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奥克斯商业地产退潮,5家奥克斯广场托管给万达商管

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摘要:奥克斯地产决定将长沙、青岛、杭州、成都5家奥克斯广场托管给万达商管。把做不来的事交给擅长的人去做,或许会是一个好主意。
商业地产运营托付给万达商管,把做不来的事交给擅长的人去做,或许会是一个好主意。

观点网奥克斯地产决定将长沙、青岛、杭州、成都5家奥克斯广场托管给万达商管。

据悉,长沙奥克斯广场各商户已收到商管公司更换的告知函,待10月1日后交接,由万达商管负责招商运营;杭州奥克斯中心与万达商管达成轻资产输出协议,并于9月14日成立了杭州仓前万达广场商业管理有限公司。

而5家购物广场业主仍是奥克斯。

翻开近两年各端口有关于各地奥克斯广场的探店打卡和分享,“老、旧、冷清”是关键词,甚至处于青岛核心商圈李村的奥克斯广场,在火热购物氛围中,沿街网点却有超过半数处于招租状态。

这类有一定开发年限、但缺乏妥善运营的标的,万达商管视作轻资产合作的好项目。

在不久前的4月,万达也接管了京内地标朝阳公园附近蓝色港湾项目,此外还接管了建业等企业旗下项目。

奥克斯地产曾有眼见地布局了几大重点城市,但商业地产考验长期运营,各项成本还在持续产生。

2019年以来,奥克斯住开业务销售下跌,债务拉升,持盘能力下降。商业地产运营托付给万达商管,把做不来的事交给擅长的人去做,或许会是一个好主意。

万达商管“救生”

各地奥克斯广场体量大小不一、定位各异,开业时长有近10年的,也有刚开业2年的,但经营状况一般,“老、旧、冷清”或者不如附近某一家购物中心,是评价中主要的关键词。

两家长沙的奥克斯广场开业年限较长,均在岳麓区,一家位于长沙滨江新城板块核心、银盆路与岳麓大道交会处,于2013年开业,体量27万平方米,开业之初,平和堂、华润万家、国美电器、韩国CGV影城等先后进驻。

另一家奥克斯缤纷广场于2016年开业,定位为精致型社区购物中心,6.6万平方米。在业态规划上,以亲子体验带动家庭娱乐为亮点,引进五大亲子游乐体验馆、钢琴美术等专业培训机构以及诸多儿童服饰品牌,面积占比近30%。

但据了解,此前长沙市物业管理办公室公布的2022年1至2月物业服务企业“红黑榜”及“重点监管”企业名单中,长沙奥克斯商业有限公司等5个物业企业被列入“黑榜”。

关于前者,除了某服饰品牌打1折、2020年之前平和堂还在、餐饮区域人流尚可,其他时候更多被吐槽停车场卫生状况,或者被说商场冷清没人。

5家广场中,体量最大的是于2012年11月底开业的成都奥克斯广场,为56万平方米城市综合体。最新开业的则是杭州奥克斯广场,于2020年末开业,是离地铁站最近的一个综合体。而位于青岛市李沧区李村的奥克斯广场位置良好,2018年开业,12万平方米。

据了解,李村周边商圈商业面积超200万平方米,日均最高人流量超20万人次,多年前就已跻身青岛最大商圈。但就在这么火热的商圈中,其沿街网点却有超过半数处于招租状态,负一楼多数商铺基本处于闭店状态,也看不到知名大品牌店铺。

有逛过的消费者认为:“没有特色,是奥克斯广场最大的问题。”

同样类似的项目,万达商管还在4月接手了北京朝阳公园附近的蓝色港湾。同为五棵松附近的华熙人头攒动,有媒体在2019年探店蓝色港湾时,一层2折起的大卖场取代了奢侈品门店;商场4层“人去楼空”,6层的直梯处于关闭停运状态。

此外,万达商管还接管了体量约10万平米南宁江宇世纪广场,包括建业旗下全部商业项目。4月1日协议中,万达商管将会整体租下建业项目,全面负责招商、对外租赁、运营和物业管理。

上半年,万达商管拓展了不少项目,下半年也没有停下来。数据显示,截至2022年6月底,珠海万达商管通过合作模式租赁的已开业项目达到122个。

据查阅消息,仅8月前后,万达商管就在廊坊、济南、大同、合肥、宜宾、西安新增对外投资近10家公司

先前招股书显示,截至2021年12月31日,珠海万达商管管理417个商业广场(包括132个独立第三方商业广场),在管建筑面积达5900万平方米,其中来自独立第三方的面积占比约25%。

奥克斯“地产边缘”

奥克斯地产在商业地产运营层面没有太多优势,但早期也多为布局一二线重点城市。

据官网介绍,奥克斯地产成立于2000年,旗下包括地产、产城、商管、物业四个业务板块,2004年启动全国化扩张,战略布局7+X。

2009年进军商业地产,部分项目起于那时,主要布局宁波、杭州、南京、郑州、天津、南昌、长沙、马鞍山8个城市。

奥克斯地产还曾一度喊话要上市。

据观点新媒体过往报道,2013年,时任奥克斯地产执行董事、总裁助理的毕兴矿称,奥克斯地产计划于香港上市。结果是,在销售表现上逐渐退出榜单。到2019年,高周转下的负债率、下滑的销售表现把奥克斯从地产业务上推开。

根据2019年奥克斯地产债券年报数据显示,2019年实现营业收入39.62亿元,同比下降43.04%,销售降幅和当下楼市寒冬多数房企相当。

奥克斯地产拿地次数也越加可数,最近一次拿地是2021年1月27日在宁波北仑区的1宗商住用地,起始价15.62亿元,最终经过178轮竞价,以封顶价20.3亿元竞得。

开发业务上,奥克斯地产需要有项目开发,但利润率又压得非常紧,商业地产方面,持盘能力下降,难以覆盖自身持有物业的各项成本,托管或许是一个盘活资产的选择。

业内人士的共识是,商业地产是一个长期运营的活儿。亦有业内人士向观点新媒体表示,持盘方会有对于经营和投资回报的需求。但商管能力的建设不是说挖一个高管、带一个团队就能干得起来的,需要一个长周期。成熟的商业地产运营商能够帮助更高效地发挥资产的作用,否则商业地产前期投入大,经营不好,存量资产给持有方带来的压力就越来越大。

为了资产的增值和保值,奥克斯把商业地产的运营托付给万达商管,或许会是一个好主意。

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