存量商业改造有了新玩法？看商业冷区如何调改实现1+1＞2的效果！

随着时代的发展，商业地产从增量市场转入存量市场。存量时代，在原基础上进行项目改造，将大大减少资源浪费，降低开发成本。     成功的项目改造可以通过对原有空间进行重新合理规划，打造吸睛吸流区域，创造网红标志打卡点，最终达到1+1>2的效果，让原有商业中心焕发新的光彩。

目前，很多商业项目面临改造。早期开发的项目随着时代变迁，难免显得过时陈旧。但也很多比较新的项目，是在初次开发过程中遗留了一些冷区没有得到充分利用，这些都亟待改造焕新。

而项目改造往往会面临一些困境，比如改造预算有限、空间利用难、施工困难多等。

想要成功改造，就需首先找到冷区症结所在，对症下药。     具体而言，冷区都有哪些类型？如何根据不同的冷区进行打造？本文将尝试对冷区类型进行摸底，看看成功的案例是如何进行冷区改造的。

01    

空间结构类冷区    

有些商业项目，原有的硬件、建筑等已经无法容纳现今的商业布局、业态需求等，冷区的存在阻碍整个项目的进一步发展。改造这些项目面临高额预算、高难度施工等问题。这种情况，通过巧思，与整体定位、周边环境等巧妙结合常常会以最少的预算，用最少的时间，达到最好的改造效果。福州东百中心顶层观景台、上海U479、大悦城度刻都是这方面成功的改造案例。

福州东百中心顶层观景台

福州东百中心前身是由东百东街店和东方百货两个百货联通，合并成为一座经营面积逾12万平方米的商业综合体。2017年该项目由和桥机构与上海其美设计联合操刀实施改造（存量商业新物种！福州东百中心如何实现完美升级 | 和桥）整体改造方向为由一个典型的传统百货升级为“超级百货”，旨在打造一个集百货的商品力和运营力、购物中心的体验和街区的休闲生活场景为一体的百货新物种。

（ 顶层观景台-改造前）

（顶层观景台-改造后）

福州东百中心的整体改造中，位于10F-11F的区域配有原始挑高，即便有主题街区做支撑，但这个区域依然鲜有人来。设计师在这一区域化劣势为优势，利用周边三坊七巷景观资源，打造出一个兼备艺术感、空间感和体验感的专属空间——特色屋顶露台。原本的冷区转变为“景观打卡点”。从此，这里人头攒动，无数年轻人到这里来拍照打卡观景。

福州东百中心顶层的冷区改造极具巧思，和桥机构以“第五面”的概念强化屋顶和露台的美感和使用功能，并充分利用了三坊七巷的商业价值，成全原本无人问津的小角落。同时，特色屋顶露台也能成为购物中心吸纳人流、丰富卖场的利器。

上海U479

上海U479位于上海核心商业街区的南京东路步行街中段，其前身是香港的先施百货。改造方向可以用三个词来概括，即“YOUTH、YOU、URBANIZATION”，也是对“U”的完整解读，传达了项目年轻化、个性化、城市化的内涵。

外部建筑风格上，曾经是南京东路“一景”的百货大楼，随时代的变迁，周边建筑的崛起，传统的样式便有些格格不入。改造后则采用了现代化的设计风格，棱角分明，时尚感、潮流感十足，符合年轻人的审美特征。

（改造中）

（改造后）

U479是个1万㎡小体量商业项目，与之对应的是该项目垂直楼层多达12F，单层建筑面积不足1000平方米。建筑结构上的劣势倒逼运营方另辟蹊径创新，内部改造上以三个主力店，一个次首层，加上诸多首店配合打造宝藏洞天，让陈旧小商业体爆发年轻新能量，成为年轻人的潮流新天地。

·三个主力店

在楼层业态设置上，U479首层店铺均为1F到3F的整体打包，项目方将其改造为3个主力店。

从人民广场方向走来，项目给人第一眼店铺形象便是Vans店，是继洛杉矶、纽约、芝加哥、伦敦、首尔之后的全球第六家旗舰店。作为一个潮流品牌，Vans一直牢牢抓住年轻人的心，其入驻自带流量，吸引更多年轻人前来。店内也利用各种场景给顾客带来多样化的沉浸式体验。

与Vans相邻，靠近九江路一侧则为咬金唐风酒馆旗舰店。如果Vans关键词是“潮流”，咬金唐风酒馆则是以“大唐盛世”为主的“国潮”风，同样是时下年轻人追捧的文化潮流。

夜幕降临，咬金唐风酒馆象征盛唐文化的霓虹灯开启，点亮九江路，让U479的夜生活氛围愈加浓厚，迎合魔都年轻人的“夜经济”开启。

·一个次首层

作为小体量商业体，U479没有宽阔中庭，为弥补缺憾，运营方将4层定义为“次首层社交平台”。这里不仅是顾客驻足休憩的平台，也会不间断举行时下流行的艺术策展、快闪等活动，为商业中心带来更多流量。

其他楼层，项目方还设置了美食社交平台，吸引多家美食品牌入驻，还有诸多首店、创新业态的音乐餐厅、高端样式Spa等，全方位满足年轻人在“潮、乐、食、享”方面的需求。

通过潮流零售、美食社交、艺术内容等，项目方将传统的百货大楼改造为年轻的潮流社交平台，将年轻人聚集于此，为南京路注入了活力，打造了具有年轻化、潮流化、夜经济、烟火气的上海新坐标。

北京朝阳大悦城度刻

北京朝阳大悦城是一家强有力的生活方式中心，吸引众多年轻人前去打卡。大热的商场也存在冷区，比如原来是自助餐厅金钱豹的9层空间。由于低楼层的餐饮分布已经基本满足消费者需求，位于过高楼层的金钱豹人流触达难度高，导致日渐衰落。

基于对时代、商业与客群的深刻洞察，历时两年，朝阳大悦城将9层的5000平米空间打造成国内首个自我生长主题空间——“度刻”。

“度刻”取自“恣蔓所延，于此度刻”。希望每个人在这个空间内能够关注精神与内心，关照自我生长状态和可能性。

空间打造上，浓浓的文艺感让人沉浸其中，打破了空间的藩篱，让顾客身在其中舒适自在。空间内的空中花园独具意趣，全国最大的上海三联书店书香浓郁，还有高空景观健身房、视野超棒的精品咖啡、鲜花和下午茶等，满足现代人的各种需求。在这里，消费者可以逃离都市的喧嚣，慢慢享受美好的时光。

邀请入驻的13家品牌在精神文化符号上与“度刻”高度契合。品牌在美陈设计上保有了独立气质，同时又与“度刻”合一。高晓松的晓岛就是其中一家。独特的圆形空间素净而开阔，不仅陈列各种领域的图书，还有电影海报、文艺作品，整体设计文艺而精致，聚合了心向文艺的人们前来，享受诗意的生活。

“度刻”不是简单的统装街区，而是大悦城总体定位大布局下持续精细化运营中的一环。如果说“悦界”是文艺生活策源地，“拾间”关注匠心慢食且垂直深入，“伍台”混搭城市文化与青年消费，“度刻”关注的则是青年中产对于自我实现的渴求。大悦城力求满足年轻人多元而旺盛的主张与需求，利用不同的空间打造生活方式的各色话题，吸引客流有目的性、有需求性地来打卡，最终打造首都年轻人文化与生活方式的阵地。

02    

过时业态类冷区

原始业态存在冷区，是很多早期建造的商业体容易出现的问题。时代的浪潮不断推进，消费观念不断升级，过去的业态不可避免地与当下消费者的需求产生偏差，改造成为迫在眉睫的问题。奇喵小镇和西单更新场的改造案例值得参考。

福州仓山爱琴海购物公园奇喵小镇

曾经，福州仓山爱琴海购物公园的奇喵小镇所占据的空间可没有现在这么温暖、治愈、充满烟火气。反之，现在的奇喵小镇所在的4-6F原本是一个三层挑高的滑冰场，是爱琴海最大的“冷”区所在。上海其美设计接手了这一改造项目。（其美新作|福州仓山爱琴海「奇喵小镇」，用五感六觉打造有温度的萌宠主题街区）

（奇喵小镇-改造前）

（奇喵小镇-改造后）

因最早的特殊业态关系，5F与当前楼层有5m的下沉空间，导致6F有一个大中庭，而位置又比较靠里。如何处理这样的位置和特殊结构？在萌宠经济的风口下，其美设计将猫引入空间，于是，一只治愈的大猫主厨出现了。

“猫身上所具备一些吸引人的特质，比如：慵懒、吃货，给人带来极大的治愈感等，这和我们在享用美食，以及对慢生活的感受有异曲同工之妙。”美设计主案设计师如是说。

奇喵小镇围绕中庭大猫IP，为顾客打造了一个共享社交空间。从4楼拾梯而上，整个空间里没有挖空心思打造极致的网红装置，而是在营造休闲、舒适氛围的同时，内退式的空间处理预留了休憩空间给顾客，在这里可以享受闺蜜的下午茶时光，可以分享邻里间的相聚时刻，也可以在沉浸式美食主题街区大快朵颐。在这个三层的区域里，顾客不但填饱了肚子，同样在灵魂上与视听触嗅味知等六觉上同时达到了一种满足。这是很多场景没有办法同时做到的。

改造后的奇喵小镇，不但不冷了，还热气腾腾起来，特有的IP和品牌组合以及环境打造让这里红火了起来。奇喵小镇的出现还为爱琴海带来了更多的客流。开业期间，福州仓山爱琴海购物公园整体销售、客流、会员增长、会员销售均创2020年新高。其中，整体销售同比增长21%，客流同比增长12%，新增会员同比增长150%。

北京西单更新场

THE NEW 西单更新场地处北京传统西单核心商圈，位于西单文化广场地下，前身为77th街购物中心。这里曾经是年轻人聚集的最潮的购物场地，但随着西单商圈不断迭代发展，其业态定位和配比跟不上时代发展，逐渐被年轻人所“嫌弃”，亟待更新升级改造。

西单更新场有地面广场和下沉区域两部分。

广场部分为长安街沿线的首个“城市森林”。树木环抱的中心地带有6000多平方米，最中间的800多平方米种植着各类时令花草，共同构建“三季有花、四季有景”的绿色生态。在商业核心区高楼大厦环绕下，这片绿地吸引消费者前来，流连其中，到下沉区域一逛。

下沉区域是更新场的商业空间，也是重点改造部分。项目通过全新的空间形态设计、前沿潮流的品牌组合、打破常规的视觉设计等多维度，为消费者搭建起别具一格的多元体验新场景，构建崭新的潮流地标。

为破解地下商业空间的局限，运营方将原有4层改造成3层，缩小可租面积，通过挑空等设计突出公共空间的通透与舒适。同时，多种业态的互补与交错，像雕塑与家居，书店与花艺等均提升了整体的质感。

西单更新场引入了多元化风格的品牌，提升商场丰富度、潮流度，满足年轻人多元化的需求。其中近一半都是全国首店、北京首店、北京西区首店及高能级概念店集合店。比如，这里的HARMAY话梅是全国最大旗舰店；STUDIOUS是内地首家高能级门店；来自日本北海道的芝士蛋挞品牌BAKE，也是北京首店。通过多家品牌的入驻，塑造丰富、包容、复合性业态的更新场定位，打造京圈年轻人的潮流发生地。

03    

商业环境薄弱型冷区    

商业从来不是独立存在的，与周边环境、所在城市等有着密切的关系。有些项目硬件和业态都没问题，但周边的环境、氛围的营造等让原本不该冷的地方冷了。从环境着手，让“冷”的场子“热”起来。福州东百中心景观街道和青岛万象城W时区做出了成功尝试。

福州东百中心景观街道

福州东百中心项目中，外部景区的街道是影响引流的一个因素，虽不在商场内部，但对人流动线起着举足轻重的作用。上海其美设计对其进行了重点改造。（集“人文、商业、旅游”于一体的福州东百南街是如何打造的？）福州东百中心南街位于八一七路西侧，吉庇路至塔巷长460多米，可利用商业面积约4.65万平方米（地上商业面积2.7万平方米，地下商业面积1.95万平方米）。

改造前的南街存在诸多问题：景观街道悠长狭窄，缺乏商业气氛，灯光不足；坊巷入口形象不明显，灯光也不足；广场空间设计乏味、建筑死角过多；地下空间入口空间封闭，无法吸引人流进入商场……压抑、灰暗的环境，没有任何特色，这样普通的街道自然不会有人愿意路过，向商场导入客流就更无从谈起。

根据东百南街特殊的地理位置，上海其美设计在进行规划设计时围绕“文、旅、商”等元素展开，即三坊七巷体验延展、商业升级繁华再现、城市特色人文艺术相结合。以现代诠释传统的设计手法，融合文化与艺术的公共空间，创造多元化的交流场所，让顾客体验时尚的都市核心生活方式。

不同于以往的百货店，其美设计为东百中心设计商业街区时也结合了福州的民俗作为设计元素。广场的“门”字形挑高入口极富前卫感，发光屋梁的水墨山影以及地面嵌入的名言古句，无不是在向福州的历史文化致敬。古典与现代的并存，毫无违和感。

叠水广场——藏于“门”后的一方“叠水”瀑布灵感来自于福州的“鼓山瀑布”，层叠的现代景观造型配合瀑布飞溅的水花，将整个故事引向高潮。

升月广场——通过绿植景观的介入及休憩阶梯，将下沉式广场创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。巨型旋转LED圆环打造出一弯从地平面上升起的明月。

与主街面热闹繁华的商业气氛截然相反，背街则打造了一条幽静错落的景观巷道，结合“雾林”“油纸伞”“皮影彩绘”“灯笼屋架”等富有福州元素的景点小品，为游人提供了闹市中难得的一处漫步之所。

街道的商铺面打开，改为玻璃门或幕墙，增加商业氛围，以利人流引入。对外防火门改为玻璃门，提高门洞高度；增加对外玻璃店面，增强商业氛围。

青岛万象城W时区

青岛万象城位于青岛市南区山东路10号，这里是当地居民消费、购物、生活的好去处。

万象城的W时区又名WOMENT（取自women+moment，寓意与你分享每个瞬间），覆盖LG/L1/L2三层，占用18,000㎡空间。改造前，这一专属女性的主题区域，以灰黑色调为主，线条僵硬刻板，满溢着浓浓的工业风、高冷风，丝毫没有温柔热情的女性特征。

和桥机构VMD团队经过前期调研考察，重新修正梳理“W时区”的 VI载体。（如何征服这批“有个性”的消费者，看VMD魅力焕新商业 | 和桥）围绕女性、活力、时尚、亮眼、记忆等方向展开，将玫粉色、粉红色、紫粉色、浅湖蓝、宝石蓝等色彩定为空间重点色彩，这种色彩战略十分贴近女性消费群体，符合了当下女性消费者的个性化心理需求，也进一步丰富了商业空间色彩，使W时区品牌形象更加年轻化、个性化。

（改造前）

（改造后）

此外对空间规划、软装设计、视觉导视系统、DP 点设置、橱窗展示、货品组合等方面进行调整，如公共区域的玻璃围挡部分，增加了新的视觉导视布置，增添时尚潮流元素、视觉记忆焦点、女性符号元素；中庭挑空区域部分增加新的视觉导视装置；公共DP展示，以品牌集合的形式营造购物体验氛围等。通过这一系列软性提升，增强了消费者的记忆点，让商场更具可逛性，更有商业氛围和新鲜感。

改造后，万象城W时区具备高辨识度的商业符号和品牌形象，成为时尚女性群体的全新生活方式体验空间，为追求诗意生活的女性朋友们提供了一个理想基地，经营效果也得到明显提升。

04    

结语    

存量带来的巨大竞争压力下，空间的合理规划与应用变得尤为重要，可以节省成本、减少资源浪费，对整体商业项目来说是最好的帮助。现在，越来越多的项目意识到这一点，开始去研究更新改造问题。及早认清改造原因，提早发现改造机会，在存量时代占据有利市场地位。