房子，一直处于闲置状态。因与HAGISO的背景极其相似，所以被开发者选中为第二个谷中街区改造项目。

hanare是一家酒店，提供住宿，但它能提供的远不止如此。从hanare出发步行几分钟，就可以到达浴场、酒吧、谷中银座商业街、tokyobike自行车店。旅客不仅可以在谷中街区泡汤、喝酒、买纪念品、还有自行车租赁服务，可以骑行去稍远的地方游览。在hanare留宿，留宿的不是这一家酒店，而是这一整条谷中街区；hanare也将这条街上的商业盘活了起来。

HAGISO相当于hanare的前台大厅，负责酒店“check in”的工作，白天在HAGISO用餐、游览，晚上步行至hanare住宿。两个地方中间有一段距离，在行进过程中也可以慢下来欣赏沿途的风景。

#03

东京大丸有地区

“大丸有（大手町-丸之内-有乐町）地区”位于皇居及东京站前，占地面积120公顷，总建筑面积800公顷，有101栋商务办公楼，入驻约4300家公司。它兼具古典和现代，是兼具步行体验与空间丰富的中央商务区，类似于我们熟悉的CBD。

大丸有街区有复杂的车站构造，但它将丸之内、八重洲、有乐町、大手町四个重点城市中心与人群动线相结合。同时地铁东京站及都营站分布在主干道之下，各拥有5-10个出入口，不同街区的改造开发都与地铁各出入口有效结合，为人们提供了多种路径选择。大丸有地区将“站”与“城”紧密地联系到了一起。

地面商铺以展示为主，结合一些时尚、商务相关的店铺，以及具有开放式的多功能饮食业态，面向来日本旅行的观光者；地下一层东京地铁商圈则引入了日本特色商品，供游客挑选、购买；其他街区则配置快餐等大众化美食，满足当地日常、商务办公等需求。不仅如此，大丸有也着力打造聚会、酒吧等夜经济，促进当地经济全面发展，使该街区更具年轻属性。

#04

结语

2020年起，商业街区改造成为城市更新的重点，怎样才能室内外商业空间打造得更加有特色，以上五个日本案例给了我们参考和借鉴：除了与周边绿色空间、地铁交通、配套基础设施完美相融外，更重要的是打造符合当今主流消费者的特征，让街区更具“年轻”、“时尚”、“社交”等标签，这样才能真正的做到“旧貌换新颜”。