空置率下降至5.1%，西安城市商业力全维度洞察
编者按
今年9月，研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体，传达商业原创能力，是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道，以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之西安。
西安商业市场回顾
古都西安，西北商业重镇，自两千年前起便是我国对外贸易与文化交流的中心。岁月流转，坊市变为市廛，摆脱了商业活动在时空上的限制，迎来了开放型的街市繁荣；新中国成立后，供销社向百货商场蝶变，商业形态由此开启了现代、时尚的快速变革。
1952年，西安市解放百货合作社落成，为西安市民提供生活用品、副食，是当时西安市最大的合作社，伴随改制，这座合作社后来更名为解放百货商场。1992年，解放百货商场启动拆迁改造，1996年更名为开元商城后正式对外营业。
1954年，中山大街百货商店（东大街华侨商店）开业；同年，民生百货商店的雏形“民生合作商店”也已形成，再到1990年新的民生百货大楼正式建成，并于1996年进行二期扩建，这座10万㎡的商业殿堂让彼时的西安有了新的时尚地标。
1998年，世纪金花钟楼店正式开业，为西安带来了纪梵希、巴黎世家、圣罗兰、资生堂、谢瑞麟、周生生等知名品牌，为无数年轻人打开了时尚的大门；2000年西安中大国际南大街店开业，不断引进LV、PRADA等国际高端时尚品牌，与多家百货共同组成了西安的潮流风向标，引领了西安乃至西北地区的奢侈品消费理念。
直到2008年，李家村万达广场开业正式开启了西安的购物中心时代。此后，凯德广场·新地城、赛格国际购物中心、CityOn熙地港（西安）购物中心、老城根GPARK等商业项目陆续开业，居民消费理念和习惯也在不断发生改变，商业体朝着规模化、集中化、个性化、多元化等多方面发展，以丰富多样和新奇有趣的空间形态使西安的城市生活更加缤纷多彩。
盘点后发现，2010-2019年间，港资、外资、国内连锁与西安本地企业百家争鸣，开启了商业加速跑的黄金十年，在2018年达到“增量高峰”，新增商业建筑面积173.6万㎡。2020年西安受新型冠状病毒疫情影响，大量项目施工停滞、开业延期，全年新开项目数量、体量双双跌至低谷。
2021年西安购物中心增量市场逐步破冰升温，新开购物中心6家，总体量51.8万㎡，其水平已恢复至接近2016年的状态；新增供应主要集中在西安4个城区，碑林区、新城区、雁塔区、长安区。
截至2022年6月30日，西安购物中心（含独立百货）共计102个，总体量高达890.45万㎡，如果2022年下半年筹备开业项目都能如期开业，那么今年将成为西安受疫情影响以来新增量最多的一年。
区域发展
//行政区：雁塔区商业高歌猛进，新城区商业亟待释放
西安市共设置灞桥、碑林、高陵、鄠邑、莲湖、临潼、未央、新城、阎良、雁塔、长安11个行政区，人口密度集中的主城区商业配套更优于灞桥、高陵、临潼、鄠邑、阎良等远城区。
当前，雁塔区存量商业项目数量位居全市第一，增量方面同样第一；数量方面，西安市商业项目最多的前5个行政区分别为雁塔、未央、碑林、莲湖、长安；商业建筑面积方面，最大的是雁塔、未央、碑林、莲湖、灞桥五个行政区，这意味着灞桥区项目单体平均商业建筑面积大于长安区项目的。
值得注意的是，新城区作为西安传统老城区和旧城改造的区域，在商业发展上却稍显落后。虽然有益田假日世界、万和城、幸福林带环球港等大型商业体，但都未在板块内形成购物中心集群，商圈发展缓慢。
//商圈：市级商圈项目集中度高于区域商圈
随着商业发展，形态各异、品类多元的商业项目如雨后春笋般出现在西安的各个角落，商圈分布由“一核”转变为“多极”，曾经傲视西北的钟楼商圈不得不面临着迭出的新秀们带来的挑战。以钟楼商圈为圆心，向外分散出南门、小寨、高新、龙首、曲江等多个城市级、区域级商圈，通过skp、大融城、大悦城、万象城等一系列标杆项目带动商圈内部发展。
经赢商网观察，西安所有城区已形成25个商圈，包含4个市级商圈和21个区域商圈。具体到每个商圈上，项目集中度往往与商圈影响力正相关。商圈内项目数量排在前5名的小寨商圈、经开商圈、大雁塔商圈、解放路商圈、龙首商圈的消费热度大多受到认可。
小寨商圈以10家购物中心（独立百货）位列第一，商圈容纳度较高，囊括了从赛格的多元化零售型，到MOMOPARK艺术购物中心的人文艺术型，再到华旗国际和军人服务社的大众消费，商业业态结构丰富，满足不同消费人群的需求。
运营商洞察
20世纪末期，西安市民购物选择地无外乎钟楼的开元商城、世纪金花，南大街的中大国际和解放路的民生百货。此后，随着以新世界集团、凯德集团为代表的港资、外资进驻，西安“开门迎新”吸引到越来越多外来企业，第一家肯德基、第一家麦当劳、第一家沃尔玛、第一家星巴克……构成了外商投资西安的1.0时代。
千禧年后，外来企业加速布局，不乏一些国内外知名品牌开发商，如万达、吾悦、大悦城、万象城等等“新鲜血液”注入市场，这也使得竞争更加激烈，从而推动了行业的快速发展。许多商业项目如“雨后春笋”般悄然涌现，商业地产投资也逐渐进入了“井喷期”。
如今，大量外地开发商迅速“瞄准”西安市场，“扎堆”进入西安，民企力量日益凸显，西安购物中心（含独立百货）中民营企业占比过半，央企和国企合计占比近20%，港澳台企业和外资企业相对较少。
同时，高端MALL依然被港企、全国性央企和本地龙头占据主流，如北京华联集团、陕西中大国际等等，这些企业当前的经营战略具有先进性和引导性，或预示着下一阶段高端商业发展走向。
项目情况
//项目档次：高档稀缺，大众化型占主流
研究西安171个购物中心和独立百货后，我们发现在营项目中，高档型仅占2%，中高档和中档项目38%，大众化项目占比最重，达到了60%。一般而言，高档型购物中心受城市高端消费力、高端品牌自身拓展需求、商业企业实力、选址等等诸多因素桎梏，数量少，进入门槛高，且占据市级商圈的绝对C位。
而中高档、中档型以体验式购物中心类型为主，竞争企业多。在“真刀真枪”的商业厮杀中，各家不断创新、频繁出招，反而磨砺出紧跟市场的竞争力，不乏新城、龙湖、王府井、万科等财力稳健、极具规模、品牌力强和运营经验丰富的高阶玩家。大众化项目虽然占据市场主流，它们商业建筑普遍在10万㎡以下，选址在区域商圈或市级商圈的边缘地带。
//出租情况：2022年样本购物中心平均出租率94.7%
《2022购物中心年度发展报告》显示，2021年西安整体购物中心市场回暖，加上存量项目积极调改升级，购物中心空置率较2020年同比下降39.3%至5.1%，好于2021年全国一二线城市平均9%的空置率。
2022年上半年，我们重点关注到西安的36家代表性购物中心的出租情况。这些购物中心整体平均出租率为94.7%，其中出租率超过95%的商场有19家、占比53%，出租率超过90%的商场有11家，6家商场出租率介于80%-90%。
透视32家购物中心租户业态面积，分析餐饮、儿童亲子、文体娱、零售、生活服务的构成与分布，我们发现：
样本购物中心的餐饮业态面积占比区间为4.91%-34.61%，中位数18.87%，过去一般综合型的商业项目会将餐饮业态的面积占比控制在15%~20%之间，但现在有超过半数购物中心餐饮占比都超过20%，印证了餐饮业态在商业业态配比中的比重日趋增大。
零售业态面积占比区间为6.54%-82.18%，中位数41.31%，零售业态作为曾经百货时代的绝对王者，是租金与营业额的保障性业态，现在占比虽然有所下降，但仍有半数样本购物中心保留了41%以上的零售板块。
而儿童亲子业态面积占比区间为0.51%-36.32%，中位数12.95%，文体娱业态面积占比区间为0.06%-32.7%，中位数15.86%，两者区间跨度如此之大的深层原因，是购物中心自身定位决定的，偏好家庭型的购物中心比较依赖儿童亲子业态，百货里的儿童亲子业态相对较少。生活服务业态面积占比区间为0.71%-13.96%，中位数4.24%，超过10%的项目很少。
结语
在各大核心与区域商圈内，西安老牌购物中心积极转型革新，或重装升级，或移交新主，进一步激活项目潜力；新兴商业区块则扩大商业规模，增强区域对品牌的吸引力和竞争力，丰富人们的生活场景和购物体验。
在时间、空间轴线串联的潮流趋势里，西安正朝着古典、摩登与时尚潮流兼备的方向逐步衍生新的商业作品，商业版图也将持续扩大，存量高，增量放缓，但整体处于存量与增量并行期。