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武汉的五个市级商圈,让我们见证了它蓬勃的商业力

赢商网华中站 郭书妤
摘要:五个市级商圈,让我们见证了武汉商业力

武汉作为长江经济带核心城市和建设中的国家中心城市,2021年城市财政收入排行榜跃居第十二名,另据赢商网发布的《2022年城市商业力排行榜》中,武汉跃居第八位排名,这座商业准1线之城开始了新一轮进阶之旅。

底气何在?目标何成?其答案隐藏在武汉商业现状与格局演变之下,且在不同级别的商圈中各有侧重。本期,我们将聚焦武汉的五个市级商圈和代表项目,看看这些商圈近年来的发展变化。

老牌商圈“c位担当”

如今,武汉城市级商圈呈现武广商圈、江汉路商圈、汉街商圈、光谷商圈及关山大道商圈“多点开花”的局面,这是武汉城市发展“由环内向外溢”的缩影。

图源:赢商大数据—城市商业地图

上述5大城市级商圈,共坐拥899.8万㎡商业存量,已开业购物中心达24个。具体看,5大商圈所处发展阶段、特性各不相同——武广商圈、江汉路商圈历史最为悠久;城市“整体向东南迁移”催生了光谷商圈、关山大道商圈、万达商业的加入则推动了整个汉街商圈的崛起。

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业绩长虹的武广商圈

已开业代表项目:武商Mall·国广、武商Mall·武广、武商Mall·世贸、武汉恒隆广场等

武广商圈,作为武汉最早的商圈之一,拥有40多年的历史。自2006年4月12日,屹立47年的“老武商大楼”成功爆破,新武商开始了它的重建与复兴之路:老牌企业寻求扩张,新鲜血液持续涌入。

在武汉K11购物艺术中心、武汉恒隆广场未进驻前,武广商圈主要由武商摩尔城、连同地下的武汉武展购物中心和武汉新崇光时尚广场撑起。值得一提的是,自90年代起,武商MALL(原武商摩尔城)销售业绩常年领跑全国前十,2021年以150亿的业绩位于全国购物中心销售额排行榜的第六名。

武广商圈聚集了武商MALL·国广、武商MALL·武广、武商MALL·世贸、武汉恒隆广场等近11座商业项目,涵盖8个购物中心,现有商业存量约164万㎡,商圈内不仅融汇百货、购物中心、配套零售、专业卖场等多种商业形态,也是武汉奢侈品齐聚的高端区域,并且备受港台企业的青睐,新世界、恒隆均瞄准了这块风水宝地,产生了极强的聚合效应。

注:武广商圈人口年龄分布

据赢商大数据,武广商圈内的人口情况,以35-44岁、家庭型占比高于本市水平,中产及小康人群占比较大,形成多元化的消费群体。且区内日均客流超100+万人,人群消费力旺盛、客质较高、受众粘性强,深受消费者和品牌首店青睐,良好的行业口碑,也是高端商场和顶尖客群扎堆于此的主要原因之一。

据赢商大数据不完全统计,武汉2021年共有305家品牌首店入驻,武广商圈以113家首店品牌位列第二,连续几年稳居第一梯队。2022年上半年度武广商圈引入了全国首店鸟局、湖北首店Apple Store等在内的39家首店品牌。

2022上半年武广商圈首店代表品牌:

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典雅繁华的江汉路商圈

已开业代表项目:武汉泛悦·南国中心一期、武汉M+购物中心、江汉路步行街、武汉潮流盒子X118等

清末民初典雅繁华的江汉路商圈,始名于20世纪20年代,当时盛况被形容为“车马如梭人似织,夜深歌吹夜未休”。前有民众乐园、民众坊、菲莎时尚等萌芽商业项目齐聚,后有万达商业广场、HAPPY站台、新佳丽广场、宝利金国际广场等大型商业综合体抱团发展,再经和记黄埔地产、越秀地产等新秀的助力加推,逐渐演变成一个规模庞大的“钻石”区域。从“百年商道”的江汉路出发,由南至北,江汉区正一步步擦亮“武汉购物”名片。

2019年江汉路商圈曾入围商务部牵头开展的步行街改造提升试点,当时江汉路商圈的租金超越其他区域,成武汉最大赢家,平均租金曾高达610元/月/平方米,商圈内主要商业有大洋百货、王府井百货、新世界时尚广场等,其商圈价值不可估量。

2021年,中共武汉市江汉区第十三次代表大会提出,未来五年,江汉区要领跑新赛道、展现新图景,“大力发展首店消费、新型消费、夜间消费、大健康消费”。借首店政策的扶持,促使了全国、华中、武汉首店们加速入局江汉路商圈。如上海三联READWAY、顽徒ADDICTEA等多家知名首店。

这其中,商圈也不乏旧改项目,如最具代表性的民众乐园,已于2022年由武汉旅游体育集团接棒,对其进行改造提升。这座承载武汉老一辈回忆的商业项目,终将蝶变成为以音乐、文化、艺术、科技为核心的城市青年文化创新文娱高地、多维艺术策展综合商业空间,还原城市级的文化地标。

据赢商大数据,江汉路商圈面积约104万㎡,已开业购物中心面积接近55万㎡,未来新民众乐园焕新升级后,将贡献约3.9万方的新增体量。梳理商圈内的人口情况,25-44岁、家庭型占比高于本市水平,中产及小康人群占比较大,客群偏向于家庭型消费。

首店引进方面,江汉路商圈同样也是吸纳首店的“核心引擎”,全球化中国茶饮品牌——顽徒ADDICTEA,华中首店王柠等均瞄准这个核心C位,更加丰富了商业品类的稀缺性和多元化。

2022上半年江汉路商圈首店代表品牌:

03

最具文旅基因的汉街商圈

已开业代表项目:武汉楚河汉街、凯德·1818等

2005年初,市里重点打造的武昌经济总部区规划,以中南路和中北路为主轴的沿线3平方公里地域内,重点发展多项产业,以中南路、中北路为核心的商业氛围逐步浓厚,凯德集团、万达集团的注入,开启了汉街商圈革新的进阶之路。

虽然作为新兴的市级商圈,但这个新秀的表现却表现亮眼,据2019年武汉商圈排行榜综合实力排名中,汉街商圈成为仅次于武广商圈拿到排名第二的成绩,销售额共34.45亿,日均人流量共11.9万。

汉街商圈快速崛起,万达集团的卓越贡献功不可没,斥资600亿打造的“武汉中央文化区”,这是万达集团目前投资数额最庞大的文化经济项目,也是纪念辛亥革命一百周年的献礼之作,俨然成为商圈的轴心。不仅创下了行业迄今为止都很难超越的多个纪录,也奠定了商圈持续腾飞的坚实基础。

目前,汉街商圈在整个商业版图上以T型的态势呈现,商圈囊括武汉楚河汉街及武汉凯德·1818两个购物中心,未来北京SKP也将携手万达集团,重点打造武汉SKP。

通过赢商大数据看出,汉街商圈内,工作人口11.4万人,其中25-34岁中青年群体5.57万人,占本区域工作人口47.55%;居住人口约3.2万人,其中54岁以上比例TGI为1.20,明显高于本市平均水平。中青老年的客户群体,促使楚河汉街商圈拥有强大的高消费能力。

在首店引进方面,除2021年凯德·1818引进的全国首店—Balabala young外,商圈目前表现平平,亟待新的商业血液融入,后期,作为问鼎全球“店王”的高端商业体SKP面世后,将拟引进600+首进武汉国际品牌,市场定位以及品牌引入也将是华中乃至全国空前,备受市场期待。武商梦时代的入市或将迎来新的首店亮相。

04

焕新在即的光谷商圈

已开业代表项目:武汉世界城广场、武汉世界城光谷步行街、武汉泛悦城、武汉雄楚季佳荟等

光谷商圈的兴起和发展在很大程度上依托国家确定的“在武汉建立中国光谷”的重大规划方案,1991年3月,武汉东湖高新区被国务院首批批准为国家级高新技术产业开发区。,2000年,鲁广购物中心开业,实现年收入3 亿元,成为当时商业项目的核心代表。  

虽然光谷在整个武汉商业地产版图上算是一个新兴区域,但武汉世界城光谷步行街及世界城广场、光谷国际广场、大洋百货等商业体的陆续聚集使得整个“光谷之心”成为规模接近百万方的城市级大商圈,光谷商业正在经历爆发式增长。

经过20余年建设,光谷商圈正经历成型以来最为关键的二次焕新,新鲁巷广场、光谷国际广场都处于全面升级期,光谷步行街也经历着招调换代的考验,如今光谷商圈内在运营商业项目13个,商业存量313.1万㎡,另包括武汉中商·世界里(光谷店)在内的2个项目焕新升级,未来也将提供23万方新增体量,商业类型丰富,除购物中心外。配套零售、独立百货、专业卖场、步行街各自平分秋色。

通过赢商大数据看出,光谷核心商圈内,工作人口16.8万人,其中19-34岁青年群体10.7万人;居住人口约10.1万人,其中19-34岁青年群体6.2万人。

无论是工作还是生活,青年客群比重都超过6成,远高于全市平均水平。一批高薪、高品位、高学识的光谷新青年,已经成为光谷商圈炽手可热的新消费人群。

在首店的贡献上,光谷商圈目前主要依赖世界城光谷步行街及武汉泛悦城, 如2021年武汉泛悦城的开业,着力聚焦“首店经济”赛道,引入多家区域级、城市级、商圈级首店。譬如引入ESMI武汉首家主题店、K CLUB华中首家特色主题店等品牌,汇集贰麻酒馆华中首家森林系旗舰店等,随着中商·世界里的焕新升级后,将会有更多的新兴首店加入。

05

潜力无限的关山大道商圈

已开业代表项目:武汉K11 Select、武汉保利广场、武汉光谷天地、武汉同学广场等

随着大光谷的不断扩容,不管是从品牌招商还是从地段上来讲,曾经的老旧商圈已无法满足片区的需求,随着居住及消费人口的外溢,大光谷商业的发展势头逐渐向周边扩散,在政府光谷发展规划南移东扩的过程中,关山大道以南的光谷天地商圈迅速崛起,引入的品牌定位更加高端丰富。

随着人口流入,整体商业氛围开始深入关山大道腹地。湖北长城建设在关山大道与南湖大道交汇处,打造了光谷天地商业体。2013年开始,新世界、保利等各大品牌开发商看中其地理位置和精英客群优势,相继入驻深耕。至此,关山大道成功形成光谷商业集群地带。

关山大道商圈聚集了武汉保利广场、武汉K11 Select、武汉同学广场、武汉光谷天地在内的8个商业项目,现有商业存量约313.07万㎡。在五大市级商圈内,体量也占据前三。

通过赢商大数据看出,关山大道商圈内,工作人口14.9万人,其中25-34岁青年群体7.78万人;居住人口约14万人,其中19-34岁青年群体9.2万人,由此可见年轻化、个性化的消费群体成为该商圈的主力军。

商圈在首店引进上,仅在2020年共计引入8家首店品牌,2022年各项目基本以区域首店为主,后期亟待发力。

- 结 语 -

可以看出,武汉5个城市级商圈已经分别显现出不同的发展契机。

武广商圈作为老牌玩家,它的发展已经“登顶”,并持续稳健的加固王座;楚河汉街商圈、光谷商圈作为后起新秀,则凭借政策、产业优势,吸引各方大佬抢地进场,打造光谷新CBD;而作为“老将”的江汉路商圈也将乘旧改之风迎来新的发展变量。

最终,在竞逐“城市级国际消费中心城市”商业进阶过程中,谁能担当“领头羊”,还需要时间回答。

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