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赌局尽头,正荣、融信如何安稳着陆?

斑马消费
摘要:前20年,正荣地产的欧宗荣和融信中国的欧宗洪在中国房地产市场化大潮里,享受了一场饕餮盛宴,成为老家莆田汀塘村的造富神话。

从一介草莽到地产雄主拼尽半辈子,而跌下神坛,几乎一夜之间。

正荣地产的欧宗荣、融信中国的欧宗洪两兄弟,或许已深刻体会到这种人生跌宕。

在行业上升期里,他们疯狂拿地扩张,潮水退去,不觉已深陷泥潭。

他们的大哥欧宗金,境况稍好一些,但所控制的欧氏投资集团亦官司缠身。

前20年,他们在中国房地产市场化大潮里,享受了一场饕餮盛宴,成为老家莆田汀塘村的造富神话。如今,他们将如何安稳着陆?

赌字当头

上世纪90年代初,随着改开政策落地,中国创富的潮水改变了流向。

彼时,一大批年轻人涌向重镇深圳。他们白手起家,多年后攒得亿万身家。比如,星河湾的黄楚龙、中洲控股的黄光苗以及茂如集团的黄茂如。甚至,如今立于危墙边的姚振华,也是在深圳从炸油条、卖蔬菜等小生意一步步做起。

和很多奔赴特区的年轻人一样,欧氏兄弟的家底也薄。欧宗荣曾回忆,兄弟三人生活在莆田当地最贫穷的镇最贫穷的村最贫穷的家里,少年时连地瓜都吃不饱。

欧氏兄弟虽然也是选择从小生意做起,方向不是南下,而是深入到基建需求强烈的中西部寻找机会。

早年,大哥欧宗金带着二弟欧宗荣走出东峤镇汀塘村,在福建三明的工地上做石件生意,后来辗转江西进入桥梁工程领域。成年之后,老三欧宗洪也追随两位哥哥干起了工程。

欧氏三兄弟和早期的黄楚龙等在深圳建筑工地上做泥瓦工并无二致,吃苦耐劳中紧紧抓住突然而至的机会,他们从打工者的身份,逐渐走向独当一面的企业老板。

1993年,29岁的欧宗荣在江西负责一个路桥工程,因建桥钢材被人动了手脚,会影响工程质量和安全,他决定炸掉重建,为此损失上百万元。

90年代的百万元堪为天文数字,当时,全国城镇职工月均工资水平不到200元。可以说, 欧宗荣选择炸桥本身有着很大的赌的成分。正是这一举动,引来更多工程项目的橄榄枝。第二年,他很容易地成为南昌“一江两岸”工程前期道路的施工方。

1996年,欧宗荣参与江西宜春旧城改造,修建道路拓宽城市骨架,同时获得从业以来第一块土地,并耗资超亿元,打造成一个商业综合体,也就是如今的赣西第一街。

在打造商业综合体之时,欧宗荣的业务已逐渐从修路建桥转型房地产。1998年,他集合旗下分布在江西、福建的8家企业,在福州成立正荣集团,也就是正荣地产的前身。

而在这一年,老大欧宗金因一起安全事故撤出江西。2002年,他以福建欧氏投资集团为平台,涉足投资和教育等领域,如今已是福建知名民间财团。

​在欧氏三兄弟中,若要论赌性,老三欧宗洪胆子最大。

1995年,24岁的欧宗洪回到老家莆田自立门户,设立莆田交通工程公司,从事市政领域建设业务。2001年设立莆田交通房地产公司,在欧宗金“帮助”下,以观桥御景楼盘一炮而红。2003年转战福州设立融信集团,2007年以15.5亿元拿下福州单价地王。

2016年,欧宗洪在上海与中铁、金茂及龙湖等鏖战竞价超400轮,拿下上海地王项目,楼面均价10万元/平方米,这一记录至今无人能破,外界首次见识到欧宗洪的凶悍。

蒙眼狂奔

多年前,在热闹纷杂的全国土拍市场,听闻闽系房企,参与者无不心头一颤,只要融信中国入场,参与者的心更会悬到嗓子眼。

之所以公司被高度关注,主要是老板欧宗洪舍得砸大价钱买地。甚至在某些核心地块的争夺上,国资背景的房企都得礼让三分。

融信太渴望规模化扩张。

2015年末,公司土地储备总建筑面积517万平方米,除了在建379万平方米,未开发面积仅138万平方米,在建土地储备远高于未开发土地,存粮告急。

2016年,欧宗洪力排众议将公司总部从福州迁至上海,开启一场前所未有的全国扩张之路。在这种战略意图主导之下,公司旋即成为土拍市场里一只独狼。

仅在2016年,融信中国耗资484.46亿元,获得21宗土地,新增总建筑面积527.12万平方米,拿地平均成本12963元/平方米。当年,公司签约销售规模246亿元,营收规模仅113.72亿元。

2017年延续攻势,在全国拿地78宗,新增总建筑面积1482万平方米,疯狂之势,外界无不为之瞠目结舌。

几乎不计成本拿地的同时,企业规模迅速膨胀。公司合约销售额从2015年的119.11亿元增至2018年的1218.84亿元,并先于世茂、泰禾和旭辉迈进千亿阵营。2020年-2021年,公司分别实现合约销售额1552亿元、1555.2亿元。

正荣地产同样如此,2014年合约销售额还只有169亿元,2018年已越过千亿,实现1080亿元。即便在疫情的两年里,也在频频拿地。

2020年-2021年,公司分别拿下46幅、29幅土地,新增总建筑面积分别为714万平方米、430万平方米,平均拿地成本分别为6616元/平方米、9083元/平方米。

直至今年上半年,正荣地产、融信中国先后陷入流动性危机,才逐渐隐退土地市场。 这两家房企的土地储备总量仍不小,截至今年6月,分别拥有总建筑面积2215平万平方米和2527万平方米。

大溃败

今年上半年,融信中国净亏44.29亿元、正荣地产净亏26.11亿元,为上市以来首次双双遭遇重创。其实,企业生存空间日渐逼仄,早在2020年已显出端倪。

融信中国在2016年-2017年获得的高价土地,在2020年进入结转周期,给公司盈利能力带来极大考验。

2019年,融信中国毛利率24.24%、净利率11.45%,2020年分别降至11.00%和7.23%。尽管公司对外宣称,待高价土地结转完毕,2021年盈利水平会得到改善。实际上并未应验,去年,公司毛利率、净利率较上年下降0.1个百分点、2.04个百分点。

正荣地产的状况也大致相同。去年,其毛利率、净利率较上年分别下降4.56个百分点、6.62个百分点。

据克而瑞报告披露,2016年、2017年地王地块集中入市,在典型一二线城市中,入市地王项目只有4成能实现盈利。

随着房住不炒长期楼市调控主调不变,未来房价上涨空间有限,势必会继续蚕食企业利润。

症结或许并不止于此,更重要的是,正荣、融信在早期大跃进式扩张时大量借贷,已到了偿还高峰。

7月10日,融信中国两笔美元债合计2786.55万美元利息,无法在30日内完成支付,将公司拖进流动性危机。

截至今年6月,公司现金及现金等价物112.11亿元,难以覆盖短期债借150.04亿元。企业自我造血能力亟待恢复,今年上半年,公司合约销售额387.37亿元,同比减少53.3%。

正荣地产同样债务承压。据中报,截至6月底,公司未来12个月内将有329.91亿元债务到期,而手中现金及现金等价物仅31.37亿元。

经过今年2月的股债双杀之后,正荣地产已出现多笔债务违约。与此同时,销售不振,回款放缓,今年上半年实现合约销售额213.17亿元,同比减少74.1%。

截至目前,正荣、融信的股价已跌至1港元之内,一年之前,两家房企股价在3-4港元左右。

欧宗荣、欧宗洪深陷危机之中,大哥欧宗金的状况也好不好哪儿去。企查查显示,欧宗金控制的福建欧氏投资集团,今年8月被莆田荔城区法院列为被执行人,执行总金额1200万元。

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