2022年2季度 中国16城优质零售物业存量达9720万平方米

​受多地疫情影响，实体商业经营受阻，国内部分主要城市的新项目推迟至下半年或明年入市。同时，许多零售商、品牌商搁置或缩减了其扩张计划。

据戴德梁行数据显示，截至2022年二季度，中国16个主要城市的优质零售物业存量达到9,720万平方米，二季度中国主要城市优质零售物业市场净吸纳量录得91.6万平米，同比下跌48.1%。

中国16个城市核心市场供应/需求速览（2022年二季度）

资料来源：戴德梁行研究部

据戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie表示：“受疫情等因素影响，短期内中国消费市场受到冲击。但长期来看，中央和地方政府出台多项政策促进消费回稳，中国零售市场将逐步回暖。品牌商与零售物业业主将不断推陈出新，为疫情后消费市场复苏做好准备。”

零售物业持续优化运营和升级调改，为疫情后消费市场复苏做好准备。在政策端，未来利好政策将助力商业回暖，而在市场表现上，全渠道零售被持续关注，而由于疫情等外部因素的影响，消费者的消费习惯改变，刚需型社区商业崭露头角，而开发商会更加注重商业项目的可持续发展。

戴德梁行中国区商业地产部董事总经理甄仕奇表示：“受新冠肺炎疫情、新消费的崛起、可持续发展等因素的影响，中国零售市场日趋复杂和多样化。品牌商和零售物业业主将不断深入挖掘细分市场，创新商业模式，以满足中国消费者日益个性化与多元化的需求。”

中国的零售行业不断推出新商业模式、新服务内容，以及新零售业态，以适应消费人群和消费方式的变化。受政府推出的稳定经济发展的政策措施影响，中国居民的消费将会被催化，这将促使中国零售物业市场继续回暖。

北京

截止到2022年二季度，北京零售市场总存量为1,506万平方米，其中购物中心存量为1,327万平方米，占比持续上升至88%。

随着疫情常态化，北京各购物中心客流及消费活力逐步恢复正常，各商场基本完成了一轮品牌及业态的调整。截止2022年上半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层平均租金报价为人民币2,300元每月每平方米，空置率为10%。

疫情之下，市场恢复仍需时日，新项目招商及开业压力较大，预计整体市场供应的脚步将继续放缓。未来三年，北京零售物业市场预计将有277万平方米的新增供应入市，80%以上都位于非核心商圈，项目类型多为综合体或社区配套型。

上海

2022年上半年，受新冠肺炎疫情影响，上海居民在四月份和五月份居家隔离。购物中心暂停营业两个月，于6月初恢复线下营业。今年上半年，上海零售物业市场没有新增供应，总存量维持在2,082.5万平方米。

由于疫情的冲击，上海零售市场租赁需求在2022年二季度锐减。截至季末，上海全市整体空置率环比上升0.8个百分点，至10.2%，为近五年来全市最高空置率水平。

展望未来，2022年下半年，上海经济运行将加快恢复，消费市场将逐步回暖。由于庞大的人口基数和强大的消费者购买力，上海零售市场在未来的发展前景保持积极。上海零售物业市场仍为投资者关注的重要市场。

深圳

过去一年，深圳全市共迎来82.0万平方米的新增供应，令深圳优质购物中心市场存量在2022年二季度达到591.6万平方米，较2021年同期存量同比增长16.1%。

受到疫情的冲击，2022年初全市优质购物中心租金有所下滑，但随着疫情逐步得到有效控制，市场回暖迹象明显。全市整体空置率较2021年三季度高点回落1.26个百分点至5.67%，租金也回升至每月每平方米860.21元。

2022年，全市将有52万平方米的未来供应，且新供应均集中于下半年入市，主要包括后海汇、天河城等分布在核心商圈的项目。

广州

从2021年第三季度到2022年第二季度，广州优质零售物业市场共迎来两座购物中心开业，推高全市存量达到4,793,086平方米，比2021年第二季度存量同比增长1.0%。

过去一年全市优质零售物业市场净吸纳量录得125,530平方米，同比下降87.7%。一些购物中心对业态布局或主力店铺进行调整，全市空置率同比上升1.2个百分点至5.7%。

预计年内广州还将有440,000平方米新增供应入市。尽管其中不乏位于核心商圈的优质项目，但由于多数供应量位于非核心商圈，在外围区域商业氛围得到增强的同时，全市最优层平均租金的增长或将受到限制。

成都

从2021年第三季度至2022年第二季度，全市共计录得新增供应273,000平方米，推高全市存量至7,391,323平方米，全市存量位居全国第三。

近一年来疫情反复，为扩大内需、提振消费，成都在2022年二季度发放消费券，促进了短期消费、刺激了消费意愿，从而推动全市租金环比上涨0.52%至624.11元/平方米/月；另一方面，在疫情中，主动或被动调场频率增加，截止2022年第二季度，大部分项目调场完成，推动全市空置率环比下降0.83个百分点至6.86%。

根据统计，2022年交子商圈还将迎来大魔方和SKP两个重量级项目，届时，交子商圈商业体量也将赶超春盐商圈达到约150万平方米，成都有望正式进入双中心时代。

杭州

宏观数据方面，杭州消费市场呈现企稳恢复的态势。根据杭州统计局数据显示，2022年上半年，杭州全市实现社会消费品零售总额3,428亿元，同比增长3.0%，增速高于全国3.7个百分点。

杭州经济基本面的持续稳定，为零售市场的发展提供了重要保障。从2021年第三季度至2022年第二季度，杭州优质零售市场迎来十大商业项目的正式开业，共计新添体量约109.9万平方米，全市优质零售物业的总体存量攀升至578.4万平方米。

在复杂的市场环境中，商业项目投资减缓、施工延期将是大概率事件，未来新增供应也将出现明显放缓的节奏。预计后期开发商将会在投资规模、运营模式、融资机制等方面作出战略调整。对于头部企业而言，持续拓展“轻资产”模式不仅是完善网格布局的战略补充，也是参与存量市场的重要路径。