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新时代商业地产的规划与设计

林海波
摘要:中国商业地产发展已四十余年,已从追求建设的规模速度转化为精细化建设,对商业设计人员的要求也越来越高。

商业地产经过四十年的高速发展,已经成为GDP快速发展的动力之一,从追求规模和速度变为精细化管理,商业地产设计涉及商业策划,招商、运营、物业管理、成本等多个方面,环环相扣且关联性强。商业地产的设计连接了各个专业之间的桥梁,只有建立好完整的商业设计体系才能对项目进行合理推进。

商业地产设计核心体系包含:设计步骤流程、动线与店铺规划、重点区域设计、标识景观和陈列、机电设计、商业地产二次升级改造等。

商业地产设计流程:调研阶段、概念设计、方案设计、扩初补充设计、施工图设计。对接关联方为业主方(甲方)、室内设计方、机电设计、建筑设计、结构设计、灯光、展陈设计、景观标识设计、深化设计。

动线与店铺规划:动线设计的关键在于可达性、体验性,展示性,关键区域为周边区域、项目入口、内部动线主要通道,店铺规划核心为业态对面积、楼层、平面的需求沟通,适应消防规定要求的前提下,尽量增加多元性方便以后运营调整。动线和店铺是相辅相成的关系。不同体量的商业设计要求也不同。

重点区域设计:重点区域为公共走道、大厅、店铺设计、中岛规划、卫生间、电梯和人行道、客服中心、休息区、商管办公室、停车场等。关键点为环保、舒适、人性化、体验感。

标识景观和陈列:商业地产的标识核心在于简洁,与项目环境融为一体,景观主要为了吸引客流、丰富购物体验、增加项目的温度,强化客户对项目的记忆,达到吸引客流的目的。陈列的设计关键在于主题鲜明、安全性、机电安装的便捷性、照明的控制,与周边环境和谐共处。

机电设计:包含暖通空调设计、消防系统规划、给排水设计、天然气系统设计、强电弱电系统设计。

大型主力店规划设计:大型超市、酒店、电影院、水会等大型业态主力店的落地需进行定制化设计,动工前的施工图需项目总工、品牌工程设计师(提交该业态所需物业条件等相关资料)、设计单位项目负责人三方确认,确保施工完成后的正常使用。

二次升级改造:关键在于明确改造的目的、全面的调研、品牌客户以及相关资源储备、投入成本、与政府相关部门的沟通、商业改造设计方案与关键问题解决方案等。

商业地产发展进化已经很多年,项目的价值评估上,规划设计非常重要,如何形成差异化、强化客户记忆非常重要,国内外也有很多设计的经典案例。如:K11购物中心(艺术商场),法国巴黎老佛爷百货(场景感极强),武汉群星城(绿化公园商场)、新加坡樟宜机场(巨型爆布景观)、上海环球港购物中心(新古典主义风格)、迪拜购物中心(奢华)、澳门威尼斯人(意大利威尼斯移景法)、日本运河城(日本经典案例)、长沙文和友和武汉利友诚(怀旧风)、伦敦金丝雀码头和美国SOHU城(经典的二次改造案例),上海新天地(城市商业更新)等。

随着国家城市商业更新计划的推进,商业地产设计会持续的迭代升级创新,设计从大局到细节,需多方面进行对接,同时也会融入很多相关元素,如智慧建筑系统、沉浸式体验、元宇宙虚拟商业设计、文艺创新、城市文化、情景式、市集型、大数据房地产数字化等元素,配合国家的智慧城市的大规划,以经济、民生、科技、文化为中心,以人为本、共创美好生活。

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