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“卖不掉”的恒大中心 香港湾仔著名物业重上货架

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摘要:国庆前夕,位于香港湾仔的中国恒大中心大楼再次进行放售,目前由第一太平戴维斯独家代理出售,10月底截标。

“湾仔著名物业”——中国恒大中心的卖家寻觅游戏还在继续。

国庆前夕,位于香港湾仔的中国恒大中心大楼再次进行放售,目前由第一太平戴维斯独家代理出售,10月底截标。

对此,第一太平戴维斯方面特别提及,参照恒基兆业地产于2017年投得的美利道项目,呎价约5万港元,总价约323.8亿港元;另一个于2021年投得的中环海滨3号用地,则以呎价约3.1万港元,总价508亿港元成交。

“今次标售的恒大中心,座拥全海景及三面单边楼面,无论长远投资或考虑重建,投资者都不容错过。”

事实上,无论投资者们如何选择,每当恒大中心传出出售消息,市场便会乐此不疲地搅起波澜。

这一次也不例外。

“卖不掉”的著名物业

前身为美国万通大厦,坐落于香港湾仔告士打道38号,中国恒大中心从落地之初便备受关注,项目占地面积2138.8平方米,总建筑面积3.21万平方米,楼高94.85米,总计26层,租户涵盖大型国际汽车公司、保险公司、跨国企业。

作为地处香港核心区域的项目之一,彼时的万通大厦出租率高且收入稳定,市场消息均称其升值潜力相当庞大。因此,在2015年放售时,这宗项目吸引了3家企业争购。

最终,恒大集团以125亿港元的价格从华人置业购入这宗项目,还“一不小心”创了纪录——2015年香港最大额商厦买卖、香港商业大厦中每平方英尺最高单价纪录。

自此,恒大集团将其改名为中国恒大中心,成为当时内地为数不多在香港拥有整栋写字楼的企业。

当时交易采用分期付款方式,华人置业在签订买卖协议后五日,先收取一成订金12.5亿港元,继而在成交后收取三成的37.5亿港元;剩余六成余款则分期6年支付,也就是说,恒大每年需支付12.5亿港元的金额。

恒大集团大手笔入手的背后,打的是抵押融资算盘。虽说企业用不动产抵押进行融资的行为不少见,但还在分期付款的大楼项目进行资本化操作确实不多见。

细数中国恒大中心被抵押的路程,最早可以从2016年11月说起,往后的2018年、2020年均有被抵押登记的情况。

而后,恒大流动性危机逐渐浮出水,作为其最著名的资产之一,中国恒大中心多次被传出售消息。

2021年8月,恒大集团首次开出156亿港元的意向价格,寻求恒大中心接盘方,又与越秀地产接洽谈判,项目价格降至105亿港元,最终交易因越秀地产“对恒大财务状况的担忧”被搁浅。

直至今年7月底,恒大中心再传出售消息,彼时市场估值约90亿港元,已经低于7年前买入价格的三分之一。

如此低价,引来了一批意向商,其中便有长实集团。

“流离失所”的置换筹码

在长实坐实收购意向后,市场开始热烈讨论起“李嘉诚到底是不是恒大的白衣骑士”?

然而还没辩出个是非,交易漩涡中的恒大中心突然被中信银行以债权人的身份接管,并通知恒大集团,已任命接管人Alvarez&Marsal接管恒大中心。

直至今日,中信银行放售恒大中心,间接性又给足了长实集团以及背后的李嘉诚话题性。

其实,纵观李嘉诚旗下的全球投资布局,基本都是“放长线战略”,其房地产投资业务也有相当一部分与金融套利息息相关,对于恒大中心的收购考量,则应更多倾向于其坐地香港中心区的商业价值。

正如2015年恒大集团收购这宗项目时于公告中的解释:“该物业位于香港商业、旅游及交通的核心区域,未来具有巨大升值空间,且将极大地提升集团在香港及国际市场的企业形象。”

因此,对于长实集团来说,入标恒大中心的投资逻辑并未改变,走的还是“人退我进”之路,想的还是“投资回报”之事,从年初业绩发布会李泽钜那句“大风大浪时照样可以赚到钱”便可窥见一二。

对此,独立房地产评论员纪言迅认为,长实集团目前对于香港商办资产的投入性并不是很高,对于恒大中心这笔交易的态度并非志在必得。

从市场来看,今年香港商办市场不容乐观。第一季度,主要零售地区租金全线下挫,铜锣湾按季下跌约4.5%,其中旺角地区的空置率甚至上升至16%。彼时,市场消息认为,随着疫情转趋稳定,香港整体铺位租金下跌空间不算太大,并有望逐渐复苏。

截至2022年上半年末,香港商办市场空置率为11.9%,为2003年第三季度以来最高水平,有980万平方英尺空置。高力国际(Colliers)统计,截至8月,香港高档写字楼空置率已升至12.3%。值得注意的是,7-8月是写字楼传统租赁淡季,在经济、疫情等多方面影响下,部分企业也在计划减少办公面积,需求进一步下降。

此外,最近随着美联储持续加息,恒生、汇丰、中银香港、渣打四大银行全部完成按揭利率上调,这番调整也会与香港楼市相挂钩。

也就是说,未来香港楼市的波动仍然会持续,楼价、租金摇摆不定。

独立房地产评论员纪言迅对观点新媒体表示,目前香港中环湾仔地带的商办项目空置率空前的高,伴随着这种背景,未来恒大中心商业前景还很难说。

早前于2022年3月,中国恒大集团召开债权人电话会议时表示,前期已将香港恒大中心用于担保银团贷款,为妥善应对银团贷款的偿付压力,并减轻贷款产生的利息成本,正在与潜在有实力的买家进行接触洽谈,通过资产出售方式偿还银团贷款。出售回笼资金的结余部分,将优先用于缓解境外流动性的问题。

从两次出售失败到如今再次放售,恒大中心早已从原先恒大集团为之骄傲的商业地标变为“流离失所”的置换筹码,而它的去向如何,也只能由市场来定夺了。

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